AVM’lerin Türkiye’deki potansiyeli mercek altında

EVA Gayrimenkul Değerleme ve Akademetre'nin Türkiye genelinde 6'ncısını gerçekleştirdiği AVM araştırması, 2016-2018 projeksiyonuyla yayınlandı. “Türkiye'de doygunluk olan iller hangileri?”, “Hangi şehirlerde AVM fazlalığı var?”, “Fonksiyonunu yitiren AVM alanları ne kadar?”, “Bugüne kadar ne kadar alan fonksiyonunu yitirdi?”, “Yatırım için doğru şehirler hangileri?”, “Rekabet hangi şehirlerde artacak?”, “İstanbul'da hangi gelişmeler yaşanıyor?”, “Yeni AVM haritası nasıl biçimleniyor?”, “Hangi AVM kategorileri hangi bölgelerde ne kadar kira ödüyor?” ve benzeri soruları Türkiye genelinde mercek altına alan EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin kapsamlı araştırması, Türkiye genelinde mevcut AVM haritasını gözler önüne seriyor. Araştırma, 2018 yılına kadar yaşanacak gelişmeleri de ortaya koyuyor

Eklenme Tarihi : 31 Mayıs 2016 Salı
avmlerin-turkiyedeki-potansiyeli-mercek-altinda

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ ile Türkiye'nin en büyük araştırma şirketlerinden Akademetre Araştırma & Stratejik Planlama işbirliğiyle Türkiye genelinde gerçekleştirilen AVM sektörü araştırması,  farklı bakış açıları ile yatırımcı ve perakendeciler için referans rapor niteliğinde hazırlanıyor. Rapor her sene farklı bakış açıları ile zenginleştiriliyor. Bu yıl “Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2016-2018” başlığıyla yayımlanan araştırma raporu, gayrimenkul ve pazar etütlerinin yanı sıra geliştirme, fizibilite çalışmaları yürüten EVA Gayrimenkul Değerleme ile perakende ve AVM araştırmalarında uzman Akademetre'nin her yıl düzenli olarak gerçekleştirdikleri AVM araştırmasının son halkasını oluşturuyor. Rapor bu yıl alışveriş merkezlerinde kategori bazlı sektörel kiraları, üç büyük şehirdeki kategori bazlı kiralama rakamlarını, İstanbul özelinde her iki yakadaki kira ortalamalarını ve Türkiye AVM ortalama kiralarını da veren detaylı analizlerle zenginleştirildi.


“İhtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi gerekiyor”
EVA Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, araştırma sonuçları hakkında şunları söyledi: "Piyasada rekabet gittikçe zorlaşıyor. Artık alışveriş merkezi üretiminde ekonomik kayıp yaşanmaması için üretimin doğru yerde ve büyüklükte yapılması her zamankinden daha fazla önem taşıyor. İhtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi gerekiyor. Aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlar doymamış gibi görülerek yatırımcıyı hayal kırıklığına uğratabilir. Plansız proje geliştirmenin olumsuz sonuçlarını artık ölçülebiliyoruz. Gelecekte de fonksiyonunu yitiren AVM'ler olacak, ancak kayıpların geri dönüşü de mümkün. Yatırımcılar her sene büyük hevesle yeni açılışlar deklare ediyor, ancak deklare edilen açılışların yüzde otuzu gerçekleşiyor. Araştırma sonuçlarına baktığımızda ortalama AVM büyüklüğünün artış trendi içinde olduğunu görüyoruz. Önem gösteren gelişmelerden biri de yeni nesil AVM'ler. Söz konusu AVM'ler yeni yaşam alanlarıyla birlikte planlanıyor. Artık yeni nesil AVM'lerde sadece eğlence unsuru değil, sosyal medya ve medyanın da aktif şekilde kullanıldığı görülüyor. Diğer yandan, tercihlerde mesafe ciddi bir belirleyen olarak öne çıkıyor. Sonuç olarak AVM sektörünün ulaştığı rekabet düzeyi yeni açılan her AVM ile daha da zorlaşıyor. Artık kimliği olan, doğru konsept ve bileşenle öne çıkan, doğru yönetilen ve yeni nesile ayak uydurabilen AVM projeleri başarılı olacaktır.”


Araştırma gelecek projeksiyonuyla gerçekleştirildi
Gelecek üç senelik perspektif göz önüne alınarak Türkiye genelinde yapılan AVM araştırmasının, bilimsel metodolojiyle saha çalışması ve AVM'lerden bire bir elde edilen bilgilerle oluşturulduğunu ifade eden Akademetre Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Halil İbrahim Zeytin, 260 sayfayı bulan dev araştırmayla yaşayan varlıklar olan AVM'lerin gelişimleri, renove edilmeleri, büyüme ve küçülmeleri gibi çok sayıda parametreyi bir araya getirerek bütünlüklü bir analize ulaştıklarını kaydediyor. Proje ve inşaat halinde olan AVM'leri de analiz kapsamına dahil ettiklerini kaydeden Zeytin, araştırma ekipleri kurarak AVM'leri tek tek, ardından bölgeler ve kentler düzeyinde mercek altına aldıklarını, spekülatif yaklaşımlara yer vermeyerek doğrudan veriler üzerinden yaptıkları değerlendirmelerle Türkiye'de AVM gerçeğini rakamsal boyutta ortaya koyduklarını vurguluyor.


AVM sektör cirosu istikrarlı büyüyor
Cirosal büyümenin hızla devam ettiğinin altını çizen Zeytin, 2009 yılında 20,6 milyar TL olan AVM sektör cirosunun 2016 yılında yüzde 9.5 büyümeyle 105,9 milyar TL'ye, 2017 yılında yüzde 12.4 büyümeyle 119 milyar TL'ye, 2018 yılında ise yüzde 10.9 büyümeyle 132 milyar TL'ye ulaşacağını kaydediyor. Araştırma, istikrarlı gelişimin önemli bir parametresi olan yeni nesil AVM'lerin cirosal büyümeye ciddi katkı sağladığını ortaya koyuyor. Bu kapsamda, cadde AVM'leri, AVM bitpazarları, açık hava AVM'leri, tematik AVM'ler, ihtisas çarşıları ve karma kullanım AVM konseptlerinin farklılık yaratarak farklı taleplere cevap verebildiği, AVM sayısının artışı ve rekabetin zorlaşmasına paralel olarak geliştiricilerin yenilikçi arayışlara yöneldiği belirleniyor. Bu yönde mimaride farklılık, sosyal aktivitelerde çeşitlilik, ölçeklerde büyüme ve çocuklara verilen değer öne çıkan faktörlerin başında geliyor. Öte yandan, medya kullanımı son dönemde daha da yaygınlaşıyor. Tüketicinin daha fazla vakit geçirmesi ve harcama yapması için dijital platformlar daha etkin kullanılıyor.


AVM sayısı artacak, sektör büyümeye devam edecek
AVM'lerin kronolojik gelişimine bakıldığında 1995 yılında 12 olan AVM sayısı, 2011 yılında 264'e, 2014 yılında 345'e yükselmiş bulunuyor. 2016 Mart ayı itibariyle 369 olan AVM sayısının ise 2016 sonunda 414'e, 2017'de 443'e, 2018'de 448'e yükseleceği öngörülüyor. Söz konusu gelişme, 1990'lı ve 2000'li yıllarda yaşanan hızlı büyüme ivmesinin 2020'ye doğru yerini daha stabil bir çizgiye bırakacağını ortaya koyuyor. Son üç yıllık analizlere bakıldığında ise 2016 ve 2017 yıllarında ortalama yüzde 10’luk bir büyüme görülürken, 2018 için büyüme oranının yüzde 2 dolayında olması bekleniyor. Bununla birlikte araştırmada, 1995-2006 yılları arasında 100'ün üzerinde AVM hizmete girerken, bu tarihten sonraki dönemde AVM projesi tasarlama, yer seçimi, finanse etme, geliştirme, imar planı yapma, işletme ve kiralama bilgisinin gelişmesine koşut olarak AVM sayısının ivme kazandığı kaydediliyor. Sektör bu tarihten itibaren mevcut bilgileri dünyaya ihraç edecek boyuta da ulaşıyor. Ancak açılan AVM sayısının gerçekte daha fazla olduğu, yıllar içinde bazı AVM'lerin fonksiyonunu yitirdiği ya da fonksiyon değiştirdiği için AVM niteliğini kaybettiği de belirtiliyor.


Kiralanabilir alan 10 yılda 3 kattan fazla büyüdü
EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin AVM araştırmasına göre 2006 yılında Türkiye genelinde kiralanabilir AVM alanı 3 milyon 93 bin 46 metrekare iken, oran 2011 yılında 7 milyon 614 bin 629 metrekare, 2015 yılında 10 milyon 793 bin 523 metrekare, 2015 Mayıs ayı itibariyle 10 milyon 909 bin 365 metrekareye yükselmiş bulunuyor. Diğer yandan, mevcut AVM'lerin bazılarının renovasyona girmesi, bazılarının sistem dışına çıkması, sistemden çıkan bazı AVM'lerin ise yeniden sisteme dâhil olması da araştırmanın ortaya çıkardığı bulgular arasında yer alıyor.


Kiralanabilir alanın yüzde 38'i İstanbul'da
Türkiye genelinde tüm AVM'lerin kiralanabilir alanlarında bakıldığında üç büyük kent olan İstanbul, Ankara ve İzmir başı çekiyor. 2015 Mayıs verilerine göre İstanbul 4.1 milyon metrekare ile başı çekiyor. Ankara 1.3 milyon metrekare ile ikinci sırada, İzmir 469 bin metrekare ile üçüncü sırada yer alıyor. Üç büyük şehir toplam kiralanabilir alanın yüzde 56'sına ev sahipliği yapıyor. Araştırma, AVM sektörünün lokomotifi olan İstanbul'u özel olarak mercek altına alıyor ve 2018 projeksiyonu yaparak önemli bulguları kaydediyor. Rapora göre İstanbul'da halihazırda 116 AVM faaliyet gösterirken, Anadolu yakasında 1.2 milyon metrekare, Avrupa yakasında 2.9 milyon metrekare kiralanabilir AVM alanı bulunuyor. Anadolu yakasında bin kişi başına 219 metrekare olan kiralanabilir alan düşüyor. Bu oran Avrupa yakasında 324 metrekareye yükseliyor.


EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, İstanbul'da AVM sayısı ve kiralanabilir alan büyüklüğünün hızlı bir artış içinde olduğunu belirtiyorlar. 2012 yılında İstanbul'da faaliyet gösteren 89 AVM'de 3.1 milyon metrekare kiralanabilir alan yer alırken, 2016 Mart ayı itibariyle AVM sayısının 116'ya, alanın 4.1 milyon metrekareye yükseldiği rapor ediliyor.  Uzmanlar, ortalama AVM büyüklüğünün de artış içinde olduğuna dikkat çekiyor. 2012 yılında 33 bin 898 metrekare olan ortalamanın 2016 yılında 34 bin 313 metrekareye çıktığını ve önümüzdeki yıllarda da büyümenin süreceğini belirtiyor.


Son beş yılda kayıpların yüzde 12'si sisteme döndü
Olumsuz gelişmeye paralel olarak fonksiyonunu yitirerek sistem dışı kalan AVM'lerin bir bölümü, doğru bir planlamayla yeniden yapılandırılarak sisteme yeniden kazandırılmış bulunuyor.  2012, 2013, 2014 ve 2015 yılları toplamında 1.562.065 m2 kiralanabilir AVM alanı fonksiyonunu yitirirken, aynı dönemde 173.512 m2 alanın sisteme yeniden kazandırıldığı ve net kaybın 1 milyon 388 bin 553 metrekare olarak gerçekleştiği belirtiliyor. Bu verilere göre kayıpların yüzde 12'sinin sisteme geri dönmeyi başardığı ortaya çıkıyor.


2018 yılında 18 şehirde AVM olmayacak
Araştırma raporuna göre 2015 yılında 59 şehirde AVM bulunuyor. Deklare edilen açıklamalara istinaden 2018 yılına kadar dört kentin daha AVM ile tanışması öngörülürken, bugünkü planlamalara göre 2018 yılında 18 şehirde AVM olmayacağı ileri sürülüyor. Halihazırda faaliyet gösteren AVM'lerin metrekare büyüklüklerinin dağılımına bakıldığında ise kiralanabilir alan bakımından 5 bin – 10 bin metrekare büyüklükteki AVM'nin yüzde 5, 10 bin 1 – 20 bin metrekare büyüklükteki AVM'nin yüzde 14, 20 bin 1 – 40 bin metrekare büyüklükteki AVM'nin yüzde 29, 40 bin 1 – 80 bin metrekare büyüklükteki AVM'nin yüzde 36, 80.000 metrekare üstündeki AVM'nin ise yüzde 16 paya sahip olduğu görülüyor. Buna göre Türkiye genelinde 80 AVM, toplam alanın yüzde 50’sini oluşturuyor. Raporda bu alanlardaki AVM sayıları daha detaylı analizlerle inceleniyor.


Yatırımcıların dörtte biri yabancı yatırımcı
Türkiye genelinde AVM yatırımlarının yerli ve yabancı sermaye dağılımında yerli yatırımcıların alan bazında yaklaşık yüzde 70 oranla önde olduğu görülüyor. Toplam 10 milyon 909 bin 365 metrekare kiralanabilir alanın yaklaşık 7.8 milyon metrekaresinde yerli yatırımcı yer alıyor. Yabancı sermayenin içinde bulunduğu kiralanabilir alan, toplam alanın yüzde 25'i seviyesinde bulunuyor. Proje halinde olan AVM yatırımlarının yerli ve yabancı sermaye dağılımında ise yine bu alanlarının yüzde 75 oranında yerli sermaye tarafından geliştirildiği görülüyor. Önümüzdeki yıllarda planlanan AVM projelerinde de yerli yatırımcılar daha baskın görülüyor. Gelecekte bugüne kadar üretilmiş ve üretilecek projelerin toplamına bakıldığında yabancı sermayenin içinde bulunan kiralanabilir alan payının yüzde 29’dan yüzde 25’e düşeceği öngörülüyor. Ancak EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, söz konusu öngörünün alan bazında bir analiz olduğunu, veri olmadığı için yabancı yatırımcıların ciro olarak sektördeki payının bilinmediğini not düşüyor.


AVM sektörü 2018'de nerede olacak?
Türkiye genelinde AVM'ye olan talep doğrultusunda stok ve ihtiyaç verilerini göz önüne alarak proje açığını da saptayan araştırma sonuçlarına göre, 2016 ülke stoğu yaklaşık 11 milyon metrekare olarak görülüyor. Deklare edilen AVM'ler açılırsa sektörün 2018 sonunda 14 milyon metrekare alana sahip olacağı belirtiliyor.

 

AVM'ye ihtiyaç duyanlar ve doyanlar
Raporda her şehir detaylı şekilde analiz ediliyor, bugünkü dolulukları ve gelecek 3 yıldaki AVM alan ihtiyaçları tek tek belirtiliyor. 2016-2018 yılları itibariyle en yüksek potansiyel olarak Anadolu gözüküyor. 2016 yılı itibariyle Türkiye genelinde 24 şehir 20 bin metrekarenin üzerinde AVM'ye ihtiyaç duyarken, 16 şehir 40 bin metrekarenin üzerinde AVM'ye ihtiyaç duyuyor. Raporda uzmanlar, çok sayıda AVM yapılması yerine doğru lokasyonda AVM yapılmasının verimlilik ve karlılık açısından doğru olacağını vurguluyorlar. Uzmanlar, ihtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi gerektiğini, aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlarının aslında doymamış olacağının altını çiziyor.

E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive