Pendik Park Outlet Center Kiralama ve Yönetim Danışmanı Engin Yıldırım

İlçe merkezinde, otobüs, minibüs durakları ile tren istasyonunun kesiştiği stratejik bir lokasyonda bulunan Pendik Park Outlet Center, kaliteyi ulaşılabilir kılan uygun fiyat seçenekleriyle aile boyu alışverişe imkan tanıyor. MallArt Alışveriş Merkezi ve Perakende Danışmanlık Şirketi Genel Müdürü, Pendik Park Outlet Center Kiralama ve Yönetim Danışmanı Engin Yıldırım, tüketicinin hayatını nasıl kolaylaştırdıklarını anlattı. Üstelik giyimden gıdaya, ev dekorasyonundan teknolojiye, oyuncaktan mücevherata uzanan çok geniş bir ürün yelpazesiyle

Eklenme Tarihi : 16 Aralık 2008 Salı
pendik-park-outlet-center-kiralama-ve-yonetim-danismani-engin-yildirim
Berrak CoşkunPendik Park Outlet Center, şimdiye dek yönettiğiniz kaçıncı proje? Başarıyla taçlandırılmış diğer çalışmalarınızdan da bahseder misiniz? Sektörle tanışmam, bir hayli eskiye dayanıyor. 13 yıl önce, Capitol Alışveriş ve Eğlence Merkezinde başladı benim serüvenim. 3 yıl boyunca oranın pazarlama müdürlüğünü yaptım. Onu, Olivium Outlet Center izledi. Oliviumun şantiyesinde, açılışında ve sonrasında görev aldım. M1 Alışveriş Merkezlerinde çalıştığım dönemde, M1 Adanayı açtık. M1 Konyanın hazırlıkları sürerken, Tepe Nautilusten genel müdürlük teklifi geldi. Şantiyeden kiralamaya, işletmeden lansmana kadar, her aşamasında bulundum diyebilirim. Hemen ardından Flyinn Alışveriş ve Yaşam Merkezinde genel müdürlük görevini üstlendim, Adan Zye her işinde vardım. Kendi şirketim MallArtı kurmadan önce de 2 yıl kadar, Multi Turkmallda Forum alışveriş merkezlerinin müdürü olarak çalıştım. Forum Bornovanın bütün safhalarıyla ilgilendim, Forum Mersindeki çalışmalara katıldım. MallArt ise 12+1 yılın ürünüdür ve şimdiden başarılı projelere imza atmıştır. Astoria Alışveriş ve Yaşam Merkezinin yönetim danışmanlığını yaptık mesela. Elazığın en büyük alışveriş merkezi olarak inşa edilen Misland AVMnin de aynı şekilde. Esenlerdeki Espri Outlet Centerın yönetim ve kiralama faaliyetleri, yine bize ait. Türkiyenin sayılı projelerinde genel müdür, müdür ve koordinatör olarak edindiğim tecrübe, MallArt bünyesinde yürüttüğümüz tüm projelere yansıdı. Doğru lokasyon, doğru konseptPendik Park, ilçe merkezinde açılan ilk alışveriş merkezi olma özelliğine sahip... Bu avantajı nasıl değerlendirmeyi planlıyorsunuz? İlk olmanın dışında, markaların tüketiciye uygun fiyatla sunulduğu bir alışveriş merkeziyiz. Dolayısıyla hedef kitlenin ihtiyaçlarını karşılayabilecek nitelik ve donanıma sahibiz. Üstelik doğru bir lokasyondayız. Tam merkezde, çarşının ortasındayız. Ulaşımımız çok kolay. Pendik tren istasyonuna yakınız. Bedava müşteri servisi gibi hizmet veren minibüsler, hemen yanı başımızda. Öte yandan, sahile ve E5e kısa mesafedeyiz. Doğal avantajlarımızı, sadece Pendike değil, diğer ilçelere de hizmet vererek kullanmayı planlıyoruz. Alışveriş merkezinin mimari nitelikleri ve yapısal farklılıkları hakkında neler söylemek istersiniz? Sigara içme yasağı, AVMlerdeki müşteri sirkülasyonunu önemli ölçüde etkiledi. Tabii, ciroları da... Yapısal imkanlarımızı, bu problemi aşacak biçimde değerlendirmeye dikkat ettik. Birini kafe alanı olarak kullandığımız, iki tane terasımız var şimdi. Böylece sigara içen ziyaretçilerimize alternatif yaratmış olduk. Mudo Outletin terasını ise açık hava satış alanı şeklinde tasarlayıp, bahçe mobilyalarının sunumuna ayırdık. Ayrıca binamızın dört bir tarafı açık. Her yönden görülebilir, her yoldan gelinebilir. Ulaşım son derece rahat.Neler vaat ediyor, en önemlisi de nasıl bir iddiayı hayata geçiriyorsunuz? Ziyaretçileriniz, Hesaplı ve kaliteli alışverişin yeni adresi sloganından ne anlamalı? Outletler genelde yol üzerinde yer alıyor; tek tek, parça parça... Sözgelimi X, Y, Z markaları, Pendikte kendi bağımsız binalarında satılıyor. Düşünsenize; anne için ayrı, çocuk için ayrı, baba için ayrı gezmek zorundasınız! Herkes haftanın 5 veya 6 günü çalışıyor zaten. Hep bir telaş, hep bir koşuşturmaca hayatımız. Zaman kaybını en aza indirmekten başka ne isteyebiliriz ki? Arabası olmayanlar açısından külfet hem. Burada yaptığımız, tüketicinin hayatını kolaylaştırmak aslında. Ailenin tüm bireyleri, Pendik Park Outlet Center çatısı altında aradığı her şeyi bulabiliyor. Giyimden gıdaya, ev dekorasyonundan teknolojiye uzanan geniş bir marka ve ürün yelpazesini, en uygun fiyatlarla destekliyoruz. Aile boyu alışveriş Pendik Parkla bütünleşecek mağaza karmasını yaparken, nelere dikkat ettiniz? Ailelere öncelik tanıdığımızı söylemiştim. O nedenle ekonomik markalar seçtik. Amacımız, 7den 70e herkesin kendine göre bir şeyler bulabilmesini sağlamaktı. Bunun için Pendikteki çarşıyı, çevredeki mağazaları ve potansiyel müşteriyi iyi analiz ettik. Hangi markalar takip ediliyor? Beğeniler ne yönde? Hangi tarzlar hakim? Tüketim alışkanlıkları nasıl? Sorular yanıtlandıkça, tablo ortaya çıktı zaten. Ulusal ve uluslararası markaları bünyemize dahil ederken, yerli esnafa bayilik alması konusunda imkan tanıdık. Kısacası, hedef kitlenin beklentilerine kulak verdik. İlerleyen tarihlerde Pendikte hayata geçeceğini bildiğimiz başka projeleri de inceledik elbette. Onlarda olmayanı sunup, fark yaratmalıydık. Sanırım yarattık. Ayrıntılara odaklandık çünkü. Yün adam maskotlu örgü kafemizi örnek gösterebilirim. Bayanların örgü örmeyi öğreneceği, boş vakitlerin üretime dönüşeceği, sohbetlerin tavşankanı çaylara eşlik edeceği keyifli bir hobi alanı oluşturduk. Böyle bir konsept, daha önce hiç denenmemişti. Uğraşlarımız, yavaş yavaş meyvesini veriyor. Her yaştan, her beğeniden, her gelir düzeyinden ziyaretçimiz var. 1400 metrekarelik satış alanıyla tüketiciye rahat ve konforlu bir alışveriş ortamı sunan FSM Hipermarket, mevcut konsepti zenginleştiren unsurların başında geliyor. AVM ile market arasında doğacak sinerjiden neler bekliyorsunuz? Hipermarketler, alışveriş merkezlerinin can damarı. Hatta diyebilirim ki en önemli lokomotif gücü... Biz de AVMden önce açtık marketimizi. Merak uyandırdığı ve insanlarda ayak alışkanlığı yarattığı kesin. Hedef kitlenin cebini yakmayan, her türlü ihtiyacı karşılayabilen marketimiz, doğrudan doğruya yatırımcıya ait. AVMyi daha cazip hale getirdiğine inanıyorum. Aslına bakarsanız, birbirlerini besliyorlar. Markete gelen alışveriş merkezine çıkıyor, alışveriş merkezine gelen markete iniyor... Böyle bir döngü söz konusu. Sıkıcı mağaza satmaz! Bir alışveriş merkezinin olmazsa olmazları neler? Her şeyin başı lokasyon. Lokasyon doğru değilse, taşıma suyuyla değirmen döndürmeye benzer. İkincisi ise konsept. Mutlaka konsept, illa ki konsept, diğer bir ifadeyle tematik kimlik... Konseptsiz bir alışveriş merkezi düşünemiyorum. Eskiden nereye alışveriş merkezi koysanız, iş yapıyordu. Ama bugün öyle değil. Rekabet ortamından sıyrılmanın tek çaresi, kabul görecek bir konsept belirlemek! Üçüncüsü, hedef kitleye uygun mağaza karması oluşturmakla ilgili. Zeytinburnunda yaptığınız Etilere uymaz, Etilerde yaptığınız da Kadıköye... Hepsi önceden hesaplanmalı. Dördüncü madde olarak işletme yönetimini sayabiliriz. Neşe faktörünü ciddiye almak ve neşe yaratacak her fırsatı değerlendirmek gerek. Sıkıcı mağaza satmaz diyorsunuz. Bunu biraz açıklamanız mümkün mü? Hizmet ve ürün sunumunu farklılaştırmak, neşenin kullanımına bağlı. Neşe bizi birbirimize yakınlaştırır, neşeyle edinilen izlenimler kolay kolay unutulmaz. O nedenle alışverişte neşe faktörünü ciddiye almak gerekir. Günümüzde sadık müşteri kalmadı. Perakendeciler, ilgili müşteri yaratmak ve o ilgiyi canlı tutmak zorunda. Şimdi ürünü değil, ürünün heyecanını satma zamanı... Bunun yolu da neşeden geçiyor. Evet, sıkıcı mağaza satmaz. Dekorasyondan ürün yerleşimine, müşteri ilişkilerinden satış sonrası hizmete kadar, mağazadaki her şey tüketicide merak uyandırmalı. Eğlenceli, neşeli promosyonlar, mevcut ve potansiyel müşterilerin AVM veya mağaza hakkında konuşmasını sağlar. Bir nevi reklam mekanizması çalışır. İsmini konseptinden alan Espri Outlet Centerı böyle planladık. Hem Cebiniz Hem Yüzünüz Gülecek sloganıyla mesajımızı çok net veriyoruz orada. Ele aldığımız tüm alışveriş merkezlerinde, neşeli çağrışımlarla yüklü özgün maskotlar hazırlıyoruz. Esenlerde bamya adamımız, burada ağaç ailemiz var. Sıradan animasyonlar yerine, alışveriş merkezinin kendi kahramanlarıyla çocukları ve büyükleri gülümsetmeyi başarıyoruz. Eğlence dolu perakende Gülmeyi bilmeyen dükkan açmasın... Konfüçyüsün bu ünlü mottosunun aslında hiç eskimediğini, hatta 21'inci yüzyılın en önemli satış-pazarlama ilkesi haline geldiğini düşünebilir miyiz? Evet, düşünebiliriz. Üstelik her zamankinden daha çok geçerli. İş kasada bitiyor gibi görünse bile öyle değil. İyi niyetle, diyalogla, güler yüzle çözülmeyecek sorun yok. Ziyaretçi ve kiracılarla kurduğunuz ilişkiden verim almak istiyorsanız, pozitif yaklaşımı benimsemek durumundasınız. Bazı problemleri anında gideremeyebilirsiniz, bazı beklentilere cevap veremeyebilirsiniz ama kapınızı hep açık tutmalısınız. O kapıdan içeri girecek kişi öfkeli de olabilir, kırgın da... Sorunları çözmeye odaklanmış, samimi ve güven aşılayan yöneticiler bulmalı karşısında. Pendik Park Outlet Centerın genel konsepti içinde eğlenceye ne kadar yer ayırdınız? Epeyce! Eğlence birimlerimizi iki kata yaydık. Birini tamamen çocuklara ayırdık, diğerini ise gençlerin de ilgi alanına girecek biçimde tasarladık. Oyun parkları ve üniteleriyle cıvıl cıvıl bir ortam oluşturduk. Müşterileri karşılarken, satış yaparken, kampanya ve etkinlik düzenlerken, hatta medyaya ilan verirken, neşeyle farklılaşmaktan yanayım. İşletme anlayışımız, hep bu yönde. Hatırlarsanız, AVMler outlet centera dönüyor başlıklı bir haber yayınlanmıştı gazetelerde. Haber ses getirmiş ve uzun süre sektör gündemini meşgul etmişti. Dönüşüm rüzgarlarını siz neye bağlıyorsunuz? Ekonomik göstergeler, daha doğrusu cirosal veriler, bunu gerektiriyor. İstatistiklere göre en iyi cirolar, outletlerde elde ediliyor. Ayrı bir kitlesi var. Marka olsun ama pahalı olmasın diyenler, outletlerden çıkmıyor. Pek çok marka, outlet için özel üretim yapıyor. Markanın alt lineı gibi düşünülüyor. Artan talebin sosyolojik boyutu ise ülkemizin dönem dönem yaşadığı ekonomik krizlerle açıklanabilir. Belirsizlik, insanları daha tasarruflu olmaya sevk ediyor. Haklı olarak biriktirme, bir şeyleri elde tutma ihtiyacı hissediyorlar. Aynı zamanda, yaşam standartlarını da korumak istiyorlar. Arz-talep meselesi biraz. Adını iyi koymak lazım Konsept oturmayınca, cirolar düşüyor. Başarısızlığın önüne geçmek isteyen bazı işletmeler, kurtarıcı alternatif olarak outlet kavramına başvuruyor. Sizce de yanlış değil mi? Sonuçta duygusu farklı, matematiği farklı. Tamamen ayrı bir stratejik planlama gerektirmez mi? Haklısınız, daha işin başında çocuğun adının konması lazım. Bizde doğuyor, büyüyor, belli bir yaşa geliyor, ondan sonra adı konuyor. Bina yapılırken, alışveriş merkezi olmasına karar veriliyor. Moda ya!.. Kimse binanın fiziksel koşullarına bakmıyor, hedef kitleyi hesaba katmıyor. Bir deneyelim, tutar belki. Tutmazsa değiştiririz mantığıyla çok uzağa gidilemez ki... Peki, ne oluyor? Sezon ürünlerini normal rakamlarla satamıyor, dışarıdan insan çekemiyor, çark duruyor. Ancak o zaman aklına geliyor outlet yapmak. Oysa bunun bir matematiği, bir fizibilitesi var. Tek gecede tabelayı değiştirip, Haydi bakalım, hep beraber outlet oluyoruz diyemezsin. Bazı markaların satış stratejisine uygun değil, bazılarının imajına ters, bazılarının outleti bulunmuyor. Sonuçta perakendeci zor duruma düşüyor, müşterinin de değişikliği hemen algılama şansı yok. Kiğılı Yönetim Kurulu Başkanı Abdullah Kiğılının AVMlerin bir kısmı hastane, okul, otel olacak şeklindeki açıklaması da aynı döneme rastlıyor. Felaket ekonomisi ile ilgili senaryolar bir parça abartılıyor mu acaba, ne dersiniz? Bu, sektör duayenlerinden birinin öngörüsüdür. Uyarı anlamında değerlendirip, ders çıkarmak lazım. 2010 yılına kadar, Türkiyedeki alışveriş merkezi sayısının 350yi bulacağı söyleniyor. Yan yana sıralanan, birbirinin benzeri alışveriş merkezlerinden kaçı dayanabilecek rekabete? Bir şekilde kiralandıklarını varsayalım. Kim yönetecek onları? Profesyonel yöneticilerimiz, danışmanlık hizmeti veren şirketlerimiz, hangi birine koşacak? Sektör, kalifiye eleman bulamamaktan şikayetçi. Yetişmiş insan yok. Yani gelecek yönetimde... Uzun vadede, perakendenin ibresi işletmeye kayacak. İyi işletilen AVMler ayakta kalırken, diğerleri maalesef farklı fonksiyonlar üstlenmek zorunda kalacak. Hastane mi olur, otopark mı olur, bilemem artık.
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive