AVM’lerde danışmanlık hizmetleri analizi

28 Ağustos 2017 Pazartesi

21 yıldır alışveriş merkezleri ve gayrimenkul sektörlerinin önemli projelerinde “Genel Müdür, Koordinatör” vb. üst düzey yönetici olarak çalışan; kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmeti de veren, AVM’lerin yönetim ve kiralamasına dair yazdığı 3 kitabı ile tanınan Engin Yıldırım, halen PerAVM Kiralama ve Yönetim Danışmanlık'ın Genel Müdürlüğü'nü yürütüyor. Perakende.org için yazılar yazan Yıldırım, AVM’lere danışmanlık sunacakların vereceği hizmetleri 4 başlık altında topladı ve sektör temsilcileri için değerlendirmeye sundu

avmlerde-danismanlik-hizmetleri-analizi

Alışveriş merkezi yerinin tespiti, kuruluş organizasyonu ve projenin geliştirilmesi, kiralanması ve yönetimine danışmanlık hizmeti verilmesini içeren aşağıda detaylı olarak tanımlanmış hizmetler için Alışveriş Merkezi Danışmanı/Danışmanlık Şirketi ile anlaşırken mutlaka referanslarına, benzer bir projede görev alıp almadığına dikkat edilmelidir.  Danışmanın yatırımcıya vereceği hizmetleri birkaç başlık altında toplayabiliriz:

 

A) Potansiyel alışveriş merkezi analizi

-İstatistiksel analiz (demografik, ekonomik, sosyo-ekonomik),

-İlgili şehrin perakende yapısının analizi,

-Gayrimenkul pazar analizi,

-Rekabet ve SWOT analizi,

-Perakende talep analizi,

-Proje alanı analizi ve öneriler.

 

B) Alışveriş merkezinin kuruluş organizasyonu

-Alışveriş merkezinin konumu ve ulaşım olanaklarının değerlendirilmesi,

-Alışveriş merkezi tipinin ve olası birimlerinin tespit edilmesi,

-Konsept, vizyon ve hedef kitlesinin belirlenmesi,

-Rekabetin analiz edilmesi,

-Mevcut proje var ise değişiklik önerilerinin hazırlanması veya yeni proje için ticari merkez tipine uygun brief oluşturulması,

-Projenin oluşturulma aşamasında mimari, elektrik, mekanik birimlerle konsept, işletmeye uygunluk ve kiracı yaklaşımları ile ilgili görüş alışverişinde bulunulması,

-Alışveriş Merkezi gelir projeksiyonu çalışması.

 

C)  Alışveriş merkezi kiralama

-Kira ve diğer gelirler üzerinde projeksiyonlar yapılarak olası senaryoların sunulması, lokasyon, konsept ve diğer hedefler doğrultusunda birim kira rakamlarının ve

esnekliklerinin belirlenmesi ve devam kira politikasının oluşturulması,

-Ana kiracılar ile ilgili stratejinin oluşturulması ve ön görüşlerin alınması,

-Proje tanıtım kitinin içeriğinin hazırlanması için brief oluşturulması ve projenin basına ve ilgililere tanıtılması için gerekli lansman ve PR çalışmalarını yürütmek,

-Oluşturulan kiralama stratejisine ve takvimine uygun olarak kiralama planının yapılması,

-Kira sözleşmesi ve setinin hazırlanması ve gözden geçirilmesi (kira sözleşmesi, işletme yönetmeliği, dekorasyon teknik şartnamesi vb),

-Alışveriş merkezinin konumu, konsepti ve hedef kitlesine uygun sektör ve markaların belirlenmesi,

-Sektörlerin birbirleriyle etkileşimi ve alışveriş merkezi mimari yapısına uygun olarak sektör yerleşimlerinin belirlenmesi,

-Operasyon harcaması ve genel gider politikasının belirlenmesi ve sözleşmelere uygulanması,

-Alışveriş merkezi genel konsepti ve hedef kitlesine uygun kiracılarla temasa geçilmesi, kiralama yapılması,

-Yeniden kiralama ve konsept değişikliği.

Kiracılar açısından alışveriş merkezi projesi kadar alışveriş merkezi danışmanın kim olduğu ve hayata geçirdiği projelerde o projeyi tercih etmesinde önemli rol oynar. Perakendecinin projeye ve danışmana güveni tam ise o projede yer almak isteyecektir. Danışmanlık şirketinin ekibide çok önemlidir. Firma çok iyi olabilir ama muhatap olacağınız ekip sizin beklentilerinizi karşılayacak tecrübe ve vizyona sahip olmayabilir. Danışman perakendeciye vereceği sözleri yatırımcı ve alışveriş merkezinin yöneticisinin bilgisi dahilinde vermelidir. Çünkü kiralama bittikten sonra yönetim danışmanlığı devam etse bile yetki alışveriş merkezinin yatırımcısı ve yöneticisinde olacaktır. Danışman projenin geleceği ile perakendeciye ayağı yere basan, gerçekçi vaatlerde bulunmalıdır. Çünkü bir sonraki projeyi pazarlamak için yine aynı perakendecilere gideceğini unutmamalıdır.

 

D) Alışveriş merkezi yönetimi

- Mimari ve inşai gruplarla görüş alışverişi yapılması,

-Alışveriş merkezinin yönetim kadrosunun oluşturulması,

-Konularında uzman temizlik, güvenlik ve teknik alt yüklenicilerin belirlenmesi, yönetilmesi ve denetlenmesi,

-Genel ve departman bütçelerinin oluşturulması,

-İşletme yönetmeliğinin uygulanması,

-Kiracı yönetimi,

-Pazarlama ve reklam faaliyetleri yönetimi,

-Finansal raporlama ve mali yönetim ve tahsilat hizmetleri,

-Genel gider yönetimi,

-Taşeron yönetimi,

-Personel ve teknik bakım yönetimi,

-Enerji tasarrufu, verimlilik,

-Eğitim, araştırma vs.

Yönetim danışmanları alışveriş merkezinin yönetim kadrosunun yerine kendilerini koyarak, tecrübe ve bilgi birikimini uyumlu, dengeli, ince bir çizgi üzerinde, ekibin başarısı için çözüm üretici ve mülkün değerini artırmaya yönelik çalışmalıdırlar.

 

Son söz: Danışmanlık hizmeti alacağınız kişileri mutlaka alışveriş merkezi yönetimi içerisinde çalışmış, sorunları bizzat yaşamış ve çözmüş, farklı konseptlerdeki projelerde A’dan Z’ye tüm aşamalarda çalışmış, mülkün değerini artırıcı çalışmalarda bulunmuş, mağazadaki kasaya müşteri ödeme yaparken kasadan çıkan sesleri dinlemekten zevk alan, kiracı ve basınla ilişkileri çok iyi olan; İşinize, kendi işi gibi sahip çıkacak danışmanlarla anlaşmanızı tavsiye ederim.