Yeni Alışveriş Merkezlerinin Yol Haritası

Yeni Alışveriş Merkezlerinin Yol Haritası

Planlanan veya inşaatı devam eden alışveriş merkezlerinde yapılması gereken işler ve süreç (lokasyonun belirlenmesi, konsept geliştirme, proje ekibine işletmeci gözüyle destek olunması, proje ekipleri arasında koordinasyonun sağlanması, mağaza karması/kiralaması ve AVM Yönetim ekibi) hakkında genel bilgiler:

A) Lokasyon

Bir alışveriş merkezi için yer seçimi ‘sosyo-ekonomik analizler, demografik yapı, ulaşım, mevcut ve olası rekabet analizlerinin yapılması, satış ve ciro potansiyelinin belirlenmesi, görünürlük, arsanın şekli, arsanın büyüklüğü, topoğrafya, imar durumu ve kamusal kısıtlamalar, arazi fiyatı, ticari etki alanı vb. başlıklarda araştırmalar yapılarak lokasyon belirlenir.

B) Konsept Geliştirme

Yurt dışı ve yurt içindeki AVM konseptlerinin incelenerek lokasyon ve hedef kitleye uygun konseptin oluşturulması ve merkez tipinin belirlenmesi. Belirlenen konsepte uygun bir mimari ile projenin hayata geçirilmesi lazım.

C) Proje ekipleri arasında koordinasyon

Ticari alanların verimliliğini artırmak, enerji tasarrufu, AVM açıldıktan sonra işletmenin mümkün olduğunca sorunsuz yönetilmesi vs. işlerin proje ekibine işletmeci gözüyle anlatılması ve proje ekipleri arasında koordinasyonun sağlanması çok önemlidir. Bu koordinasyonda çekirdek yönetim ekip ile danışman ekibin rolü önemlidir. Alışveriş merkezi projesini çizen mimari ekip işletmeci ve kiracı gözüyle yönlendirilirse kiralanabilir alanın verimliliği de artacaktır! Eğer AVM projesi 'karma proje' içerisindeyse diğer tesislerin ekipleri ile 'eş zamanlı koordinasyon' sağlanması verimlilik açısından çok önemlidir.

D) Mağaza Karması / Kiralaması

Lokasyon, konsept, gelir hedefleri ve hedef kitleye uygun olarak belirlenmiş olan kiralama stratejisi, alışveriş merkezinde oluşturulacak en uygun ürün ve marka karması ile merkezin değerinin artırılması hedeflenmektedir. Amaca ulaşabilmek için başta alışveriş merkezinde yer alacak kiracıları ve hedeflerini iyice anlayıp o bölgede açık ve boşluk varsa o ürün veya kiracıyı bu açığa uygun olarak belirlemek gerekmektedir. Kiralama aşamasında potansiyel kiracılara dönük tanıtım&pazarlama faaliyetleri gerçekleştirilmelidir.

Karma projelerde AVM, Ofis ve konut ile birlikte otel, hastane, üniversite, müze vb. ünitelerin de yer alması projeye renk katıp, AVM'nin kiralanmasında ve kiracılarında cirolarında olumlu etki sağlayabiliyor. 

E) AVM Yönetim Ekibi

AVM Yönetim ekibi, yatırımcının kendi bünyesinde yönetim kadrosunu oluşturması veya dışarıdan yönetim hizmeti almasıyla oluşturulmaktadır. Her halukarda ekibin ve özellikle AVM Genel Müdürünün tecrübeli olması önem arz etmektedir. On milyonlarca dolar (belkide 100 milyon dolardan da fazla) yatırım yaptığınız bir AVM’nin yönetim ekibinin başına tecrübeli yönetici getirilmesi, ekibini kurmasına imkan verilmesi, kısa, orta ve uzun vadeli iş planlarına sonuna kadar destek verilmesi çok önemlidir. 

Genellikle yönetim ekibi ‘maliyetler veya başka nedenlerden ötürü olabildiğince geç işe alınıyor. En azından çekirdek yönetim ekibi ister danışmanlık bünyesinde, isterse yatırımcının kendi bünyesinde olsun ( AVM Genel Müdürü, Pazarlama, Teknik Müdür vs.) olabildiğince erken işe alınmalıdır. İşletmeyi bilen bu yöneticilerin projenin geliştirilmesine, verimliliğine ( kiralama, reklam&PR, işletme, enerji tasarrufu, teknik alt yapının, otopark vb. alanlara ) katkısı açıkçası tüm ekibe ödenen maaşlarla mukayese edilemeyecek kadar yüksek olacaktır. Üstelik bazı işler geç kalırsa sonradan ya değiştirilemez veya değiştirilmesi çok pahalıya mal olur. Diğer önemli husus ise çekirdek ekibin erken işe alınması 'kurumsal hafızayı' en başından İtibaren eksiksiz oluşturur.

AVM açıldıktan sonra ise AVM yönetim ekibi sektördeki yenilikleri takip etmeli, alışveriş merkezini, rakiplerini, perakendecileri ve hedef kitleyi tanımalıdır. Unutulmamalıdır ki bir AVM en erken 2 yıldan önce oturmamaktadır. Ekonomiye, lokasyona, rekabete, tüketici profiline göre vs. bu süre daha da uzayabilir. O nedenle yatırımcılar yeni AVM’lerde yönetim ekibini tecrübeli ( tercihen açılış tecrübeside olan) ekipten oluşturmalı ve sabırla yönetim ekibini desteklemelidir.  

Son Söz: Yeni AVM’lerde yol haritası, ‘lokasyon ve geliştirme aşamasından itibaren daha önce benzer projeleri başarıyla hayata geçirmiş deneyimli üst yöneticiler tarafından koordine edilmelidir.