Başarıya Giden Yolun Rotası: Lokasyon - 2

Konu gayrimenkulse 3 L'den bahsedilir: Lokasyon, lokasyon, lokasyon... Bir market ya da AVMyi başarıya ulaştıracak en önemli kriter olarak tanımlanan kavramın izini, sektörün söz sahibi isimlerle birlikte sürmeye devam ediyoruz.

Eklenme Tarihi : 18 Şubat 2009 Çarşamba
basariya-giden-yolun-rotasi-lokasyon-2
Lokasyon kavramını masaya yatırdığımız dosyamızda dün Adese Genel Müdürü Mustafa Özeskiciler, Kiler Market Genel Müdürü Nihat Özdemir ve Makromarket Genel Müdürü Mustafa Songör'ün görüşlerine yer vermiştik. Bugün de Mopaş Marketler Zinciri Genel Müdürü Reşat Narman, Tekzen Emlak Geliştirme Müdürü Hüseyin Menteşe, Tesco Kipa Saha Araştırma Ülke Müdürü Burak Sarı'nın görüşlerine yer vererek, konunun uzmanı Tuğba Tort Göklerin değerlendirmesiyle dosyayı noktalıyoruz.Mopaş Marketler Zinciri Genel Müdürü Reşat Narman Şirket olarak yatırım planlarımızı yönetmemizde en önemli unsurlardan birisi lokasyon seçimi. Lokasyon seçiminde şirketimizin genel politikaları çerçevesinde hizmet önceliği düşünülerek tercih yapılıyor. Bölgenin ekonomik düzeyi, mağazanın konumu ve yönetim organizasyonunun en kolay şekilde yürütülebilir olması, lokasyon belirlemede başlıca kriterlerimiz. Müşteri profilimizi A+, A ve B kategorisindeki müşteriler oluşturuyor. Sosyo-ekonomik seviyesi yüksek olan bölgelerde yatırım yapma tercihimiz daha fazla. Şu anki genel lokasyonumuza baktığımızda da mağazalarımızın yüzde 85i bu standartta olan bölgelerde. Lokasyon seçiminde bizim için önemli etken mağaza konumu ve bulunduğu bölgedeki tüketici profili. Sektörümüz için lokasyon en önemli önceliklerden biri. Servis ve hizmet kalitesini ihtiyaca göre sunduğunda, müşteri tercihi ve sadakati çok belirgin iniş-çıkışlar yaşatmadığı için ticaretin süreklilik ve gelişimi ticari açıdan bize ayrı bir değer ve önem kazandırıyor. Bu duruma kolay ulaşılabilir ve çeşit talebini de eklediğimizde müşteri tercihi artı değer olarak bize dönüş sağlıyor. Tekzen Emlak Geliştirme Müdürü Hüseyin MenteşeLokasyon belirleme kriterleriniz neler?Mağaza lokasyonunun doğru değerlendirilmesi, başarılı bir işletme olabilmenin en önemli kriteri sayılıyor. Doğru yer seçimi sonucunda işletmelerin ticari başarı şansı yüzde 70 oranında. Biz Tekzen olarak lokasyonun belirlenmesinde öncelikle Marmara, Ege, Akdeniz, İç Anadolu ve Karadeniz bölgelerini tercih ediyoruz. Diğer bölgeler için de görüşmelerimiz oluyor ancak bu bölgelere yatırım için 2010 yılı sonrasını hedefledik.Doğru yer olarak adlandıracağımız alanlardaki kriterlerimiz ise; şehrin demografik oluşumu, büyüme potansiyeli, sanayi, tarım, turizm potansiyel dağılımı, satın alma gücü, rakip firmaların mevcudiyeti, mağazalarının özellikleri, gelecekte yatırım yapabilecek rakip firmaların öngörüleri, çevre il ve ilçelerden gelebilecek müşteri potansiyeli, nüfus dağılımı, konut sayısı, kamu ve özel sektör yatırımları.Bu süreç nasıl işliyor?Lokasyon seçerken ilk olarak bulunduğu ilde başarılı hizmet veren AVMleri tespit ediyoruz. Bağımsız alanlar içerisinde alışveriş için şehrin/bölgenin uygun bir yerleşim alanında olup olmadığını, giriş-zemin veya bodrum katta bulunmasını, tavan yüksekliğinin asgari 4 metre olmasını, arter üzerinde yer almasını ve otopark niteliklerini seçme süreci içerisinde değerlendiriyoruz. Bu süreçte tespit edilen alanların pazar payı, satış potansiyeli, yatırım maliyetleri karar alma süreçlerimizde önemli bir yer tutuyor.Tekzen, mağaza seçme süreci içerisinde, tek kat üzerine bin ila 2 bin metrekareye kadar olan alanlar için Tekzen Express formatında oluşumlar sağlayabildiği gibi, 2 bin metrekare ila 7 bin 500 metrekare büyüklüğündeki alanlarda yapı market alanları oluşturuyor. Döviz bazında kira beklentisi, asgari kira, adeta ikinci bir kira gibi karşımıza çıkan metrekare bazında ortak giderler kiralama koşullarımıza uymuyor. Gerek ana kira gerekse AVM ortak giderlerine katılım noktasında, aylık net cironun belirli bir yüzdesi üzerinden anlaşarak kiralama yoluna gidiyoruz.Lokasyonun perakende sektörü içindeki önemi hakkında ne düşünüyorsunuz?Lokasyon doğru seçildiğinde her ticari işletmenin ana hedefi olan kârlılık, ticari marka değerinin gösterilmesi ve artması, rakiplerin önüne geçilecek bir imaj ve satış başarısı sağlaması, zincir büyüdükçe tedarikçiler nezdinde itibarın yükselmesi, müşteriler gözünde sektörünün ilk akla gelen markası olması, aslında açılan mağazaların lokasyonlarıyla başlıyor. Bu noktada yapılan doğru analiz ve fizibilite çalışmaları bizleri uzun vadede çok daha rahat ve sorunsuz bir çalışma ortamına taşıyor. Doğru lokasyon müşteriye ulaşmayı kolaylaştırırken, reklam ve pazarlama faaliyetlerine gereken yatırımların kontrol edilebilirliğine kadar birçok noktada ferahlık sağlıyor. Bu nedenle bir mağazanın başarılı olması koşullarının ilki lokasyonun doğru tespitiyle başlıyor ve bunun önemi çok büyük.Tesco Kipa Saha Araştırma Ülke Müdürü Burak Sarı Lokasyon seçme süreci nasıl işliyor?Tesco Kipada lokasyon seçimi birden fazla departmanın katılımıyla gerçekleşen çok aşamalı ve kapsamlı bir süreç. Lokasyon belirlerken, birinci aşama, hangi bölgede, hangi büyüklükte mağazalarla yer almak istiyoruz?sorusuna yanıt aramak. Bu nedenle de bir bölgede yatırıma karar verildikten sonra ilk iş, belirli büyüklüğün üzerindeki tüm kentler saha araştırma departmanı tarafından gezilir ve ön piyasa araştırması yapılır. Rekabet, kent içi dinamikler, demografik ve ekonomik faktörler, ulaşım altyapısı gibi konuları içeren bir çalışma sonucunda, her kent için ideal bir mağaza geliştirme stratejisi oluşturulur. Saha araştırma departmanı tarafından hazırlanan strateji dokümanı, hangi kentte, hangi lokasyonda ve hangi büyüklükte yer almamız gerektiğini gösteren bir ön kılavuz özelliği taşır. Bu hazırlanan rapor, belirli dönemlerde gerekli güncellemeleri yapılarak, gayrimenkul satın alma departmanına iletilir.İkinci aşamada, gayrimenkul satın alma departmanı stratejiye en uygun olabilecek gayrimenkul arayışına girer. Her stratejiye ilişkin alternatif gayrimenkullar teknik ve yasal yönlerden bir ön incelemeye tabi tutulur. Sonraki aşamalarda, gayrimenkul departmanı tarafından yatırım için öngörülen finansal girdiler ve giderlerin yanı sıra her alternatif için finansal veriler hazırlanır. Bu bilgiler ışığında tüm alternatifler yerel yönetim kurulunun ve sonrasında şirket yönetiminin onayına sunulur. Bu aşamada saha araştırma departmanı, gelen her alternatif saha için bağımsız saha değerlendirme raporunu hazırlar. Bu rapor, yönetim kurullarına alacakları yatırım kararında tavsiye verici bir niteliktedir. Sahanın stratejiye uygunluğu, alanın demografik ve ekonomik özellikleri ile büyüme potansiyeli, ulaşılabilirlik kalitesi, rekabetin niteliği ve rakiplere göre lokasyonun konumu ve bu lokasyondaki bir mağazanın etki alanı analizi ile buradan satış beklentimiz, potansiyel riskler, yatırımı yapıp yapmama yönündeki saha araştırma tavsiyesi söz konusu raporun kapsamını oluşturur.Kriterleriniz neler?Tesco Kipa, genel işleyişi konusunda her aşamada bilgiye yatırım yapan ve önem veren bir kurum. Dolayısıyla lokasyonun belirlenmesinde de bilgiye ciddi önem veriyoruz ve yatırım yapıyoruz.Türkiyede Tesconun Kipa ile birleşiminden sonra 2005 senesinde açtığımız Bodrum mağazasıyla yatırım sürecimiz başladı ve hala devam ediyor. Bu süreçte bilindik ve kalıp haline gelmiş lokasyon seçim kriterlerinin dışında, yaptığımız bu yatırımlardan elde ettiğimiz bilgi ve tecrübeyi yeni lokasyon seçim kriterleri için de yoğun bir biçimde kullanıyoruz. Hangi şehirde, hangi noktada ve nasıl bir ticaret performansı gösterdiğimizi sürekli takip ediyoruz. Ayrıca müşterilerimize sürekli yaptığımız anketler ile eksik alanları tespit etmeye çalışıyor ve bu alanlarda kendimizi sürekli geliştiriyoruz.Lokasyonun perakende sektörü içindeki önemi hakkında ne düşünüyorsunuz?Perakende alanında Türkiye pazarı, Tesconun operasyonlarının bulunduğu diğer ülkelerle karşılaştırıldığında çok bakir... Böylesine gelişen yeni bir pazarda, bugün için belki de çok dikkate alınmayan bazı önemli lokasyon kriterleri, rekabet arttıkça daha da önemli hale gelecek ve ön plana çıkacak. Bu kapsamda, hızla artan rekabet koşulları çerçevesinde lokasyon kalitesinin önümüzdeki on yıl ve sonrasında temel belirleyici faktörlerden biri olacağı kuşkusuz.AVMde ilk kriter ulaşılabilirlikKonuyu AVM cenahından ele alacak olursak; Som Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Hizmetleri Ticaret A.Ş. Değerleme Uzmanı Tuğba Tort Göklerin hazırladığı Perakende Sektörü Lokasyon Araştırmasına göre AVMler ele alındığında, öncelikle ulaşılabilirlik kriterini incelemek gerekiyor. Devamında ise bölgenin sosyo-ekonomik yapısı, kurulacak olan AVMnin etki alanı (hizmet edeceği nüfus), İstanbulun başlıca sorunu olan trafik ve araç park olanağı ve açılacak olan AVMnin yeterli büyüklükte bir arsa içerisinde olması da irdelenmesi gereken başlıca kriterler. Bunun yanı sıra tabii ki rekabet ortamı da dikkat edilmesi gereken bir husus. Örneğin üç farklı AVMnin bulunduğu bir merkezde dördüncü AVMnin açılması, nüfusun yeterliliği hesaplandığında ve doğru kararlar verildiğinde pozitif bir etki yaratabileceği gibi hedeflenen başarıya ulaşılamaması olasılığı da yüksek. Lokasyon seçme süreci öncelikle açılacak olan AVMnin karakterini, özelliklerini belirlemekle ve kullanıcı nüfusun sosyo-ekonomik yapısını incelemekle başlıyor. Nüfusun (kullanıcının) ihtiyaçları, eğilimi belirliyor. Kullanıcı nüfusa ulaşarak ihtiyaçlarının belirlenmesi ve kullanıcı nüfusun kendini rahat hissedeceği merkezi yaratmak en önemli unsur. İstanbul ele alındığında, her ilçenin farklı bir karakteristik yapısı ve farklı sosyo-ekonomik özelliklere sahip nüfus yapısı bulunuyor. Örneğin Zeytinburnu İlçesinde açılacak olan bir AVM ile Nişantaşı veya Etilerde açılacak olan bir AVMnin karakteri farklı... Sonrasında ise yer seçimi kararları devreye giriyor. Nüfusun alışveriş ve günlük ihtiyaçlarını karşılamaya alışık olduğu bölgeler başta olmak üzere ulaşımın rahat olduğu, trafik ve park sorununun olmadığı, görünürlüğü yüksek olan ve belirli ölçüde rekabet ortamının bulunduğu alanın bulunmasıyla ilk adım atılmış oluyor. Lokasyon seçimi bir AVMyi başarıya ulaştıracak en önemli kriter. Bir AVM görsel olarak ne kadar düzgün olursa olsun veya içerisindeki fonksiyonlar ne kadar doyurucu olursa olsun şehirden ve kullanıcıdan uzak olduğu taktirde başarısızlığa mahkum... Nüfusun ihtiyaçlarına yönelik araştırmalar doğrultusunda açılacak olan ve doğru yer seçimi kararları alınarak inşa edilen bir AVM, kullanıcının kısa sürede bu yeni merkeze alışmasını ve günlük, haftalık ziyaret programına kısa sürede dahil etmesini sağlar. Ancak ihtiyaçlar çerçevesinde, doğru bölgede, doğru kararlar doğrultusunda açılacak olan bir AVM başarıya ulaşabilir.Adese Genel Müdürü Mustafa Özeskiciler, Kiler Market Genel Müdürü Nihat Özdemir ve Makromarket Genel Müdürü Mustafa Songör'ün görüşlerinin yer aldığı dünkü habere linkten ulaşabilirsiniz http://perakende.org/haber.php?hid=1234943223
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive