Engin Yıldırım

Engin Yıldırım

Danışman
PerAVM Gayrimenkul & AVM Danışmanlık Genel Müdürü

AVM'lerde enerji tasarrufunun püf noktaları

19 Haziran 2017 Pazartesi

21 yıldır alışveriş merkezleri ve gayrimenkul sektörlerinin önemli projelerinde “Genel Müdür, Koordinatör” vb. üst düzey yönetici olarak çalışan; kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmeti de veren, AVM’lerin yönetim ve kiralamasına dair yazdığı 3 kitabı ile tanınan Engin Yıldırım, halen PerAVM Kiralama ve Yönetim Danışmanlık'ın Genel Müdürlüğü'nü yürütüyor. Perakende.org için yazılar yazan Yıldırım, bu hafta çok önemli bir konu olan tasarrufu AVM’ler özelinde anlattı

AVM'lerde enerji verimliliğini ve tasarrufu iki başlıkta incelememizde fayda var:

 

1) Eğer yeni bir AVM yapıyorsak neler yapmalıyız?

2) Mevcut bir AVM'yi yönetiyorsak nelere dikkat etmeliyiz?

 

Öncelikle yeni bir AVM için enerji verimliliği sürecini ele alalım. Yeşil/çevreci bir AVM'de öngördüğümüz detay özetleri şunlardır: 

 

Mimari grup, mekanik grup, elektrik grupları koordinasyon toplantılarını sık sık yapmalı. Enerji verimliliği için her birim fikrini açıkça beyan etmeli, teknolojik gelişmeler güncel olarak takip edilip öneriler sunmalıdır. Binamızın genel hatları, arsaya oturma şekli, ne kadarlık bölümü açık hava temalı olacağı, transparan cephelerin önlemleri, tüm camların ısıcam olarak seçilmesi, bina giriş kapılarının sahanlıklı ve çift otomatik kapı olması, gün ışığından (güneşten) maksimum düzeyde faydalanılması önemli enerji tasarrufu sağlayacaktır. Bina dış cephe ısı ve hava izalasyonunun çözülmesi, tüm mekanik alt yapı sistemi (soğutma grupları, pompalar, motorlar, klima santralleri, ısı pompaları vs. enerji tasarrufu açısından inveterli olacak şekilde seçilmeli,  o şekilde dizayn edilmelidir.

 

Enerj tasarrufu için en önemli konulardan biride AVM’de tam teşekküllü bir bina otomasyon sisteminin kurulması, dolayısıyla mekanik ve elektrik sistemin kumandasında insan odaklı hatanın minimuma indirilerek oldukça iyi tasarruf sağlanmasıdır. AVM asansör ve yürüyen merdivenlerin inverterli seçilmeside tasarruf açısından faydalı olacaktır.  Uzman kişilerce personele enerji verimliliği üzerine eğitimler verilmelidir.

 

İnşaat aşamasında önemli konulardan biri de free cooling sistemi için belli bölgelere yeterli büyüklerde damperli/otomasyonda kumanda edilebilir sirkülasyon camları oluşturmak olacaktır. Gerektiğinde havayı/dış havayı doğal yolla avm içine alarak AVM'yi kısmen ücretsiz iklimlendirebilirsiniz.

 

AVM çatısına düşen yağmur suyunu ziyan etmemeliyiz. Depolayıp bahçe sulamada, havuzlarda kullanmamız oldukça faydalı olacaktır. AVM iç dış aydınlatmasının tamamı leed aydınlatma ürünleri ile aydınlatılmalı. Kiracıların led aydınlatmaya yönelmeleri için teşvik ve tavsiye etmeliyiz.

 

Yukarıda ana hatları ile özetlenen konular yapıldığında AVM akıllı bina statüsünde kabul edilip, standart binalara oranla yüzde 40 daha az enerji tüketeceği bir gerçektir. Örneğin, AVM’lerde kayar kapı yerine giriş kapılarının sahanlıklı ve çift otomatik kapı tercih edilmesi durumunda ise yıllık enerji tasarrufunda yüzde 75’e kadar etki yapıyor. Kayar kapı yerine döner kapı tercih ederek sağlanacak enerji tasarrufuyla 5 evin yıllık ısınma ihtiyacı karşılanırken, yılda 15 ton karbon gazı salınımı engellemek mümkün.

 

Enerjinin verimli kullanılması ortak alan giderlerinin düşmesine, diğer AVM'lerle daha iyi rekabet edilebilmesi için buradan artırılan bütçeler reklam ve tanıtım için kullanılabilir. Dolayısıyla doğru hedef kitlenin AVM’ye gelmesi sağlanıp,  buna paralelde ciroların artışı sağlanacaktır.

 

Mevcut bir AVM'de enerji giderlerini nasıl minimize edebiliriz?  Bunu iki başlıkta ele almak daha mantıklı olacaktır: Tasarruf = Yatırım!

 

İşin özü bu. Elle  tutulur bir tasarruf yapmak istiyorsak yatırım yapmadan buna ulaşmamız imkansız!.. Öncelikle AVM’deki tüm sistemi (mekanik, elektrik, mimari)  Check Up yaparak ise başlamalıyız. Bu işi tecrübeli bir teknik yönetici rahatlıkla yapabilir. Sırası ile en çok enerji harcayan birimleri yakın markaja alarak ilerlemeliyiz.  Bunun birinci önceliği tüm binaya hükmeden kumanda merkezi, otomasyon odasından başlayabiliriz. Bina otomasyon sisteminin (mekanik, elektrik ve aydınlatma otamasyonu ) akıllı binanın olmazsa olmazlarıdır. Otomasyonun sağlıklı çalışması,  fark basınç prosestatların düzgün ölçümlemesi, duyar elemanlarının kalibrasyonu hepsi tasarrufa etken birer ayrıntıdır.




Akıllı binalarda, alışveriş merkezinde enerjinin en çok harcandığı nokta herkesin malumu soğutma sistemidir. Soğutma gruplarının incelenmesi ile başlayabiliriz, kayıp ve kaçaklarımız mevcut mu? Sirkülasyon pompaları, fanlar, klima santralleri, egzostlar, aspratörler kısaca AVM genelindeki tüm motorlar ne şartlarda ve hangi verimlilikte çalışıyorlar, istenilen değerlere ulaşıyorlar mı ? En önemlisi ise bahsettiğimiz motorların A+ olması, tamamının inveterli sistemde çalışması enerji tasarrufu açısından çok önemlidir. Aynı şekilde AVM'deki asansör ve yürüyen merdivenleri inceleyip inverterli sisteme dönüştürmeliyiz. AVM’de Pik yük çeken enerji panoları tespit edilip, analizatör ilavesi ile 24 saatlik bazda gözlem altında tutulup takibi ve kıyas ölçümlerle sorunun çözümü aranmalıdır. Mağazalardan veya ortak alandan aldığımız geri dönüş havasını dış atmosfere atmadan önce garaj katlarında, ürün kabulde vs. kullanmak tasarruf açısından önemlidir. AVM giriş kapılarını sahanlık çift oto kapı sistemine dönüştürüp yeterli güçte hava perdelerini ilave etmek, soğuttuğumuz havanın dış atmosfere atılmaması/kaçmaması yönünde bize tasarruf sağlayacağı aşikârdır.

 

AVM belli bölgelerindeki dış atmosfere direkt açılan ilave pencereler/kapılar yapılmalı kontrollü bir şekilde etkin olarak kullanmalıyız. Dış hava şartlarına göre çoğunlukla mevsim dönüşlerinde ve geceleri AVM'nin tamamına free cooling yaparak tasarruf açısından önemli bir katkı sağlayabiliriz. AVM dış mantolamasını inceleyip gözden geçirmeliyiz,  gerekli önlemleri almalıyız. AVM cephesindeki, çatısındaki cam transparan sistemlerden gün ışığı ve aydınlatma yönünden maksimum ölçüde yararlanıp; güneş ışığının direkt olarak AVM içine girmesine, dolayısıyla AVM içindeki ısının artmasına kesinlikle engel olmalıyız. AVM içindeki 1C ısı artışı faturamıza yüzde 6 ilave olarak yansıyacağını unutmayalım.  Bunun için şu önlemleri alabiliriz: “Farklı panjur sistemleri, gölgelik sistemleri, cam film kaplama sistemleri.”

 

Elektrik ve mekanik sistemlerin periyodik bakım, ölçüm, değişim süreçlerini çok sıkı takip edip verimsiz hiç bir ortamın oluşumuna müsaade etmemeliyiz. Aydınlatma sisteminin tamamını elektronik balast ve trafoya dönüştürüp, ampul olarakta led geçmemiz daha yaşanabilir bir Dünya için çok önemlidir. Dünya genelinde büyük binalara bakıldığında AVM'ler enerji tüketim grafikleri açısından ilk sıralarda yer almaktadır. AVM'lerde enerjiyi en fazla tüketen sistemse klimatize sistem olarak karşımıza çıkıyor. Bununla ilgili küçük bir taviz vererek ortam sıcaklığının 1C yüksek seçilip aylık enerji tasarrufundan % 6 tasarruf edebiliriz. AVM genelinde her üç ayda bir düzenli etütler, keşifler yaparak kayıp, kaçak olabilecek noktaların araştırılması, tespiti sistemin enerji verimliliğinin sağlıklı işlemesi açısından faydalı olacaktır. Teknik ekibin düzenli tuttuğu formlar, çizelgeler toplantılarda ele alını incelenmesi, kıyas yapılması tasarruf açısından zorunludur.

 

AVM'lerin maximum konfor, minimum maliyette işletilebilmesi, gözle görülür bir enerji tasarrufunun sürdürülmesi için teknik ekibin önemi ve rolü büyük olduğu hepimizin malumudur.  Ve unutulmamalıdır ki; Enerji verimliliği henüz proje aşamasında iken planlanmalıdır. Tabi ilerleyen teknoloji ile değişen tasarruf teknolojilerini yakından takip etmek gerekir. AVM'ler sadece estetik açıdan değil, aynı zamanda enerji verimliliği açısından da dikkate alınarak projelendirilmesi gerekiyor.

 

AVM Yönetimi/ işletmenin ihtiyaçlarını, sıkıntılarını bilen AVM Genel Müdürü ile AVM Teknik Müdür projenin en başından itibaren işe alınmalıdır. Projenin ilerleyen safhasında yapılamayacak veya yapılsa bile çok pahalıya mal olacak ihtiyaçları en başından itibaren projeye dahil etme imkanı olacaktır. Projeyi çizen mimarlar ne kadar başarılı olursa olsun, AVM Yönetimi esnasında yaşanan teknik sıkıntıları, kiracının ve müşterilerin AVM’den beklentilerini, işletme giderlerini vs. Yaşayan/yöneten kadar bilemez. O nedenle AVM Genel Müdürü ve Teknik Müdür en başından beri AVM projesine dahil edilmelidir.