Neo-realist Perakende: Outlet - II

Tanımlar, yorumlar ve algı değişse de outlete karşı ilgi büyük... Lokasyonu, yönetimi, kampanyaları, etkinlikleri, reklam ve pazarlama çalışmalarıyla bambaşka dinamiklere ihtiyaç duyan outletler, hem tüketici hem yatırımcı açısından yükselen değer

Eklenme Tarihi : 09 Aralık 2009 Çarşamba
neo-realist-perakende-outlet-ii
Berrak CoşkunJones Lang LaSalle Alışveriş Merkezleri Yönetimi Direktörü Ercüment Alptekin ve KDM Alışveriş Merkezleri Kiralama ve Yönetim Danışmanlık Genel Müdürü O. Murat İzci'nin görüşleri ile başladığımız outlet AVMler dosyasına bugün As Merkez Outlet, Airport Outlet Center ve Bayraktar Gayrimenkul'le devam ediyoruz. Fahir ÇAM - As Merkez Outlet Bursa Genel Müdürü Outlet olarak yeniden planlanan As Merkez, nasıl bir revizyondan geçiyor? Nasıl bir iddia ile hazırlanıyor geleceğe?.. 6 aydır devam eden dönüşüm süreci, en ufak ayrıntıları bile düşünmemizi gerektiren çok titiz bir çalışma dönemiydi. Yenilik üretmek, heyecanlı ve keyifli bizim açımızdan. Uzun toplantılar, arka arkaya yapılan görüşmeler, hiç susmayan telefonlar, doğru çıkışı yakalamak uğruna gecelerce uykusuz kalmalar... Bir kere, yorulduğunuzu fark edemeyecek kadar keyif alıyorsunuz yaptığınız işten. Tek yürek olmakla da ilgili biraz. Yönetim kurulumuz, çalışma arkadaşlarımız, kiracılarımız ki onlar, paydaşlarımız- ile birlikte, desteğini esirgemeyen tüm kişi ve kuruluşlar, en iyiyi ortaya koymak için yoğun çaba harcadı. Aynı hedef etrafında birleştiğimizi söyleyebilirim. İddiamız çok net: Bursanın outleti olmak! Kısacası bütün şehri kucaklamak... As Merkez Outlet, Sönmez Holdingin dinamik ve yenilikçi yüzünü yansıtıyor. 10 yıl boyunca, Bursanın en eğlenceli alışveriş ve yaşam merkezi olarak faaliyet gösterdik. Tüketiciyle kurduğumuz bağlar sağlam; kalpten kalbe uzanan köprüler var. Seçkin, nezih, rahat ve huzurlu bir alışveriş ortamı sağlamaya çalıştık çünkü. Attığımız her adım, yankılanarak geri döndü bize; etkisini halka halka genişleterek... Konseptimiz yenilenirken, amaçlarımız değişmedi. Bursanın ilk outlet AVMsinde, yine aynı konforu sunacağız ziyaretçilerimize. En kaliteli markaların en hesaplı fiyatlarla satıldığı bir alışveriş merkezi, geniş kitlelerin beklentisi aynı zamanda... Şimdi, o boşluk dolacak. Rasyonel beklentilere rasyonel uygulamalar AVMyi outlete dönüştürme operasyonu sırasında nelere dikkat ettiniz? Fark, hangi ayrıntılarda gizli? Tıpkı hayat gibi incelikler üstüne kurmak gerek her yapılan işi. O yüzden de detaylar önemli. Dönüşüm için düğmeye basmadan önce, ziyaretçilerimizin görüşlerine başvurduk. Hem kalite arıyorlardı hem uygun fiyat! İstedikleri, bizden talep ettikleri alışveriş modeli buydu. İzlenecek yol belli oldu böylece, outlet olarak açacaktık kapılarımızı... Vakit kaybetmeye gerek yoktu, markalarımızla birebir temas kurduk ilkin. Fikir alışverişi ve durum değerlendirmelerinin ardından, süreci başlattık. Halihazırda hizmet veren mağazalarımızın outlete dönüşümünü en doğru şekilde tamamlamak, ele aldığımız öncelikli konulardan biriydi. Karşılıklı beklentilerimizi aktardık. Ve derhal hızlandırdık kurumsal kimlik çalışmalarını. Logodan toteme, slogandan içeriğe kadar, her şeye yeniden dokunduk. Yeni yönetim anlayışları geliştirdik. Her aşamada paydaşlarımızla temasa geçtik, uzmanlara danıştık. Kiralama ve yönetim sürecinin işleyişinde, outletlerde fevkalade deneyimli KDM AVM Kiralama Danışmanlık Merkezi ile beraberdik zaten. Tam bir ekip çalışması yani. Paydaşlarımızı dönüşüme adapte ederken, yeni paydaşlar da kattık bünyemize. Öte yandan, yapısal anlamda birçok değişikliğe imza attık. Dış alan ve peyzajımızı revize ettik, ilave kiralanabilir alanlar oluşturduk, makyajımızı tazeledik. AVMnin her metrekaresinde hızlı ve hareketli bir değişim yaşanırken, hep araştırdık. Hep en iyisi, hep en güzeli olsun istedik. Tüm çalışma arkadaşlarım, olağanüstü özverili davrandı. Sönmez Holding Yönetim Kurulu Üyeleri de desteğini hiç eksik etmedi. Markaların gücü adına!Çalışmalarınız hangi aşamada? Süreç, tam manasıyla ne zaman sonlanacak? Şu an, mağaza karmamıza yeni markalar dahil ediyoruz. Her Güne Yeni Mutluluklar sloganıyla 26 Kasıma kadar sürecek ciddi bir reklam-lansman dönemi söz konusu. Startı, pop müziğin parlayan yıldızı Sıla verdi. 7 Kasımda, dans şov eşliğinde, buz pistinde gerçekleştirdiğimiz konserle başladık etkinlik maratonuna. Sıla, çok eğlenceli bir tanıtım şarkısı hazırladı. Onu da ilk kez paylaştık kamuoyuyla. Birbirinden renkli kampanyalar, yarışmalar, sürpriz hediyeler, alışveriş çekleri... Hepsi ama hepsi, As Merkez Outlet ziyaretçilerini bekliyor. Mevcut mağazaların adaptasyonu, yenilerinin aramıza katılması, kimliğimizin oturması, dış alan çalışmalarının tamamlanması ve ziyaretçilerimizin değişiklikleri benimsemesi, elbette belli bir süre gerektiriyor. Önümüzdeki 6 ayda, taşların yerli yerine oturacağını düşünüyorum. Oluşum henüz sonlanmadığı halde, gelen tepkiler harika! Şaşırtıcı değil fakat bu kadar çabuk olumlu geri dönüş almayı, en iyimser tahminlerde dahi ummamıştık. Sevindirici tabii. Harcadığımız çabanın kıymetlendiğini görmek güzel... Mağaza karmasında ne gibi değişiklikler olacak, biraz anlatır mısınız? Outlet, bambaşka bir konsept. Her markanın adapte olması zor. Biz şanslıyız. Bünyemizde bulunan mağazaların büyük çoğunluğu, güçlük çekmeden değişip dönüşmeyi başardı. Yapı itibariyle buna uymayan bazı markalarla da yollarımızı ayırmak durumunda kaldık. Türkiyenin en büyük oyuncak hipermarketi Hayal Dünyası başta olmak üzere, ailemize yeni katılan Zeyland, Hair Professional bay-bayan kuaförü, Derimod, Durush, Gizia, Urbam, Burger King, Kayhan Pideli Köfte, Kumrucu, Ruffy Burger ve BKM Kitap ile büyüdük, ivme kazandık. Dış alana konumlandırmayı planladığımız ve prensipte anlaştığımız çok prestijli dünya markalarına geldi sıra. Onları yakında açıklayacağız. Hesabını bilenlere hesaplı alışverişPeki, nasıl bir outlet yaklaşımı sergileyeceksiniz? Örneğin, sezon ürünleri de satılacak mı mağazalarda? Tüm mağazaların yüzde 100 outlet ürün satışına yönelmesi, Türkiye koşullarında pek mümkün değil. Sezon ürünleri ile sezon ya da seri sonu malların yer aldığı bölümler, yan yana bizde. En az yüzde 70 outlet ürün satılması, işletme olarak ana hedefimiz. Tüketiciyi fiyatlar konusunda ikna etmek ve outlet algısı uyandırmak için nasıl bir strateji izleyeceksiniz? 2007 yılının ortalarında başlayan ekonomik kriz, 2.5 yıldır devam ediyor ve iyileşme eğilimi göstermesine rağmen bir süre daha varlığını hissettirecek gibi görünüyor. Daha evvelkilere göre farklı bir tabloyla karşılaşıyoruz bu defa. Mesela eskiden, uygun fiyatlı ürüne yönelme refleksi oluşurdu tüketicide. Kriz bitince, tekrar normale dönerdi eğilimler... Oysa şimdi öyle değil. Kriz o kadar uzun sürdü ki satın alma alışkanlıklarını tümden değiştirdi! Hesaplı ürüne yönelim, refleks olmaktan çıktı; satın almanın temel karakteristiği haline geldi. Hem kalite, hem marka, hem uygun fiyat, hem iyi hizmet istiyor artık müşteri. Aradığını bulamadığı takdirde, hemen diğer alternatiflere geçiyor. Yaş, cinsiyet, gelir seviyesi ne olursa olsun, herkes için aynı şeyler geçerli. Değişime ayak uydurmalıydık bir biçimde. Uydurduk da. Dönüşümü merak eden, bizzat deneyimleyerek yaşamayı önemseyen herkesi, As Merkez Outlete çağırıyoruz önce. Son derece cömert, eğlenceli etkinliklerle ağırlıyoruz misafirlerimizi. Fiyat odaklı kampanya ve reklam çalışmalarını, aralıksız yürütüyoruz. Hafta hafta, bölge bölge, mecra mecra planladık her şeyi. Bazen el ilanlarıyla, bazen radyo anonslarıyla, bazen televizyon haberleriyle, bazen gazete reklamlarıyla, bazen dergi röportajlarıyla, bazen outdoor çalışmalarla çıkıyoruz kamuoyunun karşısına. Evet, burada bir şeyler oluyor! Burada, kayda değer şeyler oluyor! Bursa, yakın tarihinin en önemli perakende olaylarından birine sahne oluyor!.. Böyle bir mesaj veriyor, farkındalık yaratmak amacıyla bütün imkanlarımızı seferber ediyoruz. Birinde gözden kaçıran, ötekinde yakalıyor mutlaka. Sesimizi duyuran yazılı ve görsel medya ise en büyük destekçimiz... Herkes kazanıyor, herkes gülümsüyor! Dönüşüm projesini, ne tür kampanya ve aktivitelerle duyuracaksınız? As Merkez Outletin açılış etkinlikleri, tam bir şölen havasında... Her yaş ve kesimin ilgisini çekecek biçimde hazırlanan Outlet Şenliğinde, boş gün yok. Şenliğin ilk haftasında, As Merkez Outlete giriş yapan ilk 100 ziyaretçiye koşulsuz şartsız- 50 TLlik hediye çeki veriliyor. Kazanan talihliler, istedikleri mağazadan anında alışveriş yapabiliyor. Murat Makar ile Kampamanya, hem neşe hem hediye dağıtıyor ziyaretçilere. 15 Kasıma dek yürütülecek etkinlik, Murat Makarın keyifli sunumu eşliğinde gerçekleştiriliyor. Her ürün, 1 TLlik başlangıç fiyatı ile açıkartırmaya çıkıyor. Pek çok ürün, mucize fiyatlarla sahiplerini buluyor. Çocukluğumuzun en eğlenceli günlerini anımsatan Tıppp! oyunu, alışveriş keyfini ikiye katlıyor. Kasada ödemesini yapan müşteriler, Tıppp! diye bağıran sevimli animatörler tarafından armağana boğuluyor. Oto Şans uygulaması, otoparktaki araçları kapsıyor. Ziyaretçilere ait araçlardan herhangi birinin plakası anons ediliyor önce. Aracının yanına inen şanslı kişi, sürpriz hediyelerle ödüllendiriliyor. Dart oynamanın zevki de bir başka. Sayı yok, puan yok! Ama hep kazanmak var! Gün içerisinde yapılacak her 25 TLlik alışveriş, bir ok atma fırsatı doğuruyor. Ok hangi dart dilimine atılırsa atılsın, hediyeler kapıda bekliyor. Danışma masasından sık sık tekrarlanan anonslar ise hediye havuzunun talihlilerini açıklıyor. Anonsları takip ederek danışma masasına ulaşan 50 kişi, havuzun yanından çeşitli hediyelerle ayrılıyor. Sempatik Hoş Geldin sürprizleri, As Merkez Outlete giren herkes için... Daha bitmedi! 11.00-14.00 saatleri arasında, As Merkez Outletten 50 TLlik alışveriş yapan bayanlar, Hair Professionaldan fön veya Evrim Turguttan astrolojik yorum dinleme hakkı kazanıyor. Ayrıca her 30 TLlik alışverişe, As Merkez Outletteki eğlence birimlerinde kullanılmak üzere, 10 TLlik hediye çeki veriliyor. Eğlence birimlerinde yapılacak her 30 TLlik alışveriş de 10 TLlik fast food çekini beraberinde getiriyor. Sabah Şansı, ziyaretçilerin güne iyi başlamasını sağlayan güzel bir sebep... 11.00-14.00 saatleri arasında As Merkez Outletten yapılacak her 50 TLlik alışverişin bonusu, 1 adet sinema bileti veya 3 adet Starpark oyun jetonu! Önümüzdeki döneme ilişkin beklentileriniz ne yönde? As Merkezin alışılageldik sempatisi ile ihtiyaçları en üst seviyede karşılayan hizmet kalitesi, aynı potada hâlâ. Değişim, ziyaretçi beklentileri ışığında sürüyor. Gücünü ve referansını, yine ziyaretçilerden alıyor. Ciddi bir bütçe ve ciddi bir emek var ortada. Şartlar böyleyken, olumsuz düşünemiyor insan. Kapı giriş sayılarıyla cirolarda, şimdiden önemli ölçüde artış gözlemledik. Kaliteyi uygun fiyata arayan, Alışverişte eğlence de olsun diyen, çocuğunun keyifli saatler geçirmesini isteyen ailelerin çok mutlu olacağına inancımız tam. Burçin BENDEGÜL - Airport Outlet Center Genel Müdürü Son dönemde sıkça duyduğumuz halde kafamızda hep soru işaretli kalan gerçek outlet kavramı, uygulamada ne anlama geliyor? Outletler, daha düşük fiyattan satılan sezon sonu ürünlerin bulunduğu merkezler olarak tanımlanabilir. Ağızlara pelesenk olan gerçek outlet kavramı da kavram karmaşasının eseri aslında. Birçok alışveriş merkezi, kapıdaki tabelaya outlet yazdırmanın yeterli olacağını sanıyor. Mesele, o kadar basit değil. Outlet kavramının içini doldurmadan, tabelaya indirgeyemezsiniz ki... Gerçek outlet merkezlerinde, mağazaların neredeyse tamamına yakını outlet ürün satar. Üstelik ürün karmalarının yüzde 70-80i, outlet ürün olmak zorundadır. Yurtdışındaki projelerle kıyaslandığında, Türkiyedeki outletler hakkında neler söylenebilir? Kendimize özgü bir model geliştirdiğimiz, hatta yeni kurallar koyduğumuz düşünülebilir mi? Bizdeki outlet anlayışı, epeyce farklı yurtdışındakinden. Orada, daha çok şehir dışına konumlandırılmış, bir katlı, dekor masrafı az merkezler görürsünüz. Zengin yeme-içme katlarına, sinema ve bowling salonu gibi eğlence birimlerine pek fazla rastlamazsınız. Bu bağlamda, Türkiyenin kendine özgü bir outlet modeli yarattığı söylenebilir pekâlâ. Alan memnun satan memnun Outlet perakendeciliği, sektörde nasıl bir sinerji yaratıyor?Tüketici tercih ve eğilimleri, son yıllarda büyük ölçüde outlet centerlara yöneldi. Yatırımcıların rotası da o yöne kaydı tabii. Yatırım portföylerine baktığınızda, sezon ürünü satan alışveriş merkezleri yerine hemen hemen her gelir grubundan müşteriye hitap eden outlet centerların ağırlık kazandığını görürsünüz. Outlet sayısının artması, perakende sektörü açısından olumlu gelişmelere gebe. Sezonda satılamayan ürün, outlet centerlarda alıcısını buluyor. Müşteri indirimli fiyatlardan dilediğince yararlanırken, perakendecinin elinde kalan ürün de nakde dönüşüyor. Sonuçta, hem ülke ekonomisine katma değer sağlanıyor hem stok maliyetleri düşüyor. Airport Outlet Center, oldukça başarılı bir dönüşüm projesi... Planlama sürecini nasıl tamamladınız? Neler değişti AVM içinde? Airport Alışveriş Merkezinin kuruluş dönemini ve öteki aşamaları, çok iyi değerlendirmek gerek. Bilfinger Bergere ait EPM Assetis buranın yönetimini devralmadan önce, boş mağazaların büyük bir bölümü -kiralamayı yapan firma tarafından- İpekyol, Mudo, Vakko, Marks Spencer, Kiğılı gibi markaların outletine ayrılmıştı. Bilfinger Berger yönetime geldiğinde, AVMde kiralanan mağazalar ve mağazaların genel dağılımı hakkında yatırımcı firma Londra Dış Ticaretle detaylı görüşmeler yapıldı. Analizler ışığında, alışveriş merkezini tam bir outlet olarak açmaya karar verdik. Ne denli isabetli davrandığımızı, aradan geçen zaman fazlasıyla kanıtladı. Dünyayı ve Türkiyeyi derinden etkileyen kriz ortamında outlet konsepti ile açılan Airport, kapı giriş sayıları ve cirolarda hedeflenenin çok üstüne çıkarak, yatırımcılarını mutlu etti. Başarımız, diğer perakendecilerin de dikkatinden kaçmadı. Fabrika, U.S. Polo Assn., DS Damat, Armani Jeans, Versace Jeans, Kanz, Ceylan, Xado ve Rodinin başını çektiği markalar, yaşanan ekonomik krize rağmen aramıza katıldı. Böylelikle bize duydukları güven tazelenmiş oldu. Outlete dönüşürken, bütüncül bir plan dahilinde hareket ettiğimiz kesin. İlk etapta, perakendecilerle birebir görüştük. Ciroları artırmak için çeşitli kampanyalar, çekilişler, imza günleri ve renkli hafta sonu etkinlikleri düzenledik. Ve daha birinci yılımız dolmadan, Avrupa Birliği Kalite Ödülünü kazandık. Türkiyenin en iyi 4üncü outleti seçildik. Her şeyin başı lokasyonMağaza açma maliyeti ve kiralamada ne tarz çözümler getiriyorsunuz markalara? Biraz açar mısınız, diğer alışveriş merkezlerinden ayrıldığınız noktalar neler? 2008 yılında ağırlığını iyiden iyiye hissettiren krizi, bir önceki yaz yaşanan durgunluğa bakarak önceden fark etmiştik. Marka konumlandırmamızı bile ona göre planladık. Boş mağazalarımızı doldurmak amacıyla değişik stratejiler belirledik. Ortak alan maliyetlerini azaltmak ve reklam çalışmalarını artırmak için yeni gelecek markalarla -ilk yıla mahsus- minimum kira ve/veya ciro üzerinden sözleşmeler yaptık. Ekonomideki dalgalanmalar sürerken, AVM içinde yüzde 98 doluluk oranına ulaştık. 2009-2010 sezonunda daha da kuvvetlenerek, kendi kendimizle yarışmaya devam edeceğiz. Outletin geniş kitleler tarafından benimsenmesi ile lokasyon arasında nasıl bir ilişki var? Airport Outlet Center, konumu itibariyle hangi avantajlara sahip? İyi tasarlanmış bir alışveriş merkeziyiz. Bilinirliğimizde, doğru lokasyonun payı büyük. İstanbul Dünya Ticaret Merkezi, CNR EXPO, WOW İstanbul Airport Hotel, Atatürk Havalimanı ve E-5 Karayolu bağlantı noktasında, ideal bir konumda yer alıyoruz. Bunu geliştirecek, daha öteye taşıyacak adımlar atıyoruz biz de. Kısa bir süre içinde WOW İstanbul Airport Hotel ile Airport Outlet Center arasında, Ayamama Deresi üzerine inşa edilecek köprü mesela... Yapımla ilgili 750 bin TLlik finansmanı üstleniyoruz. 6 metre genişliğindeki köprü sayesinde, Airport Outlet Centerla Atatürk Havalimanı iyice yakınlaşacak. Ulaşım, 1.5 dakikadan daha kısa bir sürede sağlanacak. Alışveriş merkezimiz, havalimanı kanalıyla Türkiyeye gelen yabancı turist ve transit yolcuların ilk, bazen de son alışveriş noktası olmak gibi spesifik bir özelliğe sahip. Turizm acenteleriyle yaptığımız anlaşmalar, müşteri profilimizde etkili. Türkiyenin en çok yabancı turist çeken outletlerinden biriyiz. A+ sunuma C fiyat segmentiEkonomik krizle birlikte, hem tüketici hem yatırımcı nezdinde outletlere duyulan ilgi arttı. Gelişmeleri siz nasıl yorumluyorsunuz? Ne istediğini ve ne isteyebileceğini bilen, beklentileriyle sektöre yön veren bilinçli bir tüketici kitlesi var karşımızda. Müşteri, 10 yıl öncesine göre çok daha seçici. Aynı kalitedeki ürünü daha ucuza satan outletlerin tercih edildiği de açık. Perakende sektöründe maksimum başarı, A+ sunum ile C fiyat segmentini birleştiren kurum ve markalara ait. Mango, Zara, LC Waikiki, Kiğılı, Adil Işık, bahsettiğim sistemi uygulayan markalar arasında ve pazarda önemli bir paya sahip. Airport Outlet Center olarak, biz de onlarla aynı yolu takip ettik. Nasıl mı? Alışveriş merkezimize giren her müşteriye, biricik olduğunu hissettirerek... Bunun için AVMnin dekorasyonundan güvenliğine, ortam iklimlendirmesinden temizliğine kadar, her şeyin A+ olmasına özen gösteriyoruz. A plus hizmet ayrıcalığını en makul fiyatlar eşliğinde sunabilmemiz, Türkiyenin en iyi outlet centerları arasında edindiğimiz yeri sağlamlaştırıyor. Eskiden, yılın belirli dönemlerinde, 1 aylık indirimler uygulanırdı. Günümüzde ise outletlerde yılın 365 günü hesaplı fiyatlar geçerli. Tüketici, aradığı ürünü çok daha ucuza bulabiliyor. Markaların elinde kalan sezon sonu mallar erirken, müşteri memnuniyeti üst seviyede tutuluyor. Sezon harici malların satılması amacıyla kurulan outlet mağazalar, kendi sezonluk mağazalarına rakip olmadan yaşamalı. Evet ama nasıl? Nasıl bir program çerçevesinde?.. Her firmanın, her markanın bir satış politikası var. Yüzde 70 outlet, yüzde 30 civarında da sezon ürünü satan sektör oyuncuları, gerekli kâr marjı dengelemesini yapabiliyor. Outlet müşterisi yine avantajlı. Yeni sezon ürünlerinden mahrum kalmıyor çünkü. Osman İLLEZ - Bayraktar Gayrimenkul Geliştirme AŞ Genel Müdürü Türk perakende sektörü bazı kavramları yeni yeni keşfederken, outlet konusunda kafalar çok karışmışa benziyor. Sizce gerçek outletin tanımı nasıl yapılmalı? Bugün, hemen her yerde outlet ibaresiyle karşılaşıyoruz. Tekstilden mobilyaya, her kategoride ürünün outletini bulmak mümkün artık. Bu da yanlış algılamada önemli rol oynuyor. Tüketici, indirimli veya ucuz mal satılan mağazalarla tanımlıyor outleti. Oysa gerçek outlet, stokların daha hızlı eritilebilmesi amacı ile üreticiye tek bir çatı altında toplanma imkanı veren büyük alışveriş merkezi demek! İlk örnekleri, 80li yılların başında, ABDde ortaya çıkıyor. Temel işlevleri ise kaliteli markaların seri sonu ya da üretim fazlası ürünlerini, uygun fiyatlarla tüketiciye sunmak... Sadece ucuz olacağım diyerek yola çıkamazsınız yani. Uygun fiyat kadar, kalite de outletin vazgeçilmezlerinden. Burada, yıl boyu süren özel promosyonlar ile sezon sonu ürünlerin indirimli satıldığı merkezler anlaşılmalı daha çok. Tüketici davranışlarına göre strateji Yurtdışındaki outlet örnekleri, oldukça sade tasarımlı. Market, food court ve eğlence birimi yok çoğunda. Böyle bakınca, tamamen kendimize özgü bir yorumla Türk usulü outlet modelini yarattığımız düşünülebilir mi? Avrupadaki outletlerde food court ve eğlence alanlarına rastlansa dahi market ve sinema bulunmaz genel konsept içinde. Dünyadan diğer örneklere baktığımızda da maliyetlerin diğer alışveriş merkezlerine göre daha düşük olması için basit bir mimari ve sade bir dekorasyonla inşa edildiklerini gözlemliyoruz. Outlet Center İzmit, tam anlamıyla böyle bir yapıda. Ancak her talep kendi arzını yaratıyor. İnsanların alışveriş tercihleri ve alışveriş merkezine gitme sebepleri, ülkeden ülkeye değişiyor çünkü. Mesela Türk tüketicisi... Alışveriş merkezine ailesiyle birlikte gitmeyi seviyor, orada iyi vakit geçirmek istiyor. Beklentiler karşısında duyarsız kalmak, mümkün değil. Hele perakende sektöründe imkansız. Tipik bir outlet center olduğumuz halde, biz de ziyaretçilerimizin konforu için ilave imkanlar yarattık. 7 salonlu sinemamız, restoranlarımız, kafelerimiz, karting ve çocuk oyun alanlarımız, ziyaretçi memnuniyetini artırmaya yönelik. Ayrıca 2 bin 500 araçlık büyük bir otoparkımız var. Türkiyenin ilk outleti olarak nasıl bir misyonu temsil ediyorsunuz? Nisan 1997den beri markalı ve kaliteli ürünleri en uygun fiyatlarla sunma misyonunu üstlendik. Kiracılarımızın stoklarında kalmış devir hızı düşük ürünleri, hatta ekonomik değerini yitirmiş olanları bile nakde çevirmek için özel günler düzenliyoruz merkezimizde. Böylelikle onlara yardımcı oluyor, işlerini kolaylaştırıyoruz. Üretici firmaların ve tüketicilerin fayda maksimizasyonu, bizim için çok önemli. Kiracıya pazarlama desteği veriyoruzOutlet anlayışında başarının kaynağı, nedenleri ve yaratıcıları hakkında neler söylenebilir? Outlet Center İzmitte uyguladığınız yöntem ne? Başarımızın sırrı, outlet felsefesinin dışına çıkmamakta... Kiracılarımızı bilinçlendirip, onları outlet konseptine uygun hareket etmeye teşvik ediyoruz ilk başta. Sezon ürünü miktarını, mümkün olduğunca sınırlı tutmaya çalışıyoruz. Bir temel özelliğimiz de şu: Outlet Center İzmitteki mağazalar, sadece üretici firmalara kiraya veriliyor. Kesinlikle bayilik anlaşması yapılmıyor, satılık dükkan bulunmuyor. Mağaza açma maliyeti ve kiralamada ne gibi çözümler getiriyorsunuz markalara? Biraz açar mısınız, diğer alışveriş merkezlerinden ayrıldığınız noktaları? Kontratlarımızın tamamında, belirli bir oranda minimum kira ve ciro üzerinden hesaplanan tutarlar geçerli. Saptadığımız minimum kira rakamları, gayet makul düzeylerde. Öte yandan, Outlet Center İzmit yönetimi olarak, hem ziyaretçi sayısını hem mağaza cirolarını artırmaya yarayacak çeşitli aktivite ve promosyon kampanyaları ile sık sık güncelliyoruz kendimizi. Yaptığımız aktivite ve promosyonların başarısı ölçüsünde artıyor mağaza ciroları, dolayısıyla kira gelirleri... Kiracılarımızla birlikte, alışveriş merkezini canlı tutmak için maksimum çaba harcıyoruz. Sistemimiz, bunun üzerine kurulu. Üstelik ödedikleri kira dışında, herhangi bir fatura çıkarmıyoruz karşılarına. Yönetim gideri, ortak alan gideri, reklam ve pazarlama gideri gibi ekstra masraf bedelleri talep etmiyoruz onlardan. 200ü aşkın marka bir arada Outlet Center İzmitte tüketiciye sunduğunuz imkanlar neler? Müşterilerimiz, 200ü aşkın markaya ait en kaliteli ürünleri yıl boyunca çok uygun fiyata satın alma şansına sahip. Aileleriyle birlikte açık havada güzel bir gün geçiren misafirlerimiz için pek çok alternatif yaratıyoruz. Sinemamızdan, kafelerimizden, restoranlarımızdan, çocuk oyun alanlarımızdan ve eğlenceli etkinliklerimizden faydalanarak, farklı bir alışveriş deneyimi yaşayabiliyorlar. Outletin geniş kitleler tarafından benimsenmesi ile lokasyon arasında nasıl bir ilişki var? Outlet Center İzmit, konumu itibariyle hangi avantajlara sahip? Outletler; genelde büyükşehirlere yakın, maliyetlerin görece daha düşük olduğu bölgelerde veya şehirleri birbirine bağlayan yolların intersection dediğimiz kesişme noktasında, yoğun trafik akışının bulunduğu yerlerde kurulur. İzmit, bu açıdan oldukça şanslı bir lokasyonda. Müşterilerimizin yüzde 40ı İstanbuldan. Adapazarı, Bursa, Bolu, Yalova gibi çevre illerden gelenler de bir hayli fazla. Bilinen alışveriş kalıplarının eskidiği, değiştiği ortada. Ekonomik krizle birlikte, tüketici ve yatırımcı nezdinde outletlere duyulan ilginin arttığı da... Söz konusu gelişmeleri siz nasıl değerlendiriyorsunuz? Türk tüketicisi, gün geçtikçe bilinçleniyor. Kriz dönemlerinde kalite ve markadan ödün vermek istemeyen bazı tüketiciler, özellikle outlete yöneliyor. Tercih ettikleri markaların sezon sonu ürünlerini, daha uygun fiyata alabiliyorlar böylece. O yüzden, klasik AVMler kadar etkilenmiyoruz krizden. Sektörümüz ise bir arayış içine giriyor kriz dönemlerinde. Bazı yatırımcılar, AVMlerini outlete çevirme yoluna gidebiliyor. Fakat bu tür dönüşümler, her zaman başarıyla sonuçlanmıyor. Outletlerin mayası başka çünkü. Lokasyonları, mimari nitelikleri, konsept ve mağaza karmaları, klasik AVMlerden farklı... Yarın: Corio, Kale Outlet Center ve AVM mfi Partners ile devam edeceğizBu haber çalışması Mağaza dergisinde yayınlanmıştır
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive