Kurun, bilgi ve deneyimle sektöre ışık tutuyor

Bugüne dek 40’ın üzerinde ve 2.5 milyon metrekareyi aşan projeye imza atan Kurun AVM Danışmanlık ve Proje Yönetimi, çalışmalarını bütün hızıyla sürdürüyor. Kurun AVM Danışmanlık ve Proje Yönetimi İş Geliştirme Direktörü Seda Balcı ile yeni projelerini ve AVM sektörünü konuştuk

Eklenme Tarihi : 27 Kasım 2013 Çarşamba
kurun-bilgi-ve-deneyimle-sektore-isik-tutuyor

Fulya B. ÖZTÜRK

Seda Hanım, Kurun AVM Danışmanlık ve Proje Yönetimi’nde ne zamandan bu yana hizmet veriyorsunuz, öncelikle sizi tanıyabilir miyiz?
2007 yılından beri Kurun AVM Danışmanlık’ta çalışıyorum. Aslında Kurun ile tanışmam, 2005 yılı sonundan itibaren, Kurun’un İstanbul Cevahir Alışveriş Merkezi’nin yönetim hizmetlerini verirken başlamıştı. Ben o dönemde Şişli Kültür AŞ bünyesinde Reklam ve Halkla İlişkiler Bölümü’nde görevliydim, İstanbul Cevahir Alışveriş Merkezi’nin tamamen satılmasına kadar görev yaptım. Daha sonra görevi teslim alan JLL şirketinde kısa bir süre görev yaptıktan sonra Kurun AVM Danışmanlık şirketi bünyesine geçtim. 2007 yılından 2010 yılına kadar Kurun AVM Danışmanlık şirketinde İş Geliştirme Direktörü olarak görev yaptım, 2010 yılı itibariyle de firmanın yönetici ortağı oldum. Grafik tasarım bölümünden mezunum. Mezuniyetimden sonra Çukurova Medya Grubu SkyTurk TV’de çalışmaya başladım. Daha sonra İstanbul Cevahir Alışveriş Merkezi’nden gelen teklifi değerlendirip orada göreve başlamıştım.

Kurun AVM Danışmanlık ve Proje Yönetimi, uzun deneyimlere sahip. Ama yine de sormak istiyorum, hangi konularda hizmet verdiğinizi?
Çok genel olarak bakıldığında özellikle alışveriş merkezleri ve perakende gayrimenkullerin ya da otel alışveriş merkezi ve ofislerden oluşan karma projelerin ‘geliştirme danışmanlığı’nı yapıyoruz.  Bu çerçevede, belirli bir arsa üzerinde geliştirilecek gayrimenkullerin yanı sıra, yatırımcılar için en uygun gayrimenkul yatırımının tipini, yerini, konseptini, finansal modelini, kiralamasını ve yönetim danışmanlığını yapıyoruz. Son dönemlerde İstanbul ve Anadolu’da yer alan bir takım alışveriş merkezlerinin yeniden yapılandırma çalışmalarını da üstleniyoruz. Özellikle vurgulamak istediğim konu, son dönemlerde sayıları hızla artmakta olan danışmanlık hizmeti veren firmalardan farklı bir bakış açısına sahip olduğumuz. Lokasyonu, mimarisi, mağaza karması doğru kurgulanmadan ve bu süreçlerin içine müdahil olmadan hiçbir projeye hizmet vermiyoruz. Değiştirilemeyen tek unsurun lokasyon olması sebebiyle bu konuda ciddi araştırmalar yaparak, bugünü değil yarınları planlayan bir yaklaşımla doğru tesislerin geliştirilmesine destek oluyoruz.  Bizim için öncelik projenin gerçekleşmesi değil, kaynakların doğru kullanılmasıdır. Yatırımcıların beklentisi ile mevcut piyasa şartlarının örtüşmediği projelerde, gerçekleri açıklıkla ifade ederek hataların yapılmasına engel olmaya çalışıyoruz.

Çekmeköy’e İdealist Park geliyor

Bugüne dek kaç projeye imza attı Kurun AVM Danışmanlık ve Proje Yönetimi?
40’ın üzerinde proje ve 2.5 milyon metrekare alanı aşan projede çalışmalarımız var. Hatta son dönemlerde Orta Asya, Doğu ve Orta Avrupa’da geliştirilen projelere de destek vermeye başladık.

Şu anda hangi projeler var, neler yapıyorsunuz?
2014 ilk çeyreğinde açılışını yapacağımız İstanbul Çekmeköy’de yer alan İdealist Park projemizin lansmanını yaptık ve halen kiralama hizmetlerine devam ediyoruz. Toplam kiralanabilir alanı 16 bin metrekare olan proje, ‘retail park’ konseptinde geliştirildi. Yaklaşık 10 bin metrekare yapı, gıda ve teknoloji marketlerin yer aldığı projede, 6 bin metrekare keyif, eğlence ve alışveriş bir arada kurgulandı. Marketler katı kapalı, zemin kat ise açık bir mimari ile tasarlandı. Bu konseptteki amaç zaten tüm alışveriş merkezlerinde asıl ziyaretçiyi çeken ana kiracılar, temel ihtiyaçlarla bir arada bulunuyor. Dolayısı ile başarı zaten baştan kurgulanmış oluyor. Biz ise hedef kitlemize en uygun ürün ve fiyatı sağlayacak kiracıları belirliyoruz. Öte yandan Bursa As Merkez Outlet’te yeniden yapılandırma çalışmasına başladık. Bu çalışmamızda alışveriş merkezinin kurgusunu komple yeniden ele alıyoruz ve rekabete uygun hale getiriyoruz. Bu çalışmamızın ilk aşaması bu yılsonuna kadar ortaya çıkacak. Mağaza karması, konsepti, yönetim modeli ile her şeyi yeniden planlayıp, yapılandırıyoruz. Bu çalışmamızda değişen potansiyel müşterinin beklentileri, alışkanlıkları, algısı, satın alma gücü, etki alanı bilimsel olarak masaya yatırıldı. Artık tesisleri müşteri beklentilerine göre geliştirmediğinizde ya da güncellemediğinizde bir süre sonra daha yüksek maliyetlere katlanmak zorunda kalabiliyorsunuz. Bu sebeple değişime zamanında başlamak gerekiyor. Astoria Alışveriş Merkezi’nin yeniden yapılandırma çalışmalarında kiralama görüşmelerinde yetkilendirildik ve devam ediyoruz. Trabzon Cevahir Outlet projesinin kiralama ve açılışını yapmıştık. Kiralama çalışmalarına devam ediyoruz. Bu arada Van, Diyarbakır, Ağrı, Isparta, Ordu, İzmir, Bursa, Bitlis, Tekirdağ, Muğla ve Batman’da üzerinde ön çalışmalarını sürdürdüğümüz projeler var. Her biri belirli bir olgunluğa ulaştığında tanıtımlarını yapacağız.

En çok karşılaştığınız sorunların başında neler geliyor?
Yatırımcıların biraz daha bilinçlenmesi gerekiyor. Mutlaka herkesin her konuda bir fikri vardır, olmalıdır da… Ancak en önemlisi bilgi sahibi olmadan fikir sahibi olunduğunda gerçeklerden uzaklaşıyorlar. Verilerle karar vermekten çok, bu verileri kullanılabilir bilgiye çevirmek ve bu şekilde faydalanmak gerekiyor. Bunun için, tecrübe size her zaman yol gösterir. Bilgiye, tecrübeye olan saygı ve bundan faydalanma her zaman daha çok kazandırır.

Başarılı bir AVM için hangi kriterler ön plana çıkıyor?
Lokasyon yani projenin bulunduğu yer. Tabii ki buradaki hedef kitle, yaşam tarzı, SES, ulaşım imkânları, görünürlük gibi… Mimari, mağaza karması, kiracılar ve yönetim olmak üzere dikkate aldığımız 5 kriter var. Bunların ilki dışında hepsi değiştirilebilir, iyileştirilebilir. Lokasyonu değiştiremeyeceğiniz için yer seçimi bizim en fazla önem verdiğimiz, ancak yeterli şart olarak görmediğimiz bir kriter.

Caddeler değerini kaybetmez

Günümüzde AVM’ler önemli yerler haline geldi. Ziyaretçileri pek çok ihtiyacını aynı noktadan karşılayabiliyor. Ancak cadde mağazacılığı da önemini koruyor. Özellikle İstanbul’da önemli caddeler bulunuyor. Bu kapsamda siz cadde mağazacılığını nasıl değerlendiriyorsunuz?
Bir alışveriş merkezi yatırımına başlamadan önce caddelerin yeterince olgunlaşıp olgunlaşmadığına bakılması gerekiyor.  Caddeler hayatın gerçekleri, alışveriş merkezleri ise sonradan geliştirilen ticari alanlardır. Caddeler yüzyıllar boyunca değişen şartlara göre gelişir, güncellenir, yenilenir. Günün koşullarına ayak uyduramayan ürünü, hizmeti, fiyatı, konsepti uygun olmayan hemen elenir ve yeri doldurulur. Bu sebeple caddeler birer yaşayan organizma gibidir. Hiçbir zaman değerini kaybetmez.
Alışveriş merkezinin lokasyonu tespit edilmiş ve geliştirilmektedir ancak cadde zaten ihtiyaç dolayısı ile var olmaktadır. AVM mağaza karması baştan doğru ya da yanlış belirlenir, caddelerde ise elene elene doğru bulunur. AVM’lerde yatırımcı ya da yönetim hatalar yaptığında bütünü etkiler; caddeler ise yönetilirlerse daha başarılı olabilir. Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ya da Nişantaşı’nın yerini kendi üzerlerinde açılan AVM’ler bile dolduramamakta ve caddelerin müşterilerinden faydalanmaya çalışmaktadırlar.

AVM’lerin sayısı her geçen gün artarken, yeni kavram ve konseptlerle de farklılaşma yoluna gidiyorlar. AVM konseptlerinde gelinen noktayı nasıl buluyorsunuz? Konsept kavramı gelişme gösterecek mi?
Burada konseptlerde yeni eğilimler aramaktan çok değişen toplumun, yaşam tarzının, demografinin ihtiyaç ve beklentilerini doğru tespit etmek ve takip etmek gerekiyor. Bugün yarı açık tarzlı ‘retail park’ ya da ‘power center’ konsepti doğru bir mağaza karması ve mimari ile ihtiyaçları karşılayıp daha uygun maliyetler ve sürdürülebilir garanti kiracılar ile yola çıkmak için güvenli bir liman.

Fonksiyonel planlama ve proje geliştirme çalışmaları, projenin geleceğine ne gibi katkılar sağlıyor?
Hedef kitlenin kabul etmesi, kullanması ve daha uzun zaman geçirmesi bizim birinci önceliğimiz. Sürdürülebilir, kârlı ve akılcı yatırımlar bu şekilde geliştiriliyor.

Lokasyon için yapılan fizibilite çalışmalarına ayrılan bütçeler çok afakî mi oluyor. Perakendecilerin yaptığı fizibilite çalışmaları neden hâlâ istenen düzeyde değil?
Biz “planlama”, “uygulama” ve “işletme” olmak üzere geliştirme sürecini 3 ana dönem olarak ele alıyoruz. Planlama dönemine ne kadar uzun süre ve kaynak ayırırsanız uygulama süreci o kadar az maliyetli; işletme dönemi ise o kadar getirili ya da kârlı olur. Planlama dönemi bizde yeteri kadar hakkı verilen bir dönem değil maalesef. Süre, kaynak ve maliyet planlamasının; gelirlerin mevcut, geçmiş ve mümkünse eğilimlerin doğrultusunda geleceğin verileri ile analizler yapılmalı ve neredeyse kâğıt üzerinde proje tamamlanmalı. Sonra da açılış tarihinize ya da nakit akışınıza göre uygulamayı yerine getirmelisiniz. Tüm yatırımcılarımız, alışveriş merkezinden perakendeciye hatta bayilere varıncaya kadar tez canlı hareket ediyor ve daha yüksek maliyetlere katlanmak zorunda kalıyor. Fizibilite çalışmaları sonucunda hatalı olabilecek bir yatırımdan daha yüksek maliyet ne olabilir ki?

AVM’lerin geleceği ile ilgili ön görüleriniz nelerdir? AVM sektöründe ne gibi gelişmeler olacak sizce?
AVM’ler de çalışan, kariyer hedefleri olan insanlar gibidir. Doğar, büyür, gelişir ve yaşlanır. Bazı insanlar zamanında kendilerine yatırım yaparlar, kendilerini pek çok açıdan geliştirirler, spor yaparlar, sosyal çevrelerine dikkat ederler, sağlıklarına dikkat ederler, değişime ayak uydururlar ve kariyerlerinde yükselirler. Çevrelerine ve şirketlerine fayda sağlarlar, yol gösterip takip edilirler, uzun süre cazibelerini kaybetmezler. Bazıları ise bunların hiç birini yapmaz ve kariyerleri sona erer, kovulurlar… Başka bir sektöre geçerler. Zamana, değişime ayak uydurup kendini geliştiren ve yenileyen alışveriş merkezleri hep gündemde kalıp imrenilerek takip edilecek, diğerleri ise fonksiyonlarını kaybedip yerlerini genç kalanlara bırakacaktır.

E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive