Kurun Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Kurun

Sonradan Değişmeyecek Tek Şey Lokasyondur

Eklenme Tarihi : 23 Haziran 2008 Pazartesi
kurun-danismanlik-yonetim-kurulu-baskani-hakan-kurun
Bir süre önce içeriğimize kattığımız danışmanlık firmalarının tepe yöneticileriyle röportajlar, sektörden birçok isimden takdir almaya devam ediyor. Güzel övgülerinize teşekkür ediyoruz ve röportaj serimize alışveriş merkezi konusuyla ilgilenen hemen herkesin aşina olduğu, sektörün önemli ve tecrübeli isimlerinden Kurun Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Kurun ile devam ediyoruz Ceyhan Konuk Öncelikle Kurun Danışmanlıkın kuruluşundan bu yana öyküsünü sizden dinleyebilir miyiz?Yaklaşık 20 yıldır faaliyet gösterdiğimiz gayrimenkul ve alışveriş merkezleri konularında edindiğimiz tecrübe ve bilgiyi, ülkemizdeki yatırımlar ve yatırımcıları ile paylaşmaya karar verdik. Ben aynı zamanda Türkiyenin en eski gayrimenkul, alışveriş merkezi ve bina yönetim uzmanı olarak, Boğaziçi Üniversitesinden lisansüstü uzmanlık sertifikasına sahip ilk alışveriş merkezi yöneticisiyim. Sanırım bu lisansüstü program devam etmediği için uluslararası akademik tanınırlılığı olan tek uzman olarak da ben kaldım.Büyük yatırım projelerinin planlama, izleme ve değerlendirme süreçlerini de içine alan Proje Yönetimi Uzmanı olarak İstanbul Teknik Üniversitesi Endüstri Mühendisliği bölümünden mezun oldum. Türkpetrol Holding, Siemens A.G. ve EGS Holding, Tepe Grubu bünyelerinde üst düzey yöneticilik deneyimlerinden sonra 2004 yılında kendi şirketimi kurdum. Çok sayıda gayrimenkul ve AVM projesinde imzanız olduğunu biliyorum. Birkaç örneği sizden alabilir miyiz?AVM olarak; Tepe Nautilus, İstanbul Cevahir, EGS Business Park, EGS Park Mavişehir, EGS Outlet Bornova, EGS Park Denizli, Konya Kulesite, Palmiye ve Bursa Asmerkeze yöneticilik, danışmanlık, yönetim ve marka işbirliği hizmetleri verdik.Bunun yanında İstanbul Kurtköy Atlantis AVM, Maxi Alışveriş Merkezleri, Verde Molino Alışveriş Merkezi, Maximum AVM, Tatvan AVM, Karabük AVM gibi; İstanbul, Ankara, Bursa, İzmir, Antalya, Gaziantep, Bitlis, Edirne başta olmak üzere Anadoluda yer alan pek çok alışveriş merkezine geliştirme ve kiralama danışmanlığı hizmetlerimiz var. Ayrıca, Türkiyenin en büyük ve yaygın kuyumculuk firması Favori Kuyumculuk adına yetkili mağaza geliştirme hizmetlerini yerine getirdik. Son dönemde Türkiyede gayrimenkul yatırımı, danışmanlığı deyince akla ilk alışveriş merkezi yatırımları geliyor. Siz de çok sayıda ticari perakende projelerine imza atmış bir firma olarak, bu trendi nasıl değerlendiriyorsunuz?2000li yılların başında yapılan araştırmalara göre, gayrimenkul yatırımları açısından konut ve alışveriş merkezleri alanında ciddi bir boşluk görülmekteydi. O dönemlerde daha çok ofis yatırımına yönelen yatırımcılar, krizler sebebiyle bekledikleri getirileri elde edemediler. Yaptığımız hesaplamalara göre İstanbulda yılda 600 bin konuta ihtiyaç var. TOKİ bu sosyal açığı kapatmak üzere büyük bir hızla projelere başladı. Ticari Gayrimenkul açığı ise öncelikle ülkemizin önde gelen sanayici ve işadamlarının girişimleri ile geliştirilmeye başladı. Bu süreç, krizler ile arada bir kesintiye uğrasa da; Laleli, sınır ticareti ve fason üretim ile gelişmeye başlayan hazır giyim sektöründeki 2001 yılına kadar elde edilen yüksek kar marjları, perakende mağazacılığı geliştirdi. Alışveriş merkezleri markalaşmak için uygun platformlar haline geldi. Arz yetersiz, talep ise fazla olduğu için her açılan alışveriş merkezindeki kiralar hep bir öncekilerden fazla olmaya başladı. 2007 ve 2008 yılları bu aşırı yükselen trendin tıkandığı ve balonun sınıra yaklaştığı dönemdir. 2008 köpüğün fazlasının sıyrılacağı 2009 yılı ise taşların yeniden yerlerine oturacağı bir dönem olacak diye düşünüyorum.Bilginin, deneyimin ve uzmanlığın daha fazla önem kazanacağı, farklılaşma gibi içi boş ithal kavramların daha az kullanılacağı, faydaya yönelik çalışmaların değer kazanacağı bir dönemin içindeyiz. Bizler günümüzde önlüksüz duvarcı ustaları gibi görev yapıyoruz. Halen işbaşında olan ve önlüğü takılı şekilde görev yapan arkadaşlarımızla birlikte Kapalıçarşı gibi köklü tarihimizden ve geleneğimizden gelen değerleri koruyarak, geometrinin üstüne akıl, bilgi ve tecrübeyi koyarak çağımızın alışveriş mabetlerini geliştiriyoruz. Komşusu siftah etmeyen esnafın, müşterisini komşusuna yönlendirmesi geleneğinden gelen anlayışın mirasçıları olarak, bu değerleri barındıracak tesisler inşa etmek en önemli borçlarımızdan biridir. Özellikle büyük şehirlerde lokasyonlarıyla, marka karmasıyla, mimarisiyle vs. eleştirilen çok sayıda AVM yatırımı var. Sizin gözlemleriniz neler?Bir gayrimenkul yatırımında, özellikle alışveriş merkezlerinde iyi olmayan her şeyi değiştirebilirsiniz. Mimariyi, yönetim tarzını, mağaza karmasını, müşteriyi, dekorasyonu, personeli hatta sahibini bile değiştirebilirsiniz. Değiştiremeyeceğiniz tek şey lokasyondur. Bana göre alışveriş merkezlerinde en hassasiyetle durulması gereken nokta lokasyon analizleridir. Zaman ve para kaybetmemek için de diğer faktörler için mutlaka uzman desteğinin ilk yatırım kararından önce alınmaya başlanması gerekmektedir.Felaket tellallığını çok uygun görmüyorum. Bu yakışıksız, tehlikeli ve sektöre en fazla zarar veren bir yaklaşımdır. Her tesisin mevcut halinden daha fazlasını hak ettiğini düşünerek en kısa sürede kısa vadeli değil uzun vadeli, işbirliğine dayalı, yatırıma ve yatırımcıya saygılı, ülkemizin kıt kaynakları ile geliştirilmiş eserleri kazanmaya dayalı bir yaklaşım ile adımların atılması gerekiyor. Bu tüm sektörümüzün ihtiyacı olan bir işbirliği modelidir. Basının önünde, tüketicilerin gözü önünde yapılmakta olan bu söylemlerin nasıl bir değer ve fayda yarattığını anlayamıyorum. Anadolu şehirlerine kayan yatırımları nasıl değerlendiriyorsunuz? Bu projeler beklenen başarılı elde edecekler mi?Her bölgenin insanının büyük şehirlerde geliştirilmekte olan konfor, kolaylık ve imkânları hak ettiklerini düşünüyorum. Büyük şehirlerde tüketicilere sağlanan fayda ve avantajların aynısı olmasa da yerel şartlar altında benzer tesislerin Anadolu şehirlerinde de geliştirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Bugüne kadar 300 marka ile birkaç kiralama firmasının tekrar ettiği mağaza karmasının Anadolunun her kentinde aynı derecede başarılı olması mümkün değildir. Yerel lokasyon, mimari konsept, mağaza karması, hedef kitle ve yatırımın geri dönüşü ayrı ayrı irdelenirse ihtiyaçlara cevap verebilir. Masa başından karar verme döneminin, Anadolu için geçerli olmayacağını vurgulamak isterim. Doğru proje için kriterler neler olmalıdır?En önemlisi lokasyon, sonra müşteri ya da hedef kitle analizi ki; bunu dinamik olarak tanımlayıp projeksiyonları görmek gerekiyor. Sadece sosyoekonomik seviye değil muhafazakârlık, yalnız yaşayan oranı, trendleri takip edenler gibi alt kırılımları da analiz etmek gerekiyor.Son olarak da, belki içinin en fazla doldurulması gereken kavram markaDoğru proje için bize göre tek bir kriter var ki tümünü kapsamaktadır. Projenin başından itibaren gerçek bir uzman desteğinin alınmasıdır. Yeni yatırımlardan hangilerini başarılı buluyorsunuz?Her bir yatırımın kendine özgü başarılı yönleri var. Yeni yatırımları bu kadar kısa sürede, ancak mimari olarak değerlendirmek mümkün olabilir. Zaten ICSC (Uluslar arası Alışveriş Merkezleri Konseyi) tarafından ilk yıl için verilen ödüller sadece mimari ve yatırım açısından değerlendirilmektedir. Alışveriş merkezinin hedef kitlesi ve marka başarısı birinci yıldan sonra anlaşılır. Yeni yatırımların çoğu artık birtakım mimari standartlara ulaşılması sebebiyle etkili, ferah, konforlu ve şık. Ama bunlar maalesef başarıyı getiremiyor. Hedef kitleye ne söylüyorlar, ne yapıyorlar ve nasıl davranıyorlar, tüm bunlara bakmak gerekiyor. Doğal olarak da ticari başarının altında da bu kavramlar yatıyor. Sayıları artan AVMler arasından sıyrılabilmek için, farklılaşma olmazsa olmaz deniliyor. Farklılaşma hangi noktalarda sağlanabilir?İthal edilen ve içi doldurulmamış bu tip kavramlara çok rağbet etmemek gerekiyor. Lokasyonunuz, mimariniz, mağaza karmanız kötü, kirayı çıkarabilecek ciro yapılamıyorsa zaten yeterince farklılaşmışsınız demektir. Daha fazla farklılaşmaya gerek yoktur, boşa zaman ve para harcamadan asıl yapılması gereken çalışmaların profesyonel bir destek alınarak yapılması gerekir. Farklılaşma konusu bundan 5 yıl önce Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyinin Avrupadaki Pazarlama Konferansında ele alınmıştı. Oradaki sorun şuydu: O kadar çok ve iyi alışveriş merkezi var ki herkes birbirinin müşterisini çekmeye çalışıyor. Yani alışveriş merkezleri arasında ciddi bir rekabet yaşanıyor. Buradaki pazarlama çözümü doğruydu, farklılaşmadır. Bizim sorunumuz ise sebebini bile bilmeden hemen bu tip kavramlara sarılıyoruz. Kaynaklarımızı daha fazla feda etmeden hasta olduğumuzu hissettiğimizde hemen doktora gidilmeli ve bilinçsiz ilaç almaya son verilmelidir. Hatta önleyici hekimlik gibi hasta olmadan önce iyi iken uzman hekimlerden, danışmanlardan destek alınmalıdır. Bir AVM için doğru markalara nasıl karar verilir?Bu tamamen teknik bir konudur. Ancak ülkemizdeki kategoriler bazında marka sayısı çok sığdır. Tüm alışveriş merkezlerinde benzer markaları görürsünüz. Hedef kitle analizinin derinlemesine irdelenmesi, alternatif alışveriş noktalarının analizi ve potansiyel geliştirme planlarının hepsinin irdelenmesi gerekmektedir. Yurtdışından yeni markalar getirme eğilimini nasıl değerlendiriyorsunuz?Küresel ekonomiye karşı hazır giyim sektörümüzün korunması gerekmektedir. Küresel firmaların ölçek ekonomileri ile rekabet edilmesi mümkün değildir.Yakın bir gelecekte eğer birtakım önlemler alınamaz ise durum beklenenden daha vahim olabilir. Hazır giyim sanayimiz ya küresel sermayenin eline geçecek veya zayıflayarak bu günleri arar hale gelebilir. Kısa vadede daha ucuza ürünlerin satılması ile sanki sosyal ve ekonomik bir fayda üretiliyormuş gibi görünse de orta vadede kapanan fabrikalar, işsizlik ve birtakım sosyal sıkıntılara yol açabilir. Potansiyelini yüksek bulduğunuz ve yatırım yapılması gerektiğiniz kentler hangileri?Nüfusu 300 binin üzerinde olan her noktada gelir seviyesi ve alışkanlıklarına uygun olan bir alışveriş ve yaşam merkezi geliştirilmeli; uygun bir mimari konsept ve mağaza karması ile faaliyetlerine başlamalıdır. Çağdaş, yerel değerlere saygılı, modern her vatandaşımızın bu konforu hak ettiğine inanıyorum.
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive