TSKB GYO Genel Müdürü Korkut Ün

TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından İstanbul Anadolu Yakasının yükselen yıldızı Pendikte geliştirilen Pendorya Alışveriş Merkezi, 2009un son çeyreğinde renkli bir mola için kapılarını açacak. Gerçekleşen ütopya Pendorya'yı TSKB GYO Genel Müdürü Korkut Üne sorduk

Eklenme Tarihi : 18 Mayıs 2009 Pazartesi
tskb-gyo-genel-muduru-korkut-un
Berrak COŞKUNTicari gayrimenkuller ile ilgilendiğini bildiğimiz TSKB GYO, iş ve alışveriş merkezi yatırımlarına nasıl bir perspektiften bakıyor? Pendorya AVMden neler bekliyor? Son yıllarda hızlı bir gelişim sergileyen AVMler, Türk perakende sektörüne önemli katkılar sağladı. Perakende ve AVM sektörü, iyice kenetlendi birbirine. Zamanla iş ortağı haline geldiklerini kabul etmek gerek. Önümüzdeki dönemler böyle devam edecek. Yeni yapılan AVMlerde bunun etkisi hissediliyor. Mimari ve ticari bakımdan, daha dikkatli projeler üretiliyor artık. AVMler, ticari işlevlerinin yanısıra, sosyal ve kültürel merkez olma özelliği kazanıyor. Madalyonun öteki yüzüne de bakalım, bazı bölgelerde görülen yoğunlaşmaların sıkıntı yarattığı bir gerçek. Fakat gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerle kıyaslandığında, yine şanslı sayılırız. Doğru konumlandırılmış, doğru tasarlanmış projeler için ülkemizde hâlâ potansiyel ve yeni fırsatlar var. Pendorya AVMye gelince... TSKB GYOnun genel felsefesini; kurucu ortağı TSKBnin yarım yüzyılı aşan tecrübe ve kurumsal yaklaşımlarından yararlanarak ilerlemek, güvenilir bir iş ortağı ve uzmanlığa değer veren yatırımcı kimliğiyle büyümek, hem ticari hem sosyal açıdan sürdürülebilir projeler üretmek şeklinde özetleyebiliriz. Pendorya AVMnin de aynı hedefe hizmet etmesini, perakendeci ve ziyaretçilere renkli, kalıcı bir alternatif oluşturmasını amaçlıyoruz. Bugünden geleceğe yatırım2009un son çeyreğinde açılması planlanan Pendorya Alışveriş Merkezi için nasıl bir yönetim modeli öngörüyorsunuz? Bir alışveriş merkezi işletmesinin, ziyaretçi ve kiracıları memnun edecek biçimde, dikkatle, özenle tasarlanması gerektiğini düşünüyoruz. Bu çerçevede, Pendoryanın titiz bir işletmecilik anlayışına sahip olacağını belirtmek isterim. İşletme ve yönetimde, konusunda uzman bir danışman şirketten destek alıyoruz. Projenin oluşum sürecinde başlayan çözüm ortaklığımız, halen devam ediyor. Verimli ve hesap verilebilir bir işletmenin temellerini, projenin yapımı esnasında attığımızı söyleyebilirim. Renkli bir mola sloganıyla yola çıkan Pendorya, Pendikin yeni yaşam merkezi olmaya aday... AVM ile ilgili en büyük iddianız, en önemli mesajınız ne? Planlı, üstelik hızlı gelişen bir bölge Pendik. Halihazırda inşaatı süren pek çok konut, ofis, otel ve hastane projesine ev sahipliği yapıyor. Pendoryayı, böylesine dinamik bir yapıda seyreden kentsel dönüşüm içinde değerlendirmek lazım. İhtiyaç duyulan alanlarda, aktif bir oyuncu olarak yerini alacağından kuşkumuz yok. Yalnızca bugünü değil, geleceği de kurgulayarak hareket ediyoruz burada. Ticari, sosyal, kültürel ve çevresel boyutlarıyla sürdürülebilir bir projeye imza atıyoruz. Pendikliler ve bölge halkı, öncelikli hedef kitlemiz. Elbette sınırlamıyoruz kendimizi. Pendorya, yolu E-5ten geçen herkesin uğrayacağı ve tüm gereksinimlerini aynı çatı altında karşılayabileceği bir alışveriş merkezi olacak. Sürprizli ve keşfe açık Size göre bir AVMnin olmazsa olmazları neler? Tüketicinin kalbine giden yol nereden geçiyor? Sosyal ve kültürel işlevleriyle yeni bir kimlik kazanan AVMlerde, yapılması gerekenler çok açık. Doğru lokasyon, doğru mağaza karması ve güvenilir bir yönetim, olmazsa olmazlar arasında. Ancak hızlı rekabet ortamında bunlar bile yeterli sayılmıyor, farklılık arayışları gündeme geliyor. Ziyaretçilerle samimi iletişimi hiç sekteye uğratmadan sürdürmek, değişik konseptler sunmak, özenle geliştirilen işletme dili sayesinde perakende sektörüyle sağlam ilişkiler kurmak, zengin etkinlik programları ile eğlenceli ve canlı mekanlar yaratmak, bütün bunları reklam ve diğer tanıtım faaliyetleriyle pekiştirmek, bir alışveriş merkezi projesini başarıya ulaştıran en temel kaynaklar... Beklentiler gerçeklerle bağdaştığında, tüketicinin kalbine giden yoldasınız demektir. Yalnız tüketicinin mi? Perakendecinin de. Mimaride ayırt edici özellikler üzerinden üretilen katma değer ve algılanma biçimi, AVMlerin başarısını etkileyen çok önemli bir unsur. Bu bağlamda, Pendik Pendoryanın karakteristik yapısı hakkında neler söylemek istersiniz? Pendorya AVMnin mimari konsepti detaylandırılırken, hem iş ortağımız olan perakendecilerin hem son kullanıcı olan ziyaretçilerin ihtiyaç/beklenti ekseninde hareket ettik. Anchor tenant terimiyle ifade edilen ana kiracıların kat konumu, AVM içinde dengeli bir sirkülasyon sağlayacak düzende planlandı. Galeri boşlukları, asma köprüler ve açık-kapalı mekan uygulamaları ile dolaşım açısından sürprizli, eğlenceli bir yapının oluşmasına elverişli koşullar hazırlandı. Müşteri ve işletme için önem taşıyan doğal ışık, AVMnin bütün katlarına hakim. Ortak alanların aydınlatmasında, gözü yormayan soft tasarımlar özellikle tercih edildi. İçeride şık bir fon kullanılırken, mağazaların renkliliği ön plana çıkarıldı. Sanayiden hizmete geçiş bölgesinde konumlandırılan Pendorya, dikkat çekici dış cephesiyle de çevresinden ve benzerlerinden kolayca ayrılan bir görünüme kavuştu. Kurumsal kimliği vurgulayan beton paneller, binanın uyandırdığı ilk izlenimde tamamlanmışlık etkisi yarattı. Çalışmalarımız sürüyor. Perakendecilerin isimlerinin bulunduğu reklam bandını, görsel karmaşayı ortadan kaldırmak amacıyla cephe boyunca aynı hat üzerine yerleştireceğiz. Yapıyı çevreleyen renkli paneller ise alışveriş merkezindeki canlılığa, eğlenceye gönderme niteliğinde... Doğru yer, kolay ulaşımPendik-Kaynarca kavşağında, E-5e cepheli bir alana konumlandırılan AVM, lokasyon bakımından oldukça şanslı görünüyor. Fark yaratan ayrıntıları sizden öğrenebilir miyiz? Haklısınız, lokasyon anlamında elimiz güçlü. Kara, deniz, hatta havayolu imkanlarının son derece geniş olduğu bir bölgede yer alıyoruz. Yakın çevrede artan nüfus yoğunluğuna rağmen, değişen ve gelişen ihtiyaçları karşılayacak arz hâlâ kısıtlı. Pendorya, işte buna talip! Konumu, görünürlük ve ulaşılabilirlik açısından önemli avantajları beraberinde getiriyor. Bir kavşak noktası çünkü, her yönden ulaşımı kolay. Ulaşım kolaylığını ve konforu artıracak ilave trafik düzenlemeleri de planlıyoruz tabii. Alışveriş merkezi konsepti, markaların bütünlüğü ve kurumsal kimlik arasında nasıl bir ilişki var? Pendoryada nasıl bir uygulama söz konusu? AVMler, giderek gündelik yaşamımızın daha büyük bir kısmını kaplıyor. Sosyal zemin olarak gördüğümüz alışveriş merkezlerini, beklentilerimizi gerçekleştirmekle sorumlu tutuyoruz. İçeri girdiğimiz andan itibaren, hayatımızı kolaylaştıracak çözümlerle karşılaşmayı umuyoruz. Konfor, aradığımız ilk şey belki. Vaktimizin kıymetli bir bölümünü geçirdiğimiz yerin, mimarisiyle de insanı yormaması gerekiyor. Pendoryada buna çok dikkat ettik. Mimari özellikleri, sıradan bir alışveriş merkezinin ötesine taşıyor onu. Çeşitli etkinliklerin gerçekleştirileceği alt ve üst meydanları, açık-kapalı mekanları, her yaş için yeniden tanımlıyor eğlenceyi. Farklı fikirler, sade ama etkileyici uygulamalarla birleşiyor her metrekarede. Yönetim anlayışımızda ise alışveriş merkezi ile kiracılar arasındaki işbirliği öne çıkacak.Mekanın ruhunda eğlence var!Marka seçimini hangi kriterlere göre yaptınız? Mağaza karması hakkında bilgi verir misiniz? Pendoryada, 31 bin metrekare kiralanabilir alan içerisinde yaklaşık 135 adet mağaza bulunuyor. Mağaza karmasına geçmeden önce, yakın çevre halkının sosyoekonomik statüsünü belirleyecek araştırmalar yaptık. Hizmet sektöründe başarı, hedef kitlenizi deşifre etmenize bağlı. Kim o hedef kitle, kimlerden müteşekkil? Ne seviyor, neler talep ediyor? Tüketim alışkanlıkları ne yönde seyrediyor? Doğru sorular, doğru cevapları getirecektir. Başka türlü ilerleyemezsiniz. Tüketiciyi tanımlamak şart. Biz de öyle hazırlandık. Çıkan sonuçlara göre mağaza karmamızı ve markalarımızı belirledik. Bu konudaki çalışmaları, danışman şirketimizin desteğiyle yürütüyoruz. Pendoryanın sürdürülebilir başarısı için destek almamız gereken her aşamada profesyonellere danışıyoruz. Kiralama, yönetim, mağaza karmasının oluşturulması... Hepsi önemli. Pendorya ziyaretçilerini memnun edecek dinlence ve eğlence olanakları neler? Eğlence odaklı birimler, alışveriş merkezlerinin çekim gücünü yansıtır. Yetişkinlerin de ilgi alanına girebilecek büyük bir eğlence merkezi, çocuk kahkahalarının oyunlara karıştığı özel üniteler, vizyon filmlerinin gösterime girdiği ultramodern sinema salonları, değişik aktivitelere ev sahipliği yapabilecek açık ve kapalı meydanlar, tüketicinin zihninde AVMyi konumlandırmaya yarıyor. Bütün parçalar birleştiğinde, mekanın ruhu ile fiziği arasında bir bağ kurulmuş oluyor. Şu sıra, bazı firmalarla görüşmeyi sürdürüyoruz. Çocukların güvenle oynayabileceği, ailelerin keyif alabileceği ortamlar yaratmaya çalışıyoruz. Farklı yorumlar ve yeniliklerle misafirlerimizin karşısına çıkacağımız kesin. Daha seçici, daha tetikte, daha temkinli İstanbul için başka bir proje daha hazırlayacak mısınız? Yatırımların rotası, yavaş yavaş Anadolu'ya mı çevriliyor yoksa? İstanbulun arz fazlası olmayan, gelişime açık lokasyonlarında ve diğer illerimizde, ticari gayrimenkul ağırlıklı yatırım fırsatlarını değerlendirmeye yönelik araştırmalarımız devam ediyor. İçinde bulunduğumuz ekonomik/finansal dönemde, seçiciliğin arttığını söylemem gerekiyor. 2009 tarihli başlıca hedefimiz, Pendorya projesini tamamlamak ve sene sonuna doğru işletmeye açmak. Ekonomideki belirsizlik sürerken, AVMler mercek altında. Kepenk kapatma eylemleri, kira indirimleri, krizde Türkiyeyi fırsat gören ve gözünü alışveriş merkezlerine diken yabancı yatırımcılar... Sizce bu işin sonu nereye varacak? Yaşanan ekonomik gelişmeler ve finansal sıkıntılar, geçmiş dönemlerde yapılan tahminlerin tekrar gözden geçirilmesini gerekli kıldı. Talepteki gerilemeler nedeniyle fizibilite hesaplarında kullanılan çoğu parametrenin değişikliğe uğraması, yatırımcıların risk algılamasını yükseltti doğal olarak. Proje finansmanına yönelik olanakların son derece kısıtlı bir hal alması da yatırımların hayata geçmesini zorlaştırdı. Bu iki husus, yeni AVM projelerinin durdurulmasının veya ertelenmesinin ana sebebi... Yatırım öncesi fizibilite ve verimlilik tahminlerinde ihtiyatlılık ilkesiyle hareket eden TSKB GYO örneğinde ise spekülatif beklentileri asgari düzeyde tutan bir yaklaşım söz konusu. O yüzden sektörde ağırlık kazanan fundamentallere dönüş eğilimi, şirketin yatırım iştahında herhangi bir azalma yaratmadı. Dış finansman olanaklarının kısıtlı düzeyde kalması ihtimaline karşılık, sermaye artışı yoluyla özkaynaklar güçlendirildi. Yatırımın gerçekleştirilmesinde finansman sıkıntısı çekmemek için de gerekli önlemler alındı. TSKB Grubunun iş yapma usullerine uygun davranılarak, yatırıma başlamadan evvel proje planlamasına büyük önem verilmişti zaten. Böylece yapım esnasında meydana gelebilecek, gecikmeye neden olabilecek öngörülemeyen sebepler asgariye indirildi. Projemiz, planlanan program dahilinde devam ediyor. Rakamlarla PendoryaToplam kapalı alan: 80 bin metrekareKiralanabilir alan: 31 bin metrekareMağaza sayısı: 135Yeme-içme alanı: Bin kişiOtopark kapasitesi: Bin araçHipermarket alanı: 8 bin 500 metrekareElektronik market alanı: 5 bin 500 metrekareAçılış tarihi: 2009 son çeyrek
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive