Türkiyenin parlayan yıldızı: AVM sektörü

Eva Gayrimenkul ile yaptıkları önemli araştırmanın bir bölümünü sadece Mağaza dergisi için paylaşan Akademetre Research&Planning Genel Müdürü Dr. Halil İbrahim Zeytin, sektöre ışık tutacak bilgiler veriyor. Türkiyenin AVM haritasını çizen Dr. Zeytin, doyum noktasına ulaşan ve AVMlere ihtiyaç olan kentleri anlatıyor. Özellikle İstanbulun AVM ihtiyacının devam ettiğine dikkat çeken Dr. Halil Zeytin, yatırımların fizibiliteden geçmesinin hayati olduğunun altını çiziyor

Eklenme Tarihi : 27 Ekim 2011 Perşembe
turkiyenin-parlayan-yildizi-avm-sektoru
Fulya B. ÖZTÜRKTürkiyedeki AVM sektörü kıyaslaması genellikle Avrupaya göre yapılıyor. Bu verilere göre de yorumlar yapılıyor. Sizce Avrupadaki AVM verilerini Türkiye ile kıyaslamak doğru bir yaklaşım mı?Böyle bir kıyaslama söz konusu olduğunda bir ölçütü ele almak gerekiyor, ama ölçüt aldığımız kriterlerin ne kadar karşılaştırılabilir nitelikte olduğu önemli. Bugün alışveriş merkezi sektörü 35 milyar dolarlık bir yatırımla Türkiyede faaliyetini sürdürüyor, 2015 yılında 50 milyar doları bulmasını bekliyoruz. Bunun 12 milyar dolarını yabancı sermaye oluşturuyor. Dolayısıyla organize perakende ekonominin önemli sektörleri arasında. Sistem, yaklaşık 350 bin kişiyi istihdam ediyor. 2015teki yatırımlarla birlikte istihdamın 500 bin kişiyi bulması bekleniyor. Alışveriş merkezi tanımlamasında Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi- ICSCnin belirlediği 5 bin metrekarelik alanları veri olarak kabul ediyoruz. Türkiyedeki pasajlar da alışveriş merkezi olarak kabul edilebilir ama biz araştırmamızı yaparken 5 bin metrekare üzeri, en az 15 bölümlenmiş alana sahip, özel güvenliği, temizliği olan organize perakende merkezlerini ele aldık. Bu verilere baktığımızda bugün 283 aktif alışveriş merkezinden söz etmek mümkün. Sorun da buradan geliyor aslında, bu 283 metrekare Türkiye için yeterli bir doygunluğa ulaşmış rakam mıdır? Ya da 7 milyon metrekare Türkiye için yeterli bir rakam mıdır? Bu soruların yanıtını aramak amacıyla araştırmamızı hazırladık. Bugüne dek hep Avrupa standartları, Avrupada bin kişiye düşen kiralanabilir alan temel alındı. 23 Avrupa ülkesindeki bin kişiye düşen kiralanabilir alan ortalama 210 metrekareyken Türkiyede 90,4 metrekarel.. Dolayısıyla olaya böyle baktığımızda aslında çok yol varmış gibi görünüyor. Akademetre ResearchStrategic Planing, Eva Gayrimenkul ile birlikte bu sorunu masaya yatırdı. Türkiye alışveriş merkezleri potansiyeli analizi raporunu hazırladık. Aslında bu raporun çıkış kaynağı tamamen sizin sorduğunuzu soruya bağlı. Türkiyedeki alışveriş merkezleri doygunluğa ulaşmış mıdır? Bu çalışmaları yaparken Avrupa standartlarına bin kişiye ulaşan karşılaştırmalarının çok da doğru olmadığını gördük. Çünkü bin kişi başına düşen metrekare karşılaştırmasında, sadece nüfus bağımsız değişkenini alıyoruz. Oysa nüfusun niteliği, alışveriş merkezi yatırımı gibi bir alanda nicelik kadar önem kazanıyor. Avrupaya baktığımızda gayrisafi milli hâsılanın 40 bin dolar seviyesinde olduğunu görüyoruz. Yani bir Avrupa tüketicisinin perakende harcamasının karşılığını 4 Türk tüketicisi sağlıyor. Nüfusla birlikte bu karşılaştırmayı yaparken nüfusun niteliğini de dikkate almak gerekiyor. Keza, nüfusun başka nitelikleri de var. Türkiye bildiğiniz üzere genç nüfusa sahip. Genç nüfus gelecek için, tüketim için çok önemli bir anlam ifade etse de ekonomik özgürlüğünü eline alamamış potansiyel anlamına da geliyor. Bu gibi değerlendirmeler yapılırken çeşitli kriterleri de dikkate almak gerekiyor. Türkiye de hâlâ nüfusun 3te birinin kırda yaşadığını unutmamak gerekiyor. Kent merkezindeki alışveriş merkezlerine gelen müşterilerin sadece yüzde 10-15i kent dışı alanlardan geliyor. Bunun harcamaya geçiş oranı daha da düşük. Türkiye nüfusunun yüzde 10- 15ini nitelikli nüfusa dâhil etmek gerekiyor. Perakende harcamaları ve demografik dağılımı dikkate alarak baktığımızda, Avrupada 210 metrekare olan bin kişiye düşen kiralanabilir alanının Türkiyedeki karşılığının 143 metrekare olduğunu görüyoruz. Türkiyenin hâlâ alışveriş merkezi yatırımlarının yapılabilir bir ülke olduğunu görüyoruz. Ama öte yandan 143 metrekareyi geçen, doygunluğa ulaşmış birçok kent var, 2013 yılında doygunluğa ulaşacak kentler de var. Dolayısıyla değerlendirme yaparken değişkenleri dikkate almadan Avrupa ile karşılaşma yapmak yanıltıcı olabiliyor. Sayısal bilgi her zaman doğru olmayabiliyor. Bizim rolümüz de zaten burada devreye giriyor. AVM enflasyonu yok AVM yatırım kararı verilirken doğru veriler ele alınıyor mu? Yani uygun bir arsa demek lokasyon mu demek? Bir yerin uygun olması nelere, hangi kriterlere bağlı?Tabi bu çoğu zaman ideal durumda olması gerektiği gibi gerçekleşmiyor. Çoğu zaman özellikle alışveriş merkezi projesi gündeme gelirken maalesef bir fizibilite çalışması ya da bir lokasyon analizi yapılarak bu yatırım yönlendirilmiyor. Özellikle gayrimenkul seçimi sürecinde fırsatlara bakılıyor, fırsatlar doğrultusunda yatırım gerçekleştiriliyor. Bunun proje geliştirme departmanı ve gayrimenkul edinimi, tamamen farklı yürümekte. Eğer ortada bir gayrimenkul varsa, oraya en uygun yatırımın ne olacağına yönelik araştırmalar sonradan yapılıyor. Bir yatırım kararına bağlı lokasyon araştırması yapıldığına açıkçası ben rastlamadım bugüne kadar. Ne biz yaptık ne de böyle bir çalışmaya rastladık. Genellikle bir yatırım yapılır, o yatırım doğrultusunda hangi konsepte bir ticari yatırım yapılması gerektiği çalışmaları, en iyi ihtimalle yapılıyor. Maalesef bu çalışmaların yapılmaması ise çok vahim sonuçlara neden oluyor.Türkiyede AVM enflasyonu olduğu görüşü de epey yaygın. Siz böyle bir enflasyonun olduğunu düşünüyor musunuz?Açıkçası böyle bir enflasyondan genel olarak söz etmek doğru değil, olaya böyle bakmak da doğru değil belki. AVM enflasyonu olan lokasyonlar var. Ama Türkiye geneline baktığımızda bugün için 7 milyon metrekarelik bir kiralanabilir alandan söz ediyoruz. 2013 yılındaki projelere baktığımızda, 11 milyon metrekareye yakın bir alışveriş merkezi yatırımı olacağını öngörüyoruz. Avrupa Birliği ortalamasına ulaşabilmek için 4 milyon 749 bin metrekare kiralanabilir alana daha ihtiyacımız bulunuyor. Yatırımcılar tarafından 3 milyon 800 bin metrekaresi geliştirilmiş durumda, aslında hâlâ geliştirilmemiş, geliştirmeye açık bir alışveriş merkezi alanı söz konusu. Burada önemli olan bu yatırımın hangi lokasyonda, hangi nitelikte yapılacağı önemli. Dolayısıyla doğru lokasyon seçimi doğru konsept ile birleştiğinde, doğru tüketiciyle buluşması daha kolay olacaktır. Bu da hem alışveriş yatırımcısı için hem de o alışveriş merkezi içerisinde bulunan perakendecilerin ayakta kalabilmesi için önemli ve doğru adım olacaktır. En fazla potansiyel hâlâ İstanbuldaİstanbulda çok sayıda AVM bulunuyor ama sizin araştırmanıza göre İstanbulda hâlâ ihtiyaç bulunuyor. Örneğin Bakırköy aslına bakarsanız başlı başına bir kent Araştırmanızda İstanbulu ayrıca ele aldınız mı? Ya da Avrupa-Asya kıtası olarak ayrı veriler halinde mi değerlendirdiniz?Evet, alışveriş merkezi ihtiyacının en çok bulunduğu kent hâlâ İstanbul. Bu kulağa belki hoş gelmiyor ama kriterler açısından yapılan analizde en büyük potansiyelin İstanbul olduğunu görüyoruz. Elbette, İstanbulu her iki yakayı ayrıca ele alarak verileri ortaya koyduk. Yerleşik yapıların bulunduğu, yeni yerleşim alanlarının yer aldığı İstanbul diye ayırmak gerekiyor. Bakırköy bugün en fazla AVMnin bulunduğu ilçelerin başında geliyor. İstanbulda özellikle çat kapı dediğimiz AVMlere de ihtiyaç bulunuyor. Ama dediğiniz çok doğru, tek bir İstanbul yok. Biz de bu araştırmada İstanbulu ayrıca ele aldık. Doygunluğa ulaşan, ihtiyacı devam eden kentler var ancak en önemli konu sürdürülebilir olması. Özellikle İstanbulda niteliğe çok dikkat etmek gerekiyor. Peki, hangi kentlerde AVM ihtiyacı bulunuyor?İstanbulda bugün 43 civarında alışveriş merkezi var. Türkiyedeki alışveriş merkezi dağılımı açısından yüzde 41in İstanbulda olduğunu görüyoruz. İstanbuldaki 98 alışveriş merkezine henüz tamamlanmamış 43 projeyi de eklediğimizde 141 civarında alışveriş merkeziyle yakın dönemde karşı karşıya geleceğiz. Yaklaşık 3 milyon metrekarelik bir AVM alanı olacak. Toplam kiralanabilir alanın da 4 - 4.5 milyon metrekare civarında olması bekleniyor. Örneğin Bakırköyde 12 AVM var, gerçekten gerek sayı gerek kiralanabilir alan açısından İstanbulun en fazla AVM arzı olan ilçesi durumunda. Bakırköyü, 10 AVM ile Şişli, 9 AVM ile Büyükçekmece takip ediyor. İstanbulda bin kişiye düşen metrekare 2 bin 14 metrekare. İstanbuldaki perakende harcamalarının yoğunluğunu dikkate aldığımızda hâlâ yatırım alanlarının olduğunu görüyoruz. İstanbulun iki yakası arasında ciddi fark var. İstanbuldaki AVM alanlarının yüzde 77si Avrupa Yakasında. Anadolu Yakasında yüzde 23 civarında bir yatırım var. Gerçi 2013 yılı içerisinde Anadolu Yakasında yatırımlar çok artıyor. Altunizade - Ümraniye aksının Büyükdere aksına benzemeye başladığını görüyoruz, birçok proje orada sonuçlanıyor. Ayrıca E-5 de önemli bir aks. İstanbulda yeni yerleşim alanlarında AVMye ihtiyaç var. Eski, oturmuş yerleşik alanlarda daha çok butik nitelikteki alışveriş merkezlerine ihtiyaç var, yeni gelişen alanlarda 2013-2015 yılı için 40 bin metrekarenin üzerindeki alışveriş merkezlerine ihtiyaç doğabilir. Ancak tüm kenti kapsayan powercenter niteliğindeki alışveriş merkezleri açısından İstanbul doymuştur. Orta gelecek de bu durumunu koruyacaktır, büyük yatırımlar açısından oldukça risklidir ama hâlâ en büyük fırsat alanı İstanbuldadır. İhtiyacı bulunanlar içerisinde sadece İstanbul değil, Kocaeli, İzmir, Muğla yatırım açısından fırsat olan kentlerin başında geliyor. İzmirde çok fazla potansiyel var, yatırım bugün için ihtiyaç. 2013 yılı içinde bu ihtiyaç sürecek ama Ankara, Tekirdağ, Sakarya, Gaziantep, Elazığ, Malatya, Diyarbakır, Nevşehir, Bitlis, Erzurum, Trabzon gibi kentler 2011 yılı için doygunluğa ulaşmış durumda. Bugün için doymuş, 2013 yılında potansiyel doğacak kentler var. Ama fırsat alanları dışında kentleri riskli. Bu riskli kentlerin başında Ankara geliyor. Ankarada 40a yakın AVM faaliyette, 10 civarında da proje var. Ankarada son açılan Atlantic AVM dışında toplam 1 milyon 28 bin 551 metrekarelik kiralanabilir bir alan söz konusu. Yakın gelecekte 3 yıl içerisinde bunun 1.5 metrekareye ulaşması bekleniyor. Bin kişi başı düşen kiralanabilir alan açısından da 210 metrekarelik bir alana sahip. Ama nüfus, perakende harcaması gibi niteliklerini dikkate aldığımızda Ankaranın doygunluğa ulaşmış bir kent olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla Ankara gibi nüfus açısından büyük görünen ama rekabetin yoğun olduğu kentler yerine İzmir, Muğla, Kocaeli gibi kentlerdeki yatırımları dikkate almak gerekiyor. Bu kentlere fırsat tanınması, hem perakende açısından hem yatırımcı açısından çok daha doğru olacaktır.Doğru lokasyon doğru konseptDoğru kent, doğru lokasyon önemli. Ancak hem konsept hem de mimari de son derece değerli. O kentin kültürüne, sosyal yapısında mimari ve konseptin de entegre edilmesi gerekiyor. Siz buna katılıyor musunuz? Her yerde her AVM olur mu? Bir alışveriş merkezi yatırımı yapılırken konsept ve mimari unsur çok önemli. O kentin kültürü, sosyal yapısı ve mimari yapısının konsepte entegre edilerek yatırımın oluşması çok önemli. Bunun çok iyi örnekleri var, örneğin Eskişehirdeki Espark. Kent için çok önemli bir fabrika alanı üzerine yapılırken, o fabrikayı sembolik olarak ayakta tutan iki büyük bacanın yıkılmaması, mevcut mimari parçanın bir unsuru olarak ayakta tutulması, Eskişehir halkının da takdirini kazanan bir unsur. Burada şunu unutmamak gerekiyor, burada asıl tüketicinin hissetmek istediği temel şey, evrensel anlamda alışveriş kültürünü, alışveriş deneyimini yaşamak. Anadolu halkının temelde beklediği şey bu. Bu temel unsuru onlara sunmak gerekiyor ama bunu sunarken yerel kültürü asla reddetmemek gerekiyor. Yerel kültürü, yerel dokuyu, örfleri, adetleri mutlaka dikkate alarak bu ideal standartları onlara sunmak lazım. Her konsept her nokta için doğru konsept demek değildir. Doğru lokasyon için doğru konsept geliştirmek gerekir. Bir yerde başarılı olan bir konsept, bir diğer yerin yanlışı olabilir. Dolayısıyla konsept geliştirirken mutlaka kültürel yapıyı, sosyo-ekonomik yapıyı mutlaka dikkate almak gerekiyor. Doğru nokta için doğru lokasyon geliştirmek gerekiyor. Bunu yaparken de geleneksel tanımları sorgulamak gerekli. Biz 25 bin metrekarenin üzerinde bir AVM kuracaksak doğru nokta, doğru lokasyon önemli. 3 tane büyük anchorı olmalı. 6 temel sektörle banka, çiçekçi gibi tamamlayıcı hizmet alanlarıyla birlikte bir konsept oluşturmalıyız deriz. Bu her zaman doğru olmak durumunda değil. Mutlaka 3 tane büyük anchorınızın olması gerekmiyor. Kimi zaman kimi perakendecilerin birleşiminin kendisi bir anchor olabiliyor. Bunun en iyi örneklerinden birisi Kanyon. Kanyonun en büyük anchorı bir mağazadan oluşmayan, birçok mağazadan oluşan yeme-içme alanları. Bu örnek alacağımız bir casedir. Keza Türkiyeden ihtiyaç olan ya da Türkiyeden yakın dönemde AVMlerin gittiği yola da bakacak olursak bu konseptin çok daha fazla önem kazandığını görüyoruz. Özellikle belirli alanlarda uzmanlaşmış AVMlerde çok ciddi fırsatlar olduğunu görüyoruz. Yalnızca bir teması olan, bir alanda uzmanlaşmış AVM yatırımlarına ciddi anlamda ihtiyaç var. Bunu özellikle İstanbul için söylüyorum. Bunun iyi örneklerini de görüyoruz. Bunun baştan planlandığı zaman iyi uygulamaları olduğunu görüyoruz. Sonradan planlandığında ya da bir sorunun çözümü olarak görüldüğünde her zaman başarılı olamayabiliyoruz. Mesela hâlâ anne-çocuk üzerine baştan kurgulanmış bir AVM maalesef yok. Böyle bir konseptte çocukların düştüğü zaman canlarının acımayacağı bir malzemeyle kaplanması gerekiyor. Bu konsepti oluştururken, sadece marka karmasıyla değil, mimari özellikleri de dikkate almak gerekiyor. Autopia projesini bu yüzden önemsiyorum. Mimari olarak da konsepte uygun planlanmış durumda. Özellikle bu yıl AVM olmayan pek çok kente önemli yatırımlar yapıldı. Siz bu yatırımları nasıl değerlendiriyorsunuz? Örneğin sizi şaşırtan yatırımlar oldu mu?Evet, AVM olmayan birçok kente yatırım yapıldı. Şu anda 48 kentte AVM bulunuyor. Son dönemde yapılan yatırımlarda ilginç olan unsur, özellikle güneye ciddi bir yatırım yapılması. Burada aslında sınır ötesini hedefleyen bir yatırım planı var. Her ne kadar son dönemlerde çevre ülkelerdeki istikrarsızlık, planların ertelenmesine neden olsa da, ya da bu planlar üzerinde kaygı uyandırsa da temel amaç Suriye, Irak gibi ülkelerdeki sınır ticaretine dayalı plan. Çok da fena olmayan planlar bunlar. Çünkü bu ülkelerde kimi zaman yatırım yapmak güvenlik kaygısı nedeniyle kaygılı olabiliyor. Ama Türkiye hem güvenli bir alan olarak görülüyor hem de sınırdaki yakınlık nedeniyle önemli bir potansiyel. Her ne kadar şu dönemde iç karışıklıklar olsa da güneydeki yatırımlar oldukça önemli. Perakendeci 50 yılda alamayacağı yolu AVMlerle aldıSizce hem bugüne dek yapılan AVMler hem de deklare edilen yatırımlar göz önünde bulundurulduğunda 2013 Türkiye AVM haritası doğru biçimleniyor mu?Doğru yapılan yatırımlar var ama çok riskli yapılan yatırımlar da var. Doygunluğa ulaşmış olan kentlerde hâlâ AVM projesi geliştirildiğini görmek bizim için oldukça korkutucu. Örneğin Ankarada yakın dönemde kapanan bir alışveriş merkezi yeniden ihaleye çıkarken, hâlâ büyük yatırımların yapıldığı görmek kaygı verici olabiliyor. Ama bir bütün olarak Türkiyeye baktığımızda, alışveriş merkezi haritası doğru biçimleniyor mu? diye sorduğumuzda, riskli olan noktalarda çok dikkatli davranılması gerektiğini düşünüyorum, mutlaka fizibilite araştırması yapmak gerekiyor. Müşteri beklentilerini, rekabet koşullarını, mimari konsepti, bölge yapısını dikkate almak gerekiyor. Fırsatları iyi değerlendirmek gerekiyor. Bundan 15 yıl önce outletlerin farklılaşmak için önemli olduğunu söylememiz dünün doğrusuydu, şimdi bakıyoruz ihtiyacın çok daha üzerinde bir outlet yatırımı söz konusu. AVMlerdeki rekabet nasıl gelişecek, özellikle hangi kentlerde rekabet alevlenecek? Rekabet yoğun yerlerde rekabetin devam edeceğini görüyoruz. Ankara ve İstanbulda oldukça yoğun bir rekabet var. Bununla birlikte yeni yatırımları dikkate aldığımızda Samsun yeni yatırımlarla birlikte rekabet alanı yoğun hale gelecek. Kayseri, Eskişehir rekabetin yoğunlaşacağı bir kentler arasında.AVM yatırımlarının diğer bir boyutu da perakendeciler Bu AVMlerin kiracıları onlar AVMler perakendecilerin gelişmesine katkılar sağlıyor, peki önümüzdeki dönem nasıl gelişecek bu durum?Her umutsuz yatırım mutlaka perakendeciye bir zarar verecektir ama olaya bir bütün olarak baktığımızda, AVM yatırımları organize perakendenin büyümesi ve gelişmesi için çok büyük bir nimet olmuştur. Birçok perakendecinin 50 yılda alabilecek yolu 3-5 yılda alınmasını sağladı. Perakendecinin bir AVMye girdiğinde girdiği risk 300-500 milyarı geçmez ama AVM yatırımcısı perakendecinin aldığı risk, 50-100 milyon dolarları bulabiliyor. Perakendecinin tek başına bu kadar çok müşterinin bir arada bulunacağı alana bu kadar hızlı bir süre içerisinde erişebilecek yatırımı yapması mümkün değil. Türkiyede perakende sektörünün gelişmesi için çok büyük bir fırsattır AVMler. Birçok perakendeci her ne kadar bazen yatırımcılarla bir takım sorunlar yaşıyor ya da yaşıyor gibi görünse de aslında ben bu durumun farkında olduklarını düşünüyorum. İşin bir diğer boyutu da yerel perakendenin organize perakendenin bir parçası haline gelmesini sağlamış olması. Organize perakendeye yeni aktörlerin kazandırılmasında büyük rol oynadı. Dolayısıyla perakendecinin aldığı risk, AVM yatırımcısının aldığı risk yanında çok dikkate alınacak sorun değil. Önümüzdeki 5 yıllık dönemde AVMlerin Türkiyedeki durumunu nasıl yorumluyorsunuz, öngörülerinizi alabilir miyiz?Bugünkü fotoğrafa baktığımızda Türkiyedeki AVMlerin yıldızını çok parlak görüyorum. Her ne kadar işin araştırma tarafı olarak biraz şeytanın avukatlığını oynayıp risklerden bahsetsek de, aslında AVMlerin her anlamda yıldızını çok parlak görüyorum. Mimari, konfor ve perakendeye katkıları açısından gerçekten Avrupadaki Amerikadaki birçok örnekten çok daha iyi uygulamalar olduğunu görüyorum. Çok da iyi uyarlamalar da yapabiliyoruz, Avrupada gördüğümüz bir örneği Türkiyeye iyi de uyarlayabiliyoruz. Yakın gelecekte de önemli fırsat alanlarını değerlendireceğini düşünüyorum. Büyük kentlerde küçük ölçekli AVMlerin sayısının artacağını umut ediyorum. Bununla birlikte tematik AVMlerin, sayısının artacağını görüyoruz. Çünkü Türkiye bu kültüre sahip aslında, kapalı çarşıdan bile bugün öğreneceğimiz çok şey var, Mahmutpaşadan çok şey öğrenmeliyiz. Bölgesel AVMler için Türkiye çok iyi bir örnek. Yalnızca Akdeniz havzasındaki ülkeler ya da Ortadoğu değil, Türki cumhuriyetleri, Rusya Federasyonu gibi bölgenin alışveriş ülkesi haline gelecek. Türkiye pazarlanırken artık AVM de bir pazarlama unsuru olarak kullanılacak, kullanılmalı. Turizm Bakanlığı da bunu görmeli, çok ciddi yatırımlar var . AVMlerimiz Türkiyenin tanıtımında birer araç olarak kullanılmalı.Not: Haberin dün yayınlanan ilk bölümüne şuradan ulaşabilirsiniz: http://www.perakende.org/haber.php?hid=1319695536Bu röportaj Mağaza dergisinden alınmıştır.
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive