Engin Yıldırım
Ad Soyad : Engin Yıldırım
E-posta : engin.yildirim@peramodagroup.com.tr

Doğru Yer Seçimi İçin Kriterler Nelerdir?

Başarıyla sürdürülebilir alışveriş merkezi projesi için en önemli adım lokasyondur
Eklenme Tarihi : 16 Şubat 2009 Pazartesi

Yatırımcı öncelikle milyonlarca dolar yatırdığı projesinin yerini belirlemeden önce Alışveriş Merkezi Danışmanı ile el sıkışmış olmalı. Her şey, lokasyonla başlıyor. İlginç projeler gerçekleştirseniz bile kötü bir lokasyonda başarılı olma şansınız yok. · Proje hangi şehirde ve şehrin neresinde?· Bu şehrin demografik yapısı nasıl?· İnsanların gelir seviyesi nasıl?· Şehir ne tarafa doğru büyüyor?· Hedef kitlemin özellikleri neler?· Şu anda var olan ya da potansiyel rakiplerim kimler?Lokasyona bağlı olan diğer önemli husus ise ulaşımdır: Nasıl gideceğim? Toplu taşımayla mı? Alışveriş merkezinin sağladığı servislerle mi?Bir alışveriş merkezi projesinin başarısı için doğru yer seçimi en önemli konuların başında gelir. İhtiyaçları karşılayacak doğru markaları, doğru metrekare ve doğru kiralarda sunmak, alışveriş merkezinin değerini artırır. Bu noktada yönetimin rolü de çok büyük. İyi tasarlanmış temalı etkinliklerin, çeşitli reklam kampanyalarının, ziyaretçi memnuniyetinin garantisi olacağı kesin. Başarılı bir alışveriş merkezi projesi için uygun yerin bulunması oldukça zordur. Doğru yer arayışı sürecinde alternatif arazi/arsalar yer seçimi kriterlerine göre değerlendirerek sonuçta en avantajlı bulunan bölge seçilmekte.Alışveriş merkezleri için en iyi arsalar anayollar üzerinde konumlanmış olanlardır. Komşu arazilerin (veya yolun karşısındaki arazilerin) kullanımı da arazinin geliştirilmeye uygunluğunu etkilemektedir. Mahalle merkezleri için arazi seçiminde imar durumu ana noktadır. Bir alışveriş merkezi için yer seçimi analizindeki en önemli faktör, bölgenin ekonomik potansiyelidir. Nüfusun artması ve alışveriş merkezlerinin büyümesiyle geniş alanlara ihtiyaç duyuldu. Bu mekanların kent merkezinde bulunamamasından dolayı, alışveriş merkezleri ulaşımın kolay olacağı ve diğer çevre merkezlerden müşteri çekebilecek kent dışındaki karayolu kenarları ve uygun kavşak noktalarına yapılmakta. Bu tercihteki başka bir sebep ise, şehir içinde gelişmesi mümkün olmayan ticari tesisleri bu noktalarda bir araya getirilebilme olanağı olması ve ulaşım açısından süre kazanmaktır. Kenar lokasyonlar geliştiricilere hem müşterilerine yakın noktalarda bulunma hem de en başarılı merkez tasarımını gerçekleştirmelerine fırsat tanımakta. Aşağıdaki sebeplerden dolayı şehir merkezi yerine geliştiriciler kenar noktaları seçmekte: a) Arazi fiyatları daha düşük b) Tapu ve mülkiyet daha az problemlic) İnşaat ruhsat ve izinleri daha az karmaşık ve zaman kazandırıcıd) İmar durumu daha az kısıtlayıcıe) Arazinin hazırlık süresi daha kolayf) İnşa etmek daha kolayg) Kenar lokasyonlara daha büyük ölçekli binalar inşa edilebilirh) Yeterli otopark alanı oluşturulabilir Projenin boyutu küçük bir mahalle merkezi veya güç merkezi olsa bile, bir arsanın seçiminde ya da değerlendirilmesinde, seçilen alanın aşağıdaki karakteristik özelliklerin en iyi kombinasyonuna sahip olması istenmekte: ·Demografik yapı ·Rekabet ·Lokasyon ·Ulaşım ·Görünürlük ·Potansiyel kiracı karması ·Ana kavşaklara ulaşım ·Arsanın şekli ·Arsanın büyüklüğü ·Topografya ·Altyapı ·Çevre ve çevresel etki ·İmar durumu ve kamusal kısıtlamalar ·Arazi fiyatı ·Ticari etki alanı Alışveriş merkezlerinin nihai başarısı, alışveriş merkezinin dikkatle ele alınması ve iyi değerlendirilmesine bağlıdır. Projenin boyutuna, çeşidine ve uzmanların önerilerine göre bu analizler yapılmaktadır. Analizler neticesinde alışveriş merkezinin yapılabilirliğine ve eğer yapılabilirse; büyüklüğüne ve kapasitesine karar verilmekte. Alışveriş merkezleri müstakil mağazalara göre daha az enerji harcayan, daha az hava kirliliğini yaratan, kamu yararı için otopark alanlarını içeride çözen, yükleme girişlerini, sinyalizasyonu, ışıklandırmayı ve kontrol eden mimari olarak ahenkli bir birimdir. Yerel yönetimler açısından bakıldığı zaman ticari gelişimler için kamusal hizmetlerin (polis, itfaiye, okullar, yollar) maliyeti konut gelişimlerden daha azdır. Ayrıca ticari projeler hatırı sayılır bir emlak ve satış vergisi geri dönüşü sağladığından yerel yönetimler bu gelişmelere izin vermekte. Çünkü aksi durumunda bu gelir kaybedilecek ya da başka bir belediye tarafından kazanılacak.Ülkemizde, hatta birçok ülkeden nüfusu kalabalık olan İstanbulda da doğru lokasyon ve doğru konsept olması kaydıyla- hâlâ alışveriş merkezi ihtiyacı olan yerler var. Yatırımcılar ve perakendeciler doğru yerin belirlenmesi için uzman kişilerin yardımına gereksinim duyarlar. Doğru yer :1) Demografik özellikler (nüfus yoğunluğu, eğitim düzeyi, alışveriş alışkanlıkları, yaş dağılımı, sosyal yapı...)2) Ekonomik durum (çalışan nüfus, gelir dağılımı, ticari faaliyetler, konut yapımı, üniversite-fuar gibi özellikler...)3) Coğrafi durum (şehir içi ve şehirlerarası ulaşım, toplu taşıma, şehrin kültürel özellikleri, Projenin nüfusun yoğun olduğu kesimde veya büyüdüğü kesime dönük olması...)4) Rekabet analizi (inşaat halinde ve planlanan alışveriş merkezleri ve alışveriş caddeleri...) sonucunda belirlenir. Lokasyon ve hedef kitleye uygun olarak belirlenmiş olan kiralama stratejisi, alışveriş merkezinde oluşturulacak en uygun ürün ve marka karması ile merkezin değerinin artırılması hedeflenmektedir. Amaca ulaşabilmek için başta alışveriş merkezinde yer alacak kiracıları ve hedeflerini iyice anlayıp (hatta perakendecilerin ve ürünlerin kategorileri incelenip, trendler takip edilmeli) o bölgede açık ve boşluk varsa o ürün veya kiracıyı bu açığa uygun olarak belirlemek gerekir. Eğer alışveriş merkezinin konsepti ve kiracı karması bulunduğu lokasyona uygun değilse zamanla şartlar o alışveriş merkezinin konseptini ve mağaza karmasını değiştirmesine neden olacaktır. Tabi bu çok kolay bir süreç değildir; maliyetli ve sancılı bir süreçtir. Ancak konsept değişikliğine mimari yapının da uygun olması şarttır.

Yazarın Diğer Makaleleri

Firma Haberleri

Tümü
  • MEXXMEXX
    Mexx’in Alman iştirakinden de iflas bayrağı
  • İKBALİKBAL
    İkbal Gıda bayileriyle buluştu
  • CAPACITYCAPACITY
    Capacity dilekleri gerçek kılıyor