KDM, 2.5 yıla 22 projeyi sığdırdı

Sektörde çeyrek asırlık bir deneyime sahip Murat İzci, 2008 yılında kurduğu KDM ile başarılı işler yapmaya devam ediyor. KDM henüz genç bir firma ancak ekibinin toplam deneyimi, asırlarla ölçümlenecek durumda 2.5 yılda 22 AVM projesine hizmet veren KDM, geçtiğimiz haftalarda 8 gün içinde 3 AVMyi birden hizmete geçirdi. KDM Genel Müdürü Murat İzci, kalıcı bir katma değer yaratmaya çalışıyoruz diyor. AVMleri bir koroya benzeten İzci, her enstrümanın son derece önemli olduğunu anlatıyor

Eklenme Tarihi : 16 Ağustos 2011 Salı
kdm-25-yila-22-projeyi-sigdirdi
Fulya B. ÖZTÜRKKDM Kiralama Danışmanlık Merkezi çok genç bir firma ancak hem ekibi hem de başarılı projeleriyle çok hızlı büyüdü. Bu başarıyı neye bağlıyorsunuz?Aslında uzun yıllardır sektörde olmaya bağlıyorum. KDM, 2008 yılının Kasım ayında kuruldu. Yaklaşık 2.5 yıl geçti ama şu anda 22 tane hizmet verdiğimiz proje bulunuyor. KDM, 2010 yılında 5 tane AVM açtı, bu yıl Mayıs-Haziran aylarında 8 gün içerisinde 3 AVMyi birden hizmete geçirdi. Bu yılın ilk AVMsi Edirnede Margi, daha sonra Bozüyük Sarar ve arkasından da İnegöl AVM açıldı. Başarı nitelemesi için çok teşekkür ederiz, ama sektörde uzun yıllardır çok ciddi deneyimleri olan arkadaşlarımız çalışıyor KDMde. Yaklaşık 20 kişilik ekibimizin her biri konularında uzman. KDM çok genç bir firma ama ciddi deneyimleri olan ekibi var. Konfüçyüsün Aşk aynı yöne bakabilmektir diye çok sevdiğim bir sözü var. Biz, aynı yöne bakabileceğimiz arkadaşlarla çalışmayı tercih ettik. Elbette sektördeki deneyimleri çok önemli ama anlaşabileceğimiz, bir aile ortamı yaratabileceğimiz insanlar olması da bir o kadar önemli. Yarattığımız ekip ruhuyla da işler gerçekten çok keyifli gidiyor. Çok zor bir sektör, bizden önce faaliyette olan pek çok firma vardı, hâlihazırda da başarılı işler yaparak devam ediyorlar. Aslında karınca kararınca biz de sektöre hizmet vermeye çalışıyoruz. KDM, Kiralama Danışmanlık Merkezinin harflerinden oluşuyor. Ama ilk bu fikri düşünmeye başlarken değer katmak istiyorum diye yola çıkmıştım. Katma Değer Merkezinin baş harfleriydi ama bu işle bağdaştırmak, sonrasında anlatmak zor olacak diye Kiralama Danışmanlık Merkezi yazdık. Bugüne kadar bitirdiğimiz, yapmakta olduğumuz projelere baktığımızda bir değer kattığımızı düşünüyorum, ondan da çok büyük keyif alıyorum.KDM olarak hizmet verdiğiniz konuları öğrenebilir miyiz? Hangi konularda AVMlere destek veriyorsunuz?Aslında arsadan itibaren hizmet verebiliyoruz. Arsanın AVM olup olamayacağına, hangi büyüklükte AVM olacağına, konseptine, marka karmasına, kiralama hizmetinden yönetilmesine dek bütün süreci kurguluyoruz. Özellikle proje geliştirmek, kiralama ve yönetim olmak üzere 3 ana başlık altında hizmetlerimizi topluyoruz.Bir projeyi üstlenmeye karar verirken en çok nelere dikkat ediyorsunuz? Hangi konular sizin için öncelikli?Bir yerin öncelikle AVM olması lazım, bizim uzmanlık alanımız bu. Biz ofiste, otelde uzman değiliz. Her şeyden önce ne yapmak istediğimizi biliyoruz, neyi yapabileceğimizi biliyoruz. Eğer bir yer AVM için uygun değilse, kimseye boş yere umut vermiyoruz. Kiralarız diye kiralayamazlık yapmak istemiyoruz. Öncelikle inandığımız projeyi alıyoruz. Bir yerin AVM olması için belli bazı kıstasların olduğunu düşünüyorum, belli bir büyüklükte olması gerekiyor. Hizmet ünitesi, eğlence bölümü, marketi, gıda alanı dediğiniz zaman aşağı yukarı 20 bin metrekare ve üzerinde bir alan bir AVMyi anlatıyor. Bu dönemde yapılan AVMlerin çoğu çok ciddi metrekarelerle açılıyor, 100 bin, 140 bin, 170 bin Baktığınız zaman çok özel bir lokasyonda değilse AVM çalışmıyor. Çünkü mağaza derinliği olması gerekiyor. Eğer inanmadığımız bir proje henüz arsa halindeyse, yapmayın diyerek çok antipatik olabiliyoruz. Yatırımcı kızıyor, ona duymak istediğini söylemiyoruz ama inandığımız şeyleri savunuyoruz. Katılımcı yönetim önemliYapım aşamasındaki AVM projelerinde sizin bir yönlendirmeniz, müdahaleniz oluyor mu?Bir yerin AVM olması için pasajdan çok farkı var. AVMnin trafiğini yapmanız gerekiyor. AVMyi yarımşar, çeyrek turlarla gezdirmeniz lazım. Her mağazasının şerefiyesinin eşit olması gerekiyor. Eğer yapım aşamasındaysa bunlara baştan itibaren müdahale etmeye çalışıyoruz. Mesela şu anda Elbilde bir AVM projesine başladık. Bina bitmiş ama baktığınız zaman içinde önemli bir hata var. Yürüyen merdivenler hiç durmaksızın inip çıkıyor. AVMde müşteri dolaştırmak önemlidir. Her mağazanın, vitrinin önünden geçirmeniz lazım ziyaretçiyi. Kiralama yönetim danışmanlığı şirketleri olarak ilişkimizi kiralıyoruz yatırımcı şirketlerine. Dolayısıyla çok önemli bir iş... Yanlış bir kiralama bir perakendecinin birkaç yılını alabiliyor ya da maalesef sonu olabiliyor. Bir alışveriş merkezinin olmazsa olmazları nelerdir sizce? Mimari mi, yönetim mi, marka karması mı?Aslında hepsi bir bütün değil mi? Bir koro ve herkesin eşit davranıyor, iyi çalışıyor olması lazım. Marketinden eğlence bölümüne, çocuk oyun alanından mağazalarına dek olması gerekiyor. Örneğin pidecisi tek ise en iyisi olmasa gerekiyor. Bir eksiklik, müşterinin mutsuz ayrılmasına yol açıyor. Mutsuzluk da hakikaten dalga dalga yayılıyor. Onun için hiçbir şey daha az önemli değil. Mağaza karması da oradaki fiziki ortam da, yönetim de Biz alışveriş merkezine diyoruz ki, burası bir sacayağı, yani yatırımcının, kiracının mutlu olması lazım. Yani onların kralı olan ziyaretçinin de mutlu olması lazım. Üçlü mutlu olan yer mutlu oluyor. Yatırımcı çok mutlu, kirası çok yüksek perakendeci az mutluysa o mutluluk çok uzun sürmüyor. Kiracı ilk fırsat bulduğunda orayı boşaltıyor. Onun için üçlü mutluluk çok önemli. Şu anda tüketicinin algısı biraz daha genişledi. Örneğin müşteri herhangi bir mağazada problem yaşadığında o sorunu yaşadığı AVMye mâl etmeye başladıAVMde çatı çok önemli bir şey. Yani Olivium AVMde çalıştığım dönem en önemsediğim şey, mağazaların da bizim vitrinimiz olduğu inancıydı. Vitrindeki insanların eğitimi, duruşu çok önemliydi. Aslında u satışçı eğitimi çok önemli... Firmalar geçtiğimiz yıllarda daha az önem veriyordu buna ama rekabet ortamında çok daha fazla önem vermek zorundalar ve bence biraz daha önemsiyorlar.Alışveriş merkezleri en çok hangi konularda hatalar yapıyorlar?Mimari açıdan yapılan hataları geriye döndürmek kolay olmuyor. Yürüyen merdiven yanlış konulmuşsa onu düzeltmek çok mümkün olmuyor. Ben ileriki yıllarda yönetimin çok önemli olacağını düşünüyorum. Şimdi yan yana alışveriş merkezleri, hemen hemen mağazalar aynı Ama burada farkı yönetimler ortaya koyuyor. Eskiden yönetimler mağazalardan daha uzaktı, artık katılımcı yönetimler daha fazla önem kazanmaya başladı. Yani mutfak, bu işin vitrin tarafı ve bu işin sinir uçları mağazalar. Mağazalarla sürekli iletişim halinde olmak gerekiyor. Bence hata geçmişteydi, o hatalardan dönüldü. AVMde yönetimin kapısının sonuna kadar açık olması gerekiyor. En önemli müşterisi kiracısı, yani en önemli sorunu da o. Bazen o ilişkiyi yönetmekte zorlanıyordu AVM yönetimleri ama şu anda buna benzer problemleri duymuyorum. Artık küçücük rakamlar çok fazla önem kazanmaya başladı AVM yönetimlerinde. Yani aydınlatma, iklimlendirme Ben şu anda trendi, açık kimlikli AVMleri olarak görüyorum. Şu anda yeni trend, sigara kriziyle, açık kimlik AVMler biraz daha ön plana çıkmaya başladı. Böylelikle işletme maliyetleri de düşmeye başladı. Yani açık kimlikte iklimlendirme sıkıntınız yok. Hiçbir şeyi aslında göz ardı etmiyorsunuz, güvenlik olsun, temizlik olsun yine aynı anlayışta devam ediyor. Türkiye örnek ülkeAVMlerin gelişim sürecini nasıl değerlendiriyorsunuz? Son 10 yıldaki hız, sizce sağlıklı bir gelişme mi?Ben büyümeyi şöyle görüyorum, AVMlerde kiralanabilir alan 6 milyon 200 bin metrekare civarında. 2014ün sonu itibariyle net kiralanabilir alan, 12 milyon metrekareye yaklaşacak. Şu anda bin kişiye düşen metrekare sayısı, 200 metrekareye yaklaşacak. Bence sağlıklı bir büyüme var. AVMler çok iyi bir ivme kazandı. Tek sıkıntı AVM yatırımlarının yeterince irdelenemiyor olması. Ne yazık ki belirli noktalara sıkışmış durumda. Yani Levent, Bakırköy, Beylikdüzü gibi yerlere hapsolmuş durumda. Baktığınız zaman bence AVM terminolojisini irdelemek gerekiyor. Yani küçük çaplı yerlerde de AVM yazıyor, 100 bin metrekarelik Cevahirde de AVM yazıyor. Dolayısıyla Türkiyede AVM ile ilgili gidilecek yolun çok uzun olduğunu düşünüyorum. İstanbulda kiralanabilir alan iki kat fazla olacak gibi duruyor şu anda. İstanbuldaki nüfus iki katına çıkmayacak ama kiralanabilir alan iki kat artacak. O zaman biraz taşıma suya ihtiyaç var. Yani dışarıdan insan getirmek gerek. Ben bu yılki Shopping Fest ile ilgili atılmış adımı, çok akıllı ama gecikmiş bir adım olarak görüyorum. Bu vesileyle bu işe emek veren herkese çok teşekkür ediyorum. Muazzam bir çalışma sergilediler. Sektörümüz de bu organizasyona çok çaba sarf etti. Gelecek yıl çok daha fazla insan sahiplenecek bu organizasyonu. AVMlerin mimari özellikleri sizce çekim gücü açısından ne kadar etkili?Çok önemli. AVM aslında bir bütün. Ben aslında AVMlerde önemimizi güne paralel farklı taraflara çevirdiğimizi düşünüyorum. Örneğin, bir yerde bir bomba patladığı zaman AVMdeki en önemli şeyin güvenlik olduğunu düşünüyoruz. Temizlikle ilgili şikâyet olduğu zaman da düşünüyoruz ki, AVMlerde tuvalet önemli. Yaz mevsiminde sıcaklar başladığında iklimlendirme çok önemli diyoruz. Bunların hepsi bir bütün. Yani mağaza karması, içindeki mağazaların sağladığı imkânlar, bu bütünü oluşturuyor. Bu bütünün en önemli parçası ise AVMnin mimari yapısı. Mimari bazen çekim noktası olabiliyor. Perlevista, inanılmaz keyifli güzel bir AVM. İçine baktığınız zaman gerçekten perakendeci için, tüketici için muazzam bir çekim noktası oldu. Örneğin Halkalı Arena Parkı görmenizi tavsiye ederim. Müthiş mimari bir yapı yakalandı. İki katlı 40 bin metrekare civarında, giydirme cepheler, farklı kotlar, saat kuleleri Böyle baktığınız zaman ABDdeki herhangi bir AVMyi görüyorsunuz orada. Bu bağlamda doğru AVM yatırımları perakendeyi çok ciddi büyüttü. Perakendenin büyümesi, bize yurt dışında farklı kapıları açtı. Önümüzdeki günlerde Bağdatda bir AVMye başlıyoruz. Türk markası olsun diyorlar, insanın göğsü kabarıyor.Bir alışveriş merkezinin en büyük referanslarından biri de kuşkusuz markalar. Siz marka karması yaparken nelere dikkat ediyorsunuz?Aslında marka karmasını AVMnin bulunduğu lokasyona göre yapıyoruz. Her lokasyonda her marka gitmiyor. Mesela Zara grubu outlete girmiyor. Bulunduğunuz yere paralel bir marka karması çiziyorsunuz. Buradaki en önemli belirleyici unsur, her mağazanın neyi istediğini biliyor olması gerektiği. Bölgeye paralel olarak perakendeciyi iyi tanıyıp, ona göre bir marka karması oluşturuyorsunuz. Marka anlamında kısır bir döngü var. 300-350 marka civarında. Biz markalaşmaya çalışan en az yüzde 10 civarında markalaşmaya çalışanlara yer veriyoruz. Hem KDM olarak hayallerinizden bahsedelim istiyorum, bir de Türkiyede AVM sektörünü önümüzdeki beş yıl içerisinde nerelerde görmek istiyorsunuz ya da nerede görmeyi öngörüyorsunuz?Türkiye çok örnek bir ülke... Yurtdışına çıktığınız zaman Türkiyede güzel işler yaptığınızı görüyorsunuz. Gerek AVM yatırımı, gerekse perakendenin durumu, yurtdışından inanılmaz talep görüyor. Yakın coğrafyadan; Suriyeden, Iraktan, İrandan Türk markalarıyla ilgili inanılmaz teklifler geliyor. Biz gurur duyuyoruz böyle bir sürecin parçası olduğumuz için. KDM olarak piyasada kalıcı olmaya çalışıyoruz. Bir katma değer yaratmaya çalışıyoruz, kalıcı bir değer oluşturmaya çalışıyoruz. Çok şükür şu anda geldiğimiz nokta, hedeflediğimiz bir noktaydı, hatta hedeflediğimizden de biraz daha yukarısında gidiyor. İş almakta da iş bitirmekte de zorlanmıyoruz. Ama önemli olan kalıcı olmak, iyi şeyler yapmak ve perakendeciye yanlış yaptırmamak. Ben trendlerin daha büyük ölçekli AVMlere kaydığını görüyorum. Mesela TEM Yolu üzerinde baktığınız zaman, Kağıthanede kiralanabilir alanı 95 bin metrekarelik bir proje geliyor. Yani bu rakam Cevahir AVMnin yüzde 40 büyüğü. Bu büyüyen ölçeklerde her AVM, kendisine bir tema kurgulamak zorunda. Benim gözlemlediğim açık kimlikli AVM biraz daha popüler hale gelecek ama tematik özelikler çok önemli. Bu röportaj Mağaza dergisinden alınmıştır.
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive