Engin Yıldırım

Engin Yıldırım

Danışman
PerAVM Gayrimenkul & AVM Danışmanlık Genel Müdürü

AVM'lerde ikinci bahar: Renovasyon

10 Temmuz 2017 Pazartesi

21 yıldır alışveriş merkezleri ve gayrimenkul sektörlerinin önemli projelerinde “Genel Müdür, Koordinatör” vb. üst düzey yönetici olarak çalışan; kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmeti de veren, AVM’lerin yönetim ve kiralamasına dair yazdığı 3 kitabı ile tanınan Engin Yıldırım, halen PerAVM Kiralama ve Yönetim Danışmanlık'ın Genel Müdürlüğü'nü yürütüyor. Perakende.org için yazılar yazan Yıldırım, bu yazısında AVM'lerin son süreçlerde uygulamak zorunda olduğu renovasyon sürecini anlattı

Türk tüketicisi modern anlamdaki büyük alışveriş merkezleri ile 1988 yılında Galleria’nın açılışı ile tanıştı. 90’larda gümrük mevzuatı ve ithalatın kolaylaşmasıyla yabancı markalar Türkiye’ye girmeye başladı. Bugün Türkiye genelinde, modern anlamda büyük, küçük 400’e yakın alışveriş merkezi faaliyet gösteriyor. İstanbul'da alışveriş merkezi sayısı 100'ü aştı ve artık 4’üncü nesil AVM'ler yapılmaya başlandı. Yeni yapılan alışveriş merkezleri açık havayla bütünleşiyor. Artık insanlar alışveriş merkezlerinin dışa kapalı olmasından memnun değil. Geçmişte yapılan birçok alışveriş merkezi tamamen içe kapanık, insanlar içeri girdiğinde dışarıdan bağımsızdı. Hala tamamen duvar olan AVM'ler var. Son yıllarda AVM ziyaretçilerinin istekleri doğrultusunda açık havayla bütünleşen, hatta alışveriş caddesinden kapalı yerler yapılıyor.

 

Birinci jenarasyon alışveriş merkezlerinde  'rekabet, insanların güncel beğeni ve beklentilerine karşılık vermek, hedef kitle değişimi, yenilik ihtiyacı, büyüme ihtiyacı, AVM'nin el değiştirmesi, konsept yenileme...' gibi nedenlerden ötürü renovasyon 'mecburi istikamet' haline geliyor. Renovasyon ile AVM'nin imajı ve cazibesi artar, böylelikle performans artışı sağlanır. Aynı zamanda yeni teknolojinin kullanılmasıyla da işletme giderlerinde tasarruf sağlanır.

 

Renovasyon dönemi çok dikkatli yönetilmesi gereken süreçtir. AVM'deki değişim ihtiyacını doğru analiz etmek lazım. Projeye özel pazar analizi yapmak, hedef kitle talepleri ve kiracı taleplerini öğrenmek, lokasyonun kültür ve ekonomik özelliklerini, perakende dünyasını iyi anlamak, araştırmak lazım. Renovasyon sürecinde çok büyük çapta büyüme ve yenileme söz konusu olmadığı sürece AVM açıkken uygulamanın yapılması tercih ediliyor. Bu sürecin idaresi AVM'nin proje safhasından itibaren, inşaat, kiralama, yönetim kısacası tüm safhalarında görev almış, kamu ile ilişkileri de yürütebilecek deneyimli AVM yöneticileri ve danışmanları tarafından idare edilmelidir.Tüm proje ekibi uyumlu ve eş zamanlı çalışmalı. Koordinasyon toplantıları periyodik olarak gerçekleştirilmeli.

 

Yatırımcılar genellikle kira geliri ve ziyaretçi sayısında düşüş yaşadıklarında renovasyona karar verirler. Renovasyon kararı normal pazar koşullarında 5-10 yıl iken, koşullara göre 15 yıla kadar  çıkabilmektedir. AVM'deki her ünite aynı zamanda yenileme ihtiyacı gerektirmez. Dolayısıyla değişik dönemlerde kısmi tadilat yapılır. Tüm tadilat, inşaat işlerini belirli bir plan dahilinde hayata geçirmek lazım.

 

Projenin tüm sürecinde planlı hareket etmek lazım. Renovasyon için haracanacak paranın ne kadar sürede satış artışı ile yatırımcıya geri döneceği bilgisi işin başında öngörülmüş olmalı. Öte yandan renovasyon için gereken her türlü malzeme hesaplanmış, ürünlerin siparişleri verilip, teslim alınmış ve depolanmış olmalı. Hatta ileride tadilatlarda kullanılmak üzere yeteri kadar yedek malzemenin stoklanmış olması lazım. Ve tabi malzemelerin kodları, tedarik edilen firmaların iletişim bilgileri ile birlikte listesi de arşivlenmeli.

 

Gün ışığından daha fazla yararlanılmasından açık terasların ilave edilmesine, teknolojik gelişmelere paralel alt yapı düzenlemelerinden sirkülasyonu artırıcı mimari düzenlemelere, ortak alandaki oturma gruplarından binanın iç ve dış alandaki peyzaj çalışmalarına, zeminden aydınlatmaya, kiralanabilir alanın büyütülmesinden mağaza karmasının yenilenmesine, otoparkın büyütülmesinden WC'lerin yenilenmesine kadar daha birçok ünitenin renovasyonu gerçekleştirilir. 21 yıllık AVM yöneticiliği tecrübemde gördüm ki 'binanın bakımı ne kadar düzenli ve gerektiği gibi' olursa fiziksel yıpranma da o denli geç ve az olur. Bunların yanı sıra yeni bir vizyon, yeni bir misyon yüklenerek alışveriş merkezinin yenilenmesi söz konusudur. Yenilenme ile AVM  yeniden moda oluyor, yerine göre yüzde 20-50 oranlarında ziyaretçi artışı sağlıyor. Dolayısıyla ziyaretçi artışı ile birlikte cirolarda da önemli artışlar sağlanmaktadır. Yenileme sürecini mümkün olduğunca ziyaretçilere ve kiracılara rahatsızlık vermeden yönetmek önemlidir. Yenileme çalışmalarının da röportaj ve basın bülteni vasıtasıyla hedef kitleye duyurulması gereklidir. Yenilemi süreci tamamlandığında ise 'hedef kitleye ve perakendeye yenilenme sürecinin tamamlandığını duyurmak için AVM'nin ikinci açılışı gibi lansman benzeri organizasyon gerçekleştirilmesinde de fayda vardır.

 

Bugüne kadar açılmış ve yenileme yapılmamış tüm AVM'lerin önümüzdeki 10 yıl içerisinde yenilenmesi gerekecek.