Cefic Türkiye Genel Müdürü Julien Martin

Fransa orjinli Cefic, sektörün ilgiyle takip ettiği, hakkında daha çok şey öğrenmek istediği şirketlerin başında geliyor. Carrefourun Türkiyedeki yatırımları için danışmanlık yapan şirket, Trump Towers ve Diamond of İstanbul gibi en dikkat çeken projelerle çalışıyor. Cefic Türkiye Genel Müdürü Julien Martin ile Perakende.org okurları için buluştuk

Eklenme Tarihi : 23 Ekim 2008 Perşembe
cefic-turkiye-genel-muduru-julien-martin
Berrak CoşkunFransa orijinli bir firma olan Cefici tanıyalım önce... Türkiyede nasıl bir yönetim-organizasyon ağı söz konusu? Kurumsal kimliğinizi oluşturan temel parçacıklar neler? Cefic, 1986 yılında Fransada kurulmuştur. Yatırım, konsept, kiralama ve yönetimle ilgili pek çok başarılı projeye imza atarak kısa sürede uluslararası bir üne kavuşmuş, zamanla faaliyetlerini diğer ülkelere de kaydırmıştır. Bugün ise Fransa, Polonya, Rusya, Portekiz ve Türkiyede, organize perakende sektörünün en aktif oyuncularından biri... Türkiyedeki çalışmalarımıza, 1994 yılında başladık. Burada yatırım yapmayı planlayan Carrefour, tıpkı Fransa ve Polonyada olduğu gibi yine bizimle yürümeyi tercih etti. Bu çağrı üzerine, Türkiye pazarına birlikte girdik. 12 Carrefourun alışveriş merkezi konseptini hazırladık, ayrıca planlama hizmeti sunduk. Yönetimlerini halen biz gerçekleştiriyoruz. Fransız şirketi olarak tanınmakla beraber, uluslararası bir sermaye yapısına sahibiz ve iki büyük ortağımız var. Cenor Groupun gayrimenkul yönetim şirketi Retfund Management, 2006 yılı itibariyle Cefic Türkiyenin yüzde 50 hissesine ortak oldu. Artık, dünya devi Simon Ivanhoe ile Retfund Management bünyesinde faaliyet gösteriyoruz. Perakendecilerle yatırımcılar arasında köprü vazifesi gördüğümüzü söyleyebilirim. Başarılıyız, çünkü proje seçiminde son derece titiz davranıyoruz. Her teklifi kabul etmiyoruz. 2001deki krizi yaşadık. Dolayısıyla kriz yönetimini de biliyoruz. Bütün bu özellikler, bize büyük avantaj sağlıyor. Bilgimiz, tecrübemiz ve profesyonel bakış açımızla perakende sektörünün Türkiyedeki gelişimine 14 yıldır katkıda bulunuyoruz. 'Köklü tecrübe, güçlü yönetim' Cefic Türkiyenin faaliyet alanları hakkında bilgi verir misiniz?Yatırımcı adına alışveriş ve ticari gayrimenkul projelendirmesi, kiralanması, yönetimi, ana amaçlarımız arasında sayılabilir. Doğru yer ve zamanda doğru projeler geliştirilmesine yönelik araştırmalar yapmak, projenin konseptini oluşturmak, belirlenen konsepte göre doğru mağaza karmasını gerçekleştirmek ve bu doğrultuda doğru markalarla iletişim kurarak, optimum koşullarda kiralama yapmak, başlıca faaliyet alanlarımızı oluşturuyor. Kısacası, yatırımdan optimum kâr sağlanması için doğru konsept ve mağaza karmasını tespit edip, en uygun yerleşimi sağlıyoruz. Bölge, rekabet ve piyasa koşullarını göz önüne alarak optimum fiyatlandırmanın, neticede kârlılık analizlerinin yapılmasını, fiyatlandırma ve finansal ekspertiz başlığı altında ele alıyoruz. Gayrimenkul ve alışveriş merkezi yönetiminin yanısıra; marketing ve leasing çalışmalarının idaresi, mal sahibi-kiracı ilişkilerinin düzenlenmesi, yıllık gelir-gider bütçelerinin çıkarılması ile ihtilaflı konularda mal sahibinin hukuki temsilcilerine gerekli bilgi akışının sağlanmasını içeren finansal ve hukuksal danışmanlık konusundaki uzmanlığımız da ortada. Son 3 senedir, yeni projeler üzerinde yoğunlaşıyoruz. İstanbul İstiklal Caddesinde Demirören Alışveriş Merkezi, Mecidiyeköyde Trump Towers, Maslakta Diamond of Istanbul, Adanada Yüreğir Alışveriş Merkezi, Diyarbakırda Ceylan Alışveriş ve Yaşam Merkezi, Denizlide ise Sümerpark Alışveriş Merkezi, şu sıra kiralama çalışmalarını yürüttüğümüz önemli projelerden... Farkımız ne, biliyor musunuz? Kiralamalar bitince, projeyi bırakmıyoruz biz. Onu baştan sona yönetiyoruz. Yani açılıştan sonra da işlerimizin arkasında duruyoruz. Hatta diyebilirim ki en güçlü olduğumuz nokta bu: Yönetim. Alışveriş merkezlerine master plan danışmanlığı yapıyorsunuz. Böylesine geniş kapsamlı bir hizmetin çerçevesini nasıl çiziyorsunuz? Bizim işimizde, bir projeden verim almak için uzun vadeli düşünmek ve henüz arsa aşamasındayken ileriyi görmek şart. El yordamıyla ya da tesadüflerle perakendecilik olmaz. Ancak belirli bir plan dahilinde ilerleyebilirsiniz. O nedenle çok ciddi bir etütle arsanın mevcut durumunu değerlendiriyoruz önce. Kiralanabilir alan ölçüsünü tespit ederken, müşteri profilini ve tüketim alışkanlıklarını mutlaka dikkate alıyoruz. Daha bina çizilirken, yönetimle ilgili detayları düşünmüş ve kurgulamış oluyoruz zaten. Kapı yerlerinden koridorlara, mağaza karmasından genel konsepte, temizlikten güvenliğe kadar Adan Zye tüm detayları planlamak, üstelik bunu arazi aşamasındayken yapmak, master plan danışmanlığı alanına girer. 'Uluslararası know-how avantajı'Birlikte çalıştığınız ekipten de bahseder misiniz? Organize perakende sektörüne yön verirken, kimler yer alıyor kadronuzda?Her kurumun kültürü farklı. O nedenle benzeri firmalarda çalışmış, yetişmiş elemanlardan ziyade, bu iş için gereken enerji ve potansiyele sahip yeni yüzleri tercih ediyoruz. Eğitimi kendimiz veriyoruz, çünkü aynı zamanda okul gibi görüyoruz Cefici. Usta-çırak ilişkisine benziyor biraz. Tabii ki belirli kriterlerimiz var. Öğrenim durumu, kişilik yapısı ve vizyonu ile bizi temsil edeceğine inandığımız arkadaşları alıyoruz ekibe. Sektörün dinamik yapısına uyum sağlayabilmek için meraklı ve yeniliğe açık olmaları gerekiyor. Bazen yurtdışında yönettiğimiz alışveriş merkezlerine, eğitime gönderiyoruz çalışanlarımızı. Bence en önemli şeylerden biri de sorumluluk duygusu. Herkes neyi niçin yaptığını bilmeli, en ufak bir hatanın yatırımcıyı yanlış yönlendireceğini unutmadan atmalı adımlarını... Sektör oyuncuları arasında başrollere yakışan ve en iyi sinerjiyi yakalayan şirketlerin başında geliyorsunuz. Başarının sırrını nasıl açıklıyorsunuz?Ceficin Türkiyedeki başarısı, kesinlikle yönetim anlayışından kaynaklanıyor. Uzun vadeli düşünüp, geleceği bugünden kurguluyoruz. Birtakım veriler ışığında 5 yıl sonra neler olabileceğini öngörüyoruz. Buna göre projeler hazırlıyoruz. Hem markalarla hem yatırımcılarla iletişimimiz iyi. Mesela bir markayla masaya oturup, kirada ve diğer koşullarda anlaşıyoruz. İş bitti deyip, arkamızı dönmüyoruz. Kapımız hep açık. O marka, mağazasındaki sorunlarla ilgili olarak 5 yıl sonra bile bizimle görüşebiliyor. Her zaman buradayız. Verdiğimiz sözleri tutmak ya da tutabileceğimiz sözleri vermekle mükellefiz. Bir problem doğmuşsa, çözüm üretmek zorundayız. Üretiriz de... Bize duyulan güvenin temelinde bu yatıyor. Türkiyedeki pazarı iyi tanımak, iş yönetimimizi etkileyen önemli bir faktör tabii. Üstelik uluslararası know-howa sahibiz ve çalışanlarımızın büyük bölümü Türk. Yani sektörü, Türkiye şartlarını iyi biliyorlar. Bütün parçalar birleştiğinde, başarısızlık diye bir ihtimal kalmıyor ki... Pazarlık gücümüz yüksek! Biraz da AVMlerin sizi tercih etme sebepleri üzerinde duralım mı? Nelere dikkat ediyorlar? Neden sizi seçiyorlar?Yeni projelerde farklılık yaratmak için mutlaka yurtdışından marka getirmeniz gerekiyor. Bu, bizim açımızdan çok daha kolay. ABD ve Avrupada bağlı olduğumuz kurumlar sayesinde yurtdışındaki markalarla kolayca temasa geçebiliyoruz. Şanslıyız aslında. Uluslararası bağlantılarımız, tecrübemiz ve dürüstlüğümüzle hep göz önündeyiz. Ayrıca merkezde geniş bir kadroyla çalışıyoruz. Eleman sıkıntımız yok. Çok fazla sayıda alışveriş merkezi yönettiğimiz için de pazarlık gücümüz yüksek, yönetim giderlerimiz görece daha hesaplı. Ceficin tercih edilme nedenlerini, kısaca böyle özetleyebiliriz sanırım. Şimdiye dek kaç AVM ile çalıştınız? Bir alışveriş merkezini ele aldığınızda, Hah, tamam! Asıl şimdi bitti. Taşlar yerli yerine oturdu diyebilmeniz için ne kadar süre gerekiyor? Toplam 21 alışveriş merkezi oldu. 12 tanesinin kiralama ve yönetimi hâlâ bize bağlı. 6 tanesi de inşaat aşamasında... Taşların yerli yerine oturma süresi, projeye göre değişiklik gösteriyor. Bu, birinci yılın sonunda da olabilir, beşinci yılın sonunda da... AVM sayısının giderek artması, hatta İstanbul ve Ankaranın doyma noktasına gelmesi, süreci biraz uzatıyor tabii. Fakat normali 1-2 senedir. 'Hassas terazi gibi'AVM ile bütünleşecek mağaza karmasını ayarlarken, nasıl bir denge gözetiyorsunuz? En belirleyici etken, lokasyon ve hedef kitle... İstiklal Caddesindeki projemizle Diyarbakırdaki, birbirinden farklı olmak zorunda. Çünkü insanların istediği, beklediği şeyler aynı değil. Örneğin; bazı yerlerde genç nüfus yoğunken, bazılarında direkt aileler hedefleniyor. Hitap edilen kitlenin tüketim alışkanlıklarına göre denge kuruluyor zaten. Elbette rekabet analizinin sonuçlarını da dikkate alıyoruz. Önce rakiplerimizi tanıyor, sonra markalarımızı tamamlıyoruz. Yer ve metrekare bazında optimum fiyatlandırma yaparken, hangi kriterlere bakarsınız? Fiyatlandırma politikamız, proje etütlerine göre şekilleniyor. Biz bir analiz yapıyoruz. Eş zamanlı olarak, bizden bağımsız bir araştırma şirketinden de aynı çalışmayı istiyoruz. Bulduğumuz sonuçları karşılaştırıyoruz. Böylece risk ve hata payını minimuma indiriyoruz. Müşterimiz kim ve harcama alışkanlıkları nasıl? Toplam ciro nedir? Hedef kitlenin harcama potansiyeli ne, 5 yıl sonra ne kadar olur? Bu sorulara verdiğimiz yanıtlar doğrultusunda, çıkardığımız müşteri profiline uygun rakamlar yavaş yavaş beliriyor. Ciro tahminlerimiz, ödenecek kiranın saptanmasını kolaylaştırıyor. Marketing ve leasing anlamında ne tür problemlerle karşılaşıyorsunuz?Yatırımcı ile perakendeci arasında durduğumuz için dengeleri çok iyi gözetmemiz lazım. Objektif davranmalı ve her iki tarafa da eşit mesafede yaklaşmalıyız. Birine öncelik tanımamız mümkün değil. Yatırımcı memnun kalmalı, marka da aynı şekilde. Problem demeyelim ama tarafları ikna etmemiz gerekebiliyor bazen. Kimilerini ikna etmek ise gerçekten güç... 'Hedef yüzde 100 büyüme!'Seçkin markaları, restoranları, dinlenme ve eğlenme mekanları ile hayatın her alanına dokunan AVMler için yaşam stili merkezleri tanımını kullanmak, doğru olur mu? Neden?İnsanların ilgisini hep taze tutmanın yolu, farklı konseptler yaratmaktan geçiyor. Yeni AVMlerde buna çok önem veriliyor. Dolayısıyla kutu gibi projelere rastlanmıyor artık. Çeşitliliğin korunduğu daha eğlenceli alışveriş merkezleri ön planda. Bence iyi fikir! İnsanlar, alışverişten keyif almalı. Fakat yaşam merkezi olmak, apayrı bir iddia. Şimdi herkes bunu söylüyor, bunu hedefliyor. Peki, doğru mu? Gerçeği ne kadar yansıtıyor? Hepsi için geçerli olduğunu düşünmüyorum. Doğruluk payı düşük. Size göre bir AVMnin olmazsa olmazları neler? Gene lokasyon, gene lokasyon... Her şey, lokasyonla başlıyor. İlginç projeler gerçekleştirseniz bile kötü bir lokasyonda başarılı olma şansları yok. İhtiyaçları karşılayacak doğru markaları, doğru metrekare ve doğru kiralarda sunmak, alışveriş merkezinin değerini artırır. Bu noktada yönetimin rolü de çok büyük. İyi tasarlanmış temalı etkinliklerin, çeşitli reklam kampanyalarının, ziyaretçi memnuniyetinin garantisi olacağı kesin. Alışveriş merkezlerinin kapalı kutu formatından uzaklaştığını, konsept kavramının özellikle öne çıktığını söylüyorsunuz. Son yıllarda yaşanan bu anlayış değişikliğini neye bağlıyorsunuz? Yeniden Türkiyeye dönersek, nasıl bir tablo çıkar ortaya? Tüketici, alternatifler açısından şanslı. Kaliteli zaman geçirmek istediğinde, birçok AVMden yana kullanabilir tercihini. Yeni projelerde, mutlaka yeni konsept ve markalarla fark yaratmak gerekiyor. Şu anda olan bu! Gittikçe uzaklaşıyoruz o kutulardan. Farklı mimariler, keyifli dizaynlar sunuluyor. Türkiye de trendi çabuk yakaladı. Hatta pek çok Avrupa ülkesini gölgede bıraktı. Son soru... Kısa ve orta vadeli planlamalara göre Cefic Türkiyenin operasyonları nasıl şekillenecek? Şimdiye dek konsept, kiralama ve yönetim konularına ağırlık verdik. Farklı illerde yeni projeleri hayata geçirmeye yine devam edeceğiz. Buna ek olarak, ileride yatırım yapmayı da düşünüyoruz. Son 2-3 yıl içinde yüzde 50 büyüme kaydettik. Önümüzdeki yıllara ait hedefimiz ise yüzde 100 büyüme...
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive