AVM’lerde ihtisaslaşma rüzgârı

Sayılan 300e yaklaşan AVMler ihtisaslaşmayı keşfetti. Yeni yatırım yapan ya da değişime giden AVM yatırımcıları artık tek bir alanda, belirli bir müşteri kitlesini hedef alıyor

Eklenme Tarihi : 12 Ekim 2010 Salı
avmlerde-ihtisaslasma-ruzgari
Sirkeci, Sultanhamam, Şişhane, Unkapanı, Salıpazarı... Her biri başlı başına birer ticaret merkezi... Giyim, dekorasyon, elektronik, beyaz eşya gibi tüm ihtiyaçların buralardan karşılandığı günler çok geride kaldı. Artık hayatımızda AVMIer var. Alışverişlerin büyük çoğunluğu AVMlerden yapılıyor. Ulaşılmaları hiç de zor değil. Büyük kentlerde, neredeyse her köşe başında bir AVMye rastlamak mümkün. Ama hepsinin başarılı olduğunu söyleyemeyiz. Hatta birçoğu kapanma tehlikesiyle karşı karşıya. Türkiyede sayılan 300e yaklaşan AVMlerden pek çoğu hesapsız yapılan yatırımlar, yanlış lokasyon gibi stratejik hataların kurbanı. Bir kısmının kapışma kilit vuruldu bile. Ama aralarından bazıları pes etmedi ve yenilenmek için kollan sıvadı. Yenileme yapanların örnek aldığı model de bir zamanlar tüketicilerin vazgeçilmez alışveriş merkezleri olan Sirkeci, Salıpazarı, Unkapanı gibi ticaret merkezleri oldu. Modelin özü şu: Belli bir branşta faaliyet göstermek. Tıpkı yıllar önce beyaz ve elektronik eşya merkezi Sirkecinin, perde-döşemelik kumaş merkezi Unkapanının, ev tekstilinin kalesi Sultanhamamın, düğün alışverişinin kalbini oluşturan Mahmutpaşanın yaptığı gibi... Potansiyel vaat eden bir iş kolu seçiliyor ve buna ilişkin her şeyin bir arada bulunduğu bir konsept yaratılıyor. Bu modele uygun AVMlerin sayısı da giderek artıyor. Ev dekorasyonu üzerine faaliyet gösteren Addres İstanbulun peşinden gelen Parkway ve Venesis açılış için gün sayıyor. Çocuk temasını kullanarak birkaç yıl önce faaliyete geçen Kadir Has Çocuk Dünyası ve Mohiniye Town Center da eklendi. Evlilik alışverişinde potansiyel gören Wedding World ve otomobil dünyasını AVMye taşıyan Autopia, devasa bir projeyi hayata geçiriyor. AVM Danışmanı Engin Yıldırım, bu örneklerin giderek artacağını söylüyor. Yurt dışında alışveriş merkezlerindeki ihtisaslaşmanın pek çok başarılı örneği olduğunu vurguluyor.İflas edecekti hızlı büyüdüBu modelde, potansiyelin olduğu alanın doğru seçilmesi başarıyı da beraberinde getiriyor. Tüm tüketici gruplarına hitap ederken iş yapamayan ve kapanma tehlikesiyle karşı karşıya kalan Kadir Has AVM çocuğa yönelince, yüzde 95lik doluluk oranına ulaşmış. Yine çocuğa yönelen Town Center da müşteri giriş sayısını kısa sürede yüzde 50 artırmış. AVMlerde yaşanan bu trendin Addreslstanbul home-tasarım konseptine sahip tek alışveriş merkezi. Önümüzdeki yıllarda daha da yaygınlaşması bekleniyor. AVM yatırımcılarının ve danışmanlarının yeni keşif peşinde koştuğunu söyleyen Kadir Has AVM ortağı Ercan Güç, Beyaz eşya ve elektronikte ihtiyaç var. İçinde evlilik sonrasına yönelik mağazaların da olduğu evlilik konseptli AVM sayısı artabilir diyor. Peki, şu anda hangi alanlarda ihtisaslaşma var? Bu yeni modele uygun yatırım yapanlar kimler?Çocuğu ilk keşfeden Kadir Has2000 yılında Has Grubu tarafından oluşturulan Bakırköydeki Kadir Has AVM, yanlış yatırım nedeniyle kapanmak üzereyken değişime gitti. Değişimin adını da ihtisaslaşma koydu. Ve branşlaşmada çocuğu ilk keşfeden AVM oldu. Kadir Has Çocuk Dünyası olarak yeniden hizmete geçmesinin ardından doğru bir operasyona imza atıldığı ortaya çıktı. 2003 yılında AVMye ortak olan Ercan Güç, yeni konseptin mimarlarından. Sözü ona bırakıyoruz: Burası ilk haliyle üç yıl faaliyet gösterdi. Ancak tam bir fiyasko yaşandı. Kapanmak üzereydi. Ortağım Hakan Gürel ile merkezin yüzde 50sine ortak olduk. Uzun yıllardır perakendecilik sektöründeyiz. Bakırköyde Populand adıyla çocuk giyim mağazamız vardı. Bölgede büyük bir çocuk potansiyeli olduğunu biliyorduk. Üstelik yüzde 100 çocuğa yönelik bir AVM yoktu. Birçoğu belli metrekarelerde alanları çocuk oyun parkları olarak ayırmıştı. Biz AVMnin tamamını çocuklara yönelik düzenlemeye karar verdik.Güç, yurt dışındaki çocuk AVMlerinin mercek altına alındığını, yeni konsept içinde, müşteri kitlesi çocuk olan tekstil, mobilya, ayakkabı, kırtasiye gibi markalara kiralama yapıldığını, oyun alanları oluşturulduğunu, kuaför, sinema salonlarının da eklendiğini söylüyor.Bu haliyle Nisan 2003te 33 bin metrekarelik çocuk konseptli ilk AVM hizmete açılmış. Çocuklara yönelik yapılan düzenleme merkeze yüzde 95 doluluk sağlamış. Hafta içi 4-5 bin, hafta sonu 8-14 bin ziyaretçi sayısına ulaşan AVM kiracılarını da memnun etmiş. Örneğin, Çilek Mobilyanın Türkiye çapında en çok satış yapan 10 lokasyonundan biri haline gelmiş.Mohini de çocuk dediUptown da Etilerde tüm tüketici profiline yönelik olarak faaliyet gösteren bir alışveriş merkeziyken, değişikliğe giderek çocuk konseptli bir AVM haline geldi. İlk olarak 2003 yılında kapılarını açmıştı. Yatırımcısı Maya İnşaat, Akmerkezin kalabalığına girmekten kaçınan, hızlı alışveriş yapmak isteyenlerin tercih edeceğini düşünerek Uptovvn AVMyi kurmuştu. Ancak hesaplandığı gibi olmadı, AVM beklediği müşteriyi çekemedi. Bunun üzerine, 2007 yılında değişime gidildi. 5 bin metrekarelik alan, çocuk merkezli alışveriş ve hizmet noktalarıyla yenilendi. Kırtasiye, giyim, ayakkabı satışı yapan mağazaların yanı sıra berber, jimnastik ve tiyatro salonları da AVMye yerleştirildi. Çocukların burada vakit geçirmesini sağlayacak ve tüm ihtiyaçlarını karşılayabilecek bir tasarımla 2007 yılında Mohini adıyla açıldı. 1950lerde Hindistandan Türkiyeye getirilen ilk filin adını taşıyan Mohininin yönetimini de Maya İnşaat üstlendi. İhtisaslaşmayla fark yaratan AVM, üç yıl sonra bir değişikliğe daha gidiyor. Yönetimi Avm mfi Partnersa devreden Maya inşaat bu kez yetişkinleri de memnun edecek bir değişimin peşinde. Değişimi yönetmek üzere genel müdürlüğe getirilen Cemşit Çağlar, Merkezimiz yine çocuk konseptli kalacak ama ebeveynlere nefes aldıracak noktalar eklenecek diyor. Elektronik mağazaları, market, eczane, kitapçı, restoran gibi eklemelerle çocuklarını merkeze getiren ailelerin iyi vakit geçirmeleri sağlanacak.Miniklere özel sinemaGenel tüketiciye hitap ederken ihtisaslaşmayı seçen bir başka AVM ise Town Center oldu. Bakırköy İncirlide 2003 yılında faaliyete geçen Town Center, geçtiğimiz yıl değişim için kolları sıvadı. Çevrede bulunan birçok AVM içinden sıyrılmak ve rekabette öne geçmek için çocuğu hedef aldı. Town Center İşletme Müdür Yardımcısı Özden Özel, bölgenin böyle bir konsepte uygun olduğunu anlatıyor: Bakırköy 5 milyon nüfuslu bir semt. Bahçelievlerden Yeşilköy Floryaya kadar uzanıyor. İstanbulun en kalabalık ilçesi... Bu alanda çocuklara yönelik aktivite yapan: bir AVM (Kadir Has) var. Böylesi büyük bir potansiyelin ikinci bir çocuk konseptini taşıyabileceğini düşündük. Yapılan araştırmalar, fizibilite çalışmaları sonucunda AVMnin konsepti çocuk olarak belirlenmiş 2009da da yeni konseptle hizmete açılmış. Yaptığımız öngörülerde haklı çıktık diyor Özel. Ziyaretçi sayısı kısa bir sürede yüzde 50 artış göstermiş. 5 bin 500 metrekarelik alana sahip AVMde, Hayal Dünvası adında büyük bir oyuncak mağazası yer alıyor. Bin 100 metrekarelik alanda ise jetonlu oyuncaklarla Galaxy Park var. Gün içinde yüz boyama, animatör eşliğinde oyun gibi eğlenceli aktiviteler yapılıyor. Yetişkinlerin zaman geçirmesini sağlayacak Teknosa Extra, DR gibi mağazalara da yer ayrılmış. Fast food dışındaki neredeyse tüm alanların kiralamasını tamamladıklarını söylüyor Özel. Çocuklara yönelik önemli farklılığı ise sinema salonuyla yaratacaklarını sözlerine ekliyor: Türkiyenin ilk çocuk sinemasını açacağız. Genellikle AVMlerde yer alan sinema salonları çocuklara yönelik filmleri belli gün ve saatler, seanslarda izletiyor. Bizim en önemli farklılığımız tüm seanslarımızda çocuklara yönelik filmleri izletmek olacak. Dört salonumuz bulunacak. Bu salonların tümü de 0-13 yaş seyirci kitlesine hitap edecek.İlk dekorasyon AVMsi Addresİstanbul2005 yılında home-tasarım konseptiyle İstanbul Şişlide hayata geçen Addresİstanbul, bu konsepte sahip tek AVM olma özelliğini koruyor. Gayrimenkul yatırımcısı Funda Akının dekorasyon sektöründeki potansiyeli doğru değerlendirmesi, Addresİstanbulun ortaya çıkmasına neden oldu. Beş yıl önce sektörün büyüklüğü sekiz milyar dolara ulaşmıştı. Ama mağazalar İstanbulun değişik köşelerine dağılmıştı. Funda Akın, sektörü bir araya getirmek ve tasarım odaklı bir merkez yapmak istiyordu. Mimari tasarımı Emre Arolata teslim etti. Üç katlı AVMnin her katında farklı bir konsept oluşturuldu. Step, Bang Olufsen, Bretz, Casamania gibi markalar burası için özel mağazalar tasarladı. Avrupanın en sevilen dekorasyon markalarından Habitat, Addresİstanbulla Türkiyeye geldi. Yerli ve yabana birçok markanın ilk mağazasını burada açması, AVMnin doğru bir konseptle yola çıktığını gösterdi. Örneğin, Denizlili havlu bornoz markası Hamam ilk mağazasını Addresİstanbulda açtı. Bugünlerde Harvey Nichols mağazalarının raflarına girmesiyle çok konuşulan Hamamın patronu Haluk Eke,Addresİstanbulda başlayan mağazalaşmayı kısa sürede yaygınlaştırdı. Addresİstanbulun uğurlu geldiği bir başka yatırıma ise Kitchenettein patronlarıydı. Doors Groupun markası Kitchenette, AVMye gelenlerin tercih ettiği restoranlardan biri oldu. İlk kez müşterilerin karşısına Addresİstanbulda çıkan restoran şimdi 12 halkalık bir zincir. Kanepeden muma, perdeden elektronik eşyaya kadar ev için gerekli her ürüne ulaşmanın mümkün olduğu AVM, toplam 12 bin 300 metrekarelik bir alana kurulu.Parkway potansiyeli konutta gördüSon yıllarda inşaat sektöründe yaşanan hızlı büyüme diğer iş kollarının da ivme kazanmasını sağladı. Dile kolay, yılda ortalama 400 bin adet konut inşa ediliyor. Her yeni konut, elektronikten tekstile, aksesuardan mobilyaya kadar birçok iş dalını büyütüyor. Adressİstanbulun çok önceden fark ettiği bu potansiyeli konsept değişikliği yapmak isteyen birçok yatırımcı mercek altına almış durumda. Hatta uygulamaya koymaya başlayanlar da var. Bunlardan biri Bahçeşehir Esenkentte bulunan Parkway AVM. 2007 yılında 80 mağazayla faaliyete geçen Parkwayde işler beklenildiği gibi gitmeyince değişiklik yapma kararı alındı. Branş olarak da ev konsepti belirlendi. Bahçeşehir, Esenkent ve Boğazköy bölgesinde yaşanan hızlı konutlaşmayla birlikte AVMye ihtiyaç duyulacağı düşüncesiyle hayata geçirilmişti Parkway. Bölge halkının alışveriş ihtiyacı karşılanacak, yeme-içme hizmeti vererek vakit geçirmeleri sağlanacaktı. Ancak işler beklendiği gibi gitmedi. Bölgede aynı düşünceyle, birçok AVM açılınca hem rekabet hem de bölge halkının şehrin içindeki AVMleri tercih etmesi nedeniyle yatırımlar rantabl olmadı. Parkway AVM Genel Müdürü Sibel Sidar, 7-8 ayda bu bölgedeki AVMlerin yüzde 60ı kapandı. Biz de konsept değişikliği yapmaya karar verdik diyor. Sibel Sidar, Yurt dışında bu konsepte yakın örnekler çok farklı diyor ve ekliyor: Örneğin sadece beyaz eşya ve elektronik ürünlerin olduğu AVMler var. Bizde mesela bir AVMde elektronik marketlerden bir tane olur. Yurt dışında bu tarzda bir AVMde elektronik marketlerin hepsinin birer mağazası var. Bu örnekleri uygulamanın zor olduğu görülünce eve yönelik tüm ürün gruplarının yer aldığı bir merkez yapma kararı alınmış. Ev tekstili, mobilya, perde gibi eve yönelik ürünlerin yanı sıra mutfak alışverişinin yapılabileceği bir market de konsepte eklenmiş. Halen kiralamaların yapıldığı Parkwayin Kasım ayında yenilenmiş haliyle hizmete geçmesi planlanıyor.Veneris gün sayıyorEv konseptli bir başka AVM olan Venerisin 2011de hayata geçmesi planlanıyor. 125 bin 500 metrekare kapalı alanda 403 mağazayla hizmet verecek Veneris AVM, ev tekstili ve dekorasyon ürünlerini aynı çatı altında birleştirecek. Zemin kaplama malzemeleri, bahçe mobilyaları, yapı marketin de bulunacağı AVM, 75 milyon dolarlık bir yatırımla Beylikdüzünde faaliyete geçecek. AVMye yılda yaklaşık 6 milyon ziyaretçi gelmesi hedefleniyor. Aylık 200 milyon liralık bir iş hacmi gerçekleştirmesi bekleniyor. Doğan Holding şirketi D İnşaatın yaptığı Veneris, Beylikdüzündeki potansiyele güveniyor. 100 bin konutun bulunduğu bölgede 40 bin yeni konutun inşa edilmesi AVM için büyük bir potansiyel taşıyor. Önümüzdeki dönemde Türkiyenin çeşitli kentlerinde pek çok AVM daha kapılarını açacak. Fakat yatırımcılar artık daha dikkatli davranmak durumunda. En azından ihtisaslaşmayı bir seçenek olarak göz önünde bulundurmakta fayda var.Kaynak: Çiğdem Yücesoy Subaşı / CNBC-e Business
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive