AVMlerin gerçek sahipleri müşteridir

NTS Danışmanlık Kurucusu Behiye Savaşkan, AVMlerin sahipleri ne perakendecidir, ne işletmeci, ne de yatırım şirketidir. AVMlerin gerçek sahipleri müşteridir diyor. AVMlere danışmanlık hizmeti sağlayan Savaşkan, Müşteri ne ister? sorusuna doğru cevap bulunduğunda perakendecilerin de AVM yetkililerinin de aktif rollerini belirleyeceklerine değiniyor

Eklenme Tarihi : 17 Kasım 2011 Perşembe
avmlerin-gercek-sahipleri-musteridir
Fulya B. ÖZTÜRKNTS Danışmanlık ne zamandan bu yana hizmet veriyor? NTS Danışmanlık, Nisan 2007de doğru proje, doğru yatırım grubu ile alışveriş merkezlerinin proje geliştirmesi, kiralanması ve yönetilmesi üzerine kuruldu. Uzun süredir perakende sektörüne hizmet veriyoruz. Bu yıllar içerisinde birçok projeye imza attık ve hedeflerimiz yönünde projelerimizi başarıyla hayata geçirmeye devam ediyoruz.Projeleri seçerken hangi özelliklere bakıyorsunuz?NTS Danışmanlık olarak yatırımın kiralama danışmanlığına karar verirken, öncelikle bölgeyi araştırıyoruz. Bölgede hangi markalar var? Mağazaların ciroları nasıl? Bölge gelir düzeyi, beklentiler, çekim kuvveti olabilecek sektörler, market, sinema, çocuk eğlence alanı, bowling gibi projeye yön verecek araştırmalar yapıyoruz. Tek bir bakış açısıyla sınırlamıyoruz çerçevemizi. Tüketiciyle doğru markaları, o yöreye uygun kentin mimari, sosyal ekonomik ve kültürel değerlerini inceleyerek mağazacıyla buluşturuyoruz.Danışmanlık hizmeti almak bir AVMye hangi katma değerleri sunuyor?AVMler komplike yapılardır. Bir bütün olarak ele alabileceğiniz bu yapıları metodoloji olarak tümevarım yöntemiyle tek tek parçalardan hareketle bütünün tamamına da uygulayabilirsiniz. Doğru bir AVM yatırımının yapılanmasını fizibl bir etüt, mağaza karması, lokasyon, marketing-PR, doğru kiralama ve ardından açıldıktan sonraki doğru yönetim stratejileri oluşturur. Nasıl ki gazeteciler haberde 5N 1 K formülünden yola çıkarak haber yaparlarsa, biz AVM danışmanları da AVMnin vitrinini iyi oluşturmaya çalışıyoruz.AVM danışmanlığı AVM yönetimine ne gibi katkılar sunuyor? Globalleşen dünyada sektörler, ekonomik sistemden anında etkileniyor. Yıllar öncesinde sektörel gelişimin başında kurumsal kimlik, pazarlama gibi kavramları bilmezken, son 15 yıllık süreçte bu kavramlar olmazsa olmazlar arasına girdi. Buna mukabil AVMlerin tüketici gözünde farklılaştığı ve bu farklılaşmanın ne kadar hızlı etki-tepkiye dönüştüğü anlaşıldı. AVMler hayatımıza girdiği dönemde AVMlerin farklılaşabilmesi, gelişebilmesi için bazı stratejiler ortaya çıktı. Bunlardan biri de önce AVM konsept oluşturma, ardından kiralama. Sonrasında bakıldı ki, müşteri kiralayanın verdiği sözleri tutmasını, karşılıklı sorun çıktığında çözümü aramak, kiralayanı karşısında görmek ve gelişimi birlikte hızlandırmak gerekiyor. Böylelikle yönetim kavramı da bu stratejilere eklendi. Sonuç bir bütünde toplandı AVM kiralama ve yönetim danışmanlığı. Bir AVMnin öne çıkıp farklılık yaratabilmesi için danışmanlık hizmeti alması gerekiyor. Danışmanlık hizmeti AVMlerin daha da profesyonel çalışmasını beraberinde getiriyor. Müşteri memnuniyeti prensibinden hareket eden AVM danışmanları müşteri ne istiyor?, müşteriyi çekmek için neler yapılmalı?, İyi bir AVMde bulunması gerekenler neler? sorularını hem müşteri kanadıyla hem de AVM yöneticileriyle irdeleyerek tam bir iletişim köprüsü kuruyorHer mağaza AVMnin bir parçasıdırAVM danışmanlığının kiralama sürecine etkileri nelerdir?Kiralama süreci, AVMyi inşa etmek kadar zahmetli ve üzerinde fizibl düşünülmesi gereken bir konu. AVMmizi yapılandırdıktan sonra hemen akıllara projenin yapılandırma firmasına geri dönüşü ne zaman olacak? sorusu geliyor. İşte burada da AVMlere danışmanlık hizmeti veren firmalar devreye giriyor. AVM danışmanlığı kiralama sürecini birinci dereceden etkiliyor.AVM danışmanlarının başlıca verdikleri hizmetler nelerdir?AVM danışmanlık firmaları, perakende kanadından tutun da stratejik yönetime kadar geniş bir yelpazede hizmet veren, çözüm odaklı çalışmalarla hem AVM yönetiminin hem de müşteri ve kiracı kanadının objektif temsilcisi konumunda. Türkiyedeki danışmanlık firmaları son 9 yıldır hizmet veriyor gözükse de profesyonel anlamda son 5 yıldır danışmanlık firmaları asıl işlevini yerine getirmeye başladı. Batıdaki modern AVMlerdeki danışmanlık hizmetlerine benzer hizmetler sunuyoruz ama tam anlamıyla batıdaki gibi hizmet sunmamız bir 5 yıla bağlı diye öngörüyorum.Başarılı bir AVM yönetimi nasıl olmalı? Bu anlamda dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?Başarılı bir AVM yönetimi, her şeyden önce içinde bulunduğu lokasyonu ve bu lokasyonun artı ve eksilerini etüt eden, fizıbıl çalışan bir yönetim. Bu çalışmalar sonucunda lokasyonunuzda eksiler varsa, bu eksiler üzerinde çalışmaları yoğunlaştırılıp yatırımı nasıl artıya geçirebiliriz? sorusunun analizinin yapılması lazım. Artıların da kâra endekslenerek AVMnin doğru markalaşması yoluna gidilmesi gerekir. Başarılı bir AVM yönetiminde dikkat edilmesi gereken en birincil konu, müşteri odaklı olunması. Diyelim bir kampanya düzenleyeceksiniz, bu kampanyayı ne için, ne şekilde, ne kadar bir hedef kitleye oranlayacağınızı çok iyi bilmeniz gerekiyor. Ya da mağaza karmasını oluşturacaksınız, burada da yönetim devreye girerek gerekli ayrıntıları AVMye katma değer olarak sunmalı. Food court alanından oyun eğlence alanına kadar yenilikler, aktiviteler yapılması şart. Bu yenilikleri yapmak, bu yeniliklerin duyurulmasını en iyi şekilde yönetmek, yine AVM yönetiminin hedef odaklı stratejilerine bağlıdır. NTS Danışmanlık olarak bu ve benzeri konuları çalıştığımız ve çalışacağımız, önce yatırımcı gruba sonrasında AVM kiracılarına en iyi şekilde anlatıyor ve uyguluyoruz. Mevcut AVM yönetimlerini başarılı buluyor musunuz? Sizce uygulanan sistem doğru bir sistem midir?AVM yönetimlerini tek başına burada sorgulamak ve bu paralelde değerlendirmek biraz zor. Bu yüzden AVMleri etraflıca konuşmak ve değerlendirmek gerekiyor. AVMlerdeki yönetim süreci elbette içinde bulunduğu markalara ve AVMye gelen müşteri kitlesine değer katıyor.Türkiyedeki AVM yönetimleri işini bilen kuruluşlar olarak göz dolduruyor. Ama ortada bir başarı ya da başarısızlık varsa bu durumu sadece yönetimine, yatırımcısına ya da bir mağazaya bağlamak doğru değil. Önemli olan AVMyi oluşturan değerler kapsamında bütüne bakmak. Parçadan bütüne gidersek her mağaza AVMnin bir parçasıdır. Sistem doğru mudur, yanlış mıdırı, müşteri sadakati çok net belirliyor. Outlet müşterisi daha fazla harcama yapıyorPerakendeciler, AVM yönetimlerinde söz sahibi olamamaktan şikâyetçiler. Sizce AVM yönetiminde mağazaları bulunan perakendeciler yönetimde daha aktif rol oynamalı mı?Perakendeciler AVM yönetimlerinden, AVM yönetimleri perakendecilerden şikâyetçi. Bu kırılgan yapıda işte biz danışmanlar her iki tarafın da ortak bir noktada Ne sen, ne ben mantığının ortadan kalkmasını sağlıyoruz. Her sektörde olduğu gibi denge çok önemli bir kavram Sonuç olarak AVMlerin sahipleri ne perakendecidir, ne AVM işletme firması, ne de yatırım gayrimenkul yapılandırma şirketidir. AVMlerin gerçek sahipleri müşteridir. Ve müşteri ne ister sorusuna doğru cevap bulunduğu zaman perakendeciler de AVM yetkilileri de aktif rollerini belirleyeceklerdir. AVM yönetimleri kendi cephesinden bakıyorlar ve haklılar, perakendeciler de kendi penceresinden bakıyorlar ve haklılar. Ama bu iki haklı tarafı bir araya getirip, olaylara tarafsız ve dengeleyici yaklaşmak, işi biz profesyonellerin yani AVM danışmanlığı hizmeti veren şirketlerin işi.Outlet, tanım olarak ne anlama geliyor? Outlet denilince ne anlamalıyız?İlk örneğini ABDde gördüğümüz outlet kavramı ülkemizdeki uygulanış ve işleyiş biçimi bakımından bazı soruları da beraberinde getirdi. Tanım olarak outlet nedir? sorusuna verilebilecek en net cevap: Fabrika satış mağazası paralelinde oluşan mağazalar karmasıdır. Dünyada uygulanan outlet modellerine bakıldığında da, fabrikalardaki üretim fazlası, önceki sezon sonu ürünlerin toplanıp satışa sunulması ve sunumunda belli konseptte bir arada toplanması olarak tanımlayabiliriz. Outlet centerlarda iki temel kural vardır: Fiyat politikası ve marka. Bu iki stratejiyi çok iyi entegre etmek gerekiyor. Birbirinden ayrılmaz bu ikiliyi, müşteriye anında ve ihtiyaca göre sunmak gerekiyor.Outletleri Türkiyedeki ve Avrupadaki örnekleriyle kıyaslarsak ne tür benzerlikler ve farklılıklar bulunuyor?Türkiyedeki outletler, uygulanış biçimi açısından Avrupa ülkelerinden farklılaşabiliyor. Mesela İstanbul gibi Avrupa Kültür Başkentliğine ev sahipliği yapan bir şehirde trafiği de hesaplarsak ne outletlerin ne de inlet AVMlerin şehrin dışında olması mümkün değil. Bu merkezleri şehrin dışına çıkarmaya çalışırsanız, var olan trafiğe yenisini eklemiş olursunuz. Outletler, ülkelerin demografik yapılarına göre değişebilir. Bunun en güzel örneği de AB ülkeleri ve Türkiye arasındaki örnektir. Yine Türkiyedeki outletlere baktığımızda food courtların çok daha geliştiğini göreceksiniz. Outletlerde bulunması gerekenler neler? Outlet demek sadece ekonomik fiyat mı demek, yoksa marka kavramı da outletin olmazsa olmazı mıdır?Marka, çeşitlilik ve ekonomik fiyat Bu üç kavramı birbirinden ayıramayız. Müşterinin talebini karşılama ve müşteriyi markaya, ürüne motive etme konuları da outletlerin olmazsa olmazıdır. Outletlerde ürünü ne kalitede, ne fiyatta, ne çeşitlilikte aradığını ve sunduğunuz çok önemlidir. NTS Danışmanlık bünyesinde yapmış olduğumuz ve halen inşaatı devam eden projelerimizin kiralamasını ve yönetimini aynı prensiple ilerletiyoruz. Yönetirken bu etmenleri bir çatı altında toplayarak müşterilerimizin devamlılığını ve sadakatini sağlıyoruz. Mağaza kiralarken marka bilinirliğine, çeşitliliğe, devamlılığına ve de fiyat politikasını mutlaka göz önünde bulunduruyoruz. Outletlerin sanki markaya önem vermiyormuş izleniminin de yanlış olduğunu belirtmekte fayda var. Outletler marka konusunda inlet AVMlerle yarış halindedirler. Outletler inlet AVMlere karşı mıdır, inlet AVMlerle beraber bir oyuncu mudur? Inlet AVMlerin outletlere çok sıcak bakmamasını nasıl değerlendiriyorsunuz?Outlet centerlar, inlet AVMler, tematik konseptteki AVMler, power centerlar AVM şemsiyesi altındaki oluşumlardır. Inlet AVMler outletleri, outletler de inlet AVMleri besler. Bu iki kategorinin birbirinden ayrılması düşünülemez. Buna en uygun Karabükün kuruluş tarihinde açmış olduğumuz (3 Nisan 2011) 55 bin metrekare kapalı alan, 26 bin metrekare kiralanabilir alanda Batı Karadenizin en büyük projesi Karabük Kares AVMOutlet Center projemizdir. Karabük Kareste markalar bölgeye uygun fiyat politikalarıyla hem sezon hem de sezon sonu ürünlerini bir arada satışa sunuluyor. Anadoluda ilk defa şehrin merkezinde iki farklı konsept bir arada halka açıldı. Aynı süreçte Ankara Eryamanda başlamış olduğumuz Akcenter 25 bin metrekare ile şehrin merkezinde yeni bir oluşun içerisinde yine aynı şekilde düşünülmüş bir proje. Araştırmalar, outlet center müşterisinin, inlet AVMlerden daha fazla harcama yaptıkları ortaya koyuyor.Hedefimiz maksimum müşteri memnuniyetiSon birkaç yılda sayısız AVM açıldı. Ancak lokasyonların birbirine çok yakın olduğu gibi eleştiriler var. Siz bu yatırımlar hakkında neler düşünüyorsunuz?Türkiyede inanılmaz bir potansiyel var. Bu potansiyeli gören, 5 - 10 bin metrekare arazisi olan tüm yatırımcılar AVM yapmak istiyor. Ancak markaların beklentileri başka. Onlar yaşayacak projeler istiyorlar. Alışveriş merkezlerinde birbiriyle doğru pazarı oluşturan ve gerçekten kitleye, ürün konseptiyle, fiyat aralıklarıyla hitap eden markaları yerleştirdiğiniz takdirde markalar yaşayabiliyorlar ve yaşadıkça bulundukları alışveriş merkezlerini de yaşatıyorlar. Perakendeciler AVM kiralarının yüksekliğinden şikâyetçi. Kiralar gerçekten çok yüksek mi?Eğer içinde bulunan markalar AVMnin kirasını ödeyebiliyorlarsa, o AVMnin lokasyonu doğru, perakendeciye para kazandırıyor demektir. Ancak biz yine de kiralamalarda minimum kira veya ciro bazlı (kazan-kazandır) kiralarla çalışılması gerektiğine inanıyoruz. Ve de özellikle alışveriş merkezlerinde markalaşmaya ve doluluk oranına dikkat ediyoruz. Bu şekilde kiracı da yatırımcı da mutlu olacaktır. Böylelikle markaların AVMye güvenlerinin de artacağı inancındayım. Kriz dönemindeyiz, biz danışmanların yatırımcıları doğru yönlendirmeleri gerektiğine ve yatırımcıların artık gerçekleri görerek bir AVM yatırımının artık 3 yılda geriye dönmeyeceğini bilmeleri gerektiğini düşünüyorum,doğru lokasyon - doğru kiracı - doğru kira uyumu ile AVM her zaman uzun süreli yaşar ve de her iki taraf mutlu olur.AVM sektöründeki bu hareket sizce daha ne kadar devam edecek?İmzaları atılmış, yapımına başlanmış sayısız AVM var. Bu hareket uzun süre daha devam edecek. Bu arada başarılı olan projeler zaten kendilerini gösterecek. Ancak çok belirgin şekilde yatırımlar Anadoluya kaydı. Bu doğru eğilim devam ederse, daha çok başarılı örneğe şahit olacağız. Anadolu hızla gelişiyor, hızlı büyüyor, özellikle Anadolu ya yapılacak projelerde NTS Danışmanlık olarak varız diyoruz.Yeni dönem hedeflerinizden bahseder misiniz?Hedeflerimiz, yaptığımız projelerimizin devamlılığını sağlamak için doğru stratejiler uygulamak ve her geçen yıl yeni başarılı projelere NTS Danışmanlık olarak keyifle imzamızı atmak Hedeflerimizin başında sonuna kadar, maksimum düzeye kadar müşteri memnuniyeti geliyor. Çok hızlı büyümek yerine sindirerek büyüme hedefimiz bulunuyor. Elimizdeki projeleri dört dörtlük bitirmeye ve bu projelerin hakkını vermeye gayret ediyoruz. Bunu da aldığımız güzel yorumlardan ve projelerimize gösterilen ilgiden görebiliyor, ölçümleyebiliyoruz.Bu röportaj Mağaza dergisinden alınmıştır.
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive