Olivium AVM Genel Müdürü Murat İzci

Zeytinburnunda 2000 yılında kapılarını ziyaretçilerine açan Olivium Outlet Center bugün yeni inşa edilen ek çarşı ile 33 bin 700 metrekare net kiralama alanıyla hem perakendecilere, hem de ziyaretçilerine kaliteli bir hizmet sunuyor. Olivium Genel Müdürü Murat İzci ile, gerek yeni projeleri gerekse Türkiyedeki alışveriş merkezleriyle ilgili konuştuk

Eklenme Tarihi : 28 Kasım 2007 Çarşamba
olivium-avm-genel-muduru-murat-izci
Sizi tanıyarak başlayalım. 1967 Van doğumluyum. İlk, orta ve lise tahsilimi Ayvalıkta tamamladım. Uludağ Üniversitesi Pazarlama bölümünü bitirdim. Profesyonel iş hayatıma 1988 yılında Komili Pazarlamada başladım. İzmir Bölgesine bağlı Çanakkale, Balıkesir satış sorumlusuydum. 1992 yılında hem Komiliden hem de Ege Bölgesinden ayrılarak İstanbula yerleştim. İstanbulda Beltaşta pazarlama şefi olarak çalışmaya başladım. Makroların ilk kuruluş döneminde, 1993 yılında mağaza müdürü olarak çalışmaya başladım. 1993-1999 arasında 2 yıl mağaza müdürü, bunun akabinde de mağazalar müdürü olarak çalıştım. 1999 yılında Makrodan ayrıldım. Daha sonra Oliviumdam iş teklifi geldi. Burada çalışmaya başladım. Ve hala görevime devam ediyorum. Olivium 2000 yılında ziyaretçilerine kapılarını açtı. Aradan geçen 6 yılın öyküsünü anlatır mısınız? Olivium, 1996 yılında deri ticaret merkezi düşüncesiyle temeli atılan bir alışveriş merkezi. 1997-98 yıllarında Rusyada deri ile ilgili yaşanan krizden Türkiyede etkileniyor. Bunun ardından yapılan bir araştırma sonucuna göre, buranın outlet kimlikli bir alışveriş merkezine dönüştürülmesine karar veriliyor.. İki ortak grubu var. İnşaatı yapan Emintaş Emlak İnşaat, arsa sahibi de İleri Mensucat AŞ. 1 Nisan 2000 tarihinde yüzde 30 doluluk oranıyla açıldı. Tersinden bakacak olursanız, açıldığı zaman yüzde 70i boştu. 1999-2000 ve 2001 yılları, Türkiyenin en ağır ekonomik krizlerle boğuştuğu yıllardı. Ve o dönemde bir şekilde açılışı gerçekleştirmemiz gerekiyordu. İlk açıldığı günlerde alışveriş merkezine bırakın tüketiciyi, perakendeciyi gelmesi için zor ikna ettik. O zamanlar da Zeytinburnu, yatırım yapmak için uygun bir yer olarak görülmüyordu. Bir gecekondu mahallesi olarak hafızalarda yer etmişti. O dönemde yaptırdığımız araştırmalarda, Zeytinburnu İstanbul içinde bir semt olarak değil, İstanbul dışında bir yer olarak algılanıyordu. Bu da tabi ki, perakendecileri etkiliyordu. O günlerin üstünden 6 yıldan fazla bir zaman geçti. Özellikle kriz dönemlerinde, krizi bir fırsat olarak değerlendirme yoluna gittik ve müspet olarak etkilendik. 2001 yılındaki o ağır devalüasyon sonrasında, pek çok alışveriş merkezinden önemli markalar çekilirken, biz o dönemde yeni 38 kiralama yaptık. Çünkü insanlar her dönemde kaliteli, markalı giyinmek istiyorlar. O dönemde insanlar, harcama yaparken daha dikkatli olmaya başladılar. Dolayısıyla biz outlet kimliğimizle iyi bir alternatif oluşturduk. Şu an 4 yüze yakın yeni kiralama talebi var. Bizim otel projesi gerçekleştirmek için düşündüğümüz alana ek çarşı yaptık. Yaklaşık 1500 metrekarelik bir alanda kuruldu. Otel projesinden ek çarşı projesine dönmemiz isabetli bir karar oldu. Çok güzel markalar geldi oraya. Bayan giyimi daha ağırlık verdik. Büyük bir teknoloji mağazası açtık. Ek çarşı ile beraber 33 bin 700 metrekare net kiralama alanına sahip olduk. Anadolu Yakasından bize gelen yoğun bir talep vardı. Bunun üzerine Ümraniyede ikinci bir alışveriş merkezi projesini hayata geçirdik. 42 bin metrekare net kiralanabilir alana sahip olacak. İnşaatı önümüzdeki ay içinde başlamış olacak. Oliviumun ziyaretçisine vaadi nedir? Neden alışveriş yapmak yada zamanlarını geçirmek için Oliviumu seçiyorlar? Farkınız nedir? Öncelikle ziyaretçi sayılarını veriyim ben size. Hafta içi günlük 24-25 bin, haftasonu da 43-45 bin ziyaretçimiz oluyor. Geçtiğimiz ay 895 bin toplam ziyaretçi sayısına ulaştık. Alışveriş merkezleri iyi bir konsept sunmak zorunda ziyaretçisine. Biz Olivium için Paranın değeriyle buluştuğu merkez diyoruz. Burada, arada bayi olmaksızın, fabrikadan halka ulaşan mağazalar var. Outletler, tüketiciye ekstra bir fayda sağlıyorlar. Biz bunun dışında alışveriş merkezime yaşama dair öğelerde kattık. Çarşamba Nöbeti tarzında etkinliklerle sanatçıyla halkı buluşturuyoruz. Tüketici, hem uygun fiyata markalı ürünleri alabiliyor, hem de günün herhangi saatinde, ünlülerle buluşabiliyorlar. Olivium, halkın nabzının çok iyi tutulduğu bir merkez. Alışveriş merkezlerinde özellikle şişli-Levent arasında bir yoğunlaşma yaşanıyor. Sizin bu güzergah dışında Zeytinburnunda yer alıyor olmanız, yeni projenin Ümraniyede inşa edilecek olmasının avantajları yada zorlukları neler? Bu olaya nereden baktığınızla ilgili bir durum. Zeytinburnu, gelir grubu yüksek bir ilçe olmamakla beraber, Türk ekonomisine katkı sağlayan en büyük 17. ilçe. Burada yaşayan bir ailede 6 kişi yaşadığını kabul edersek, aileden 4 kişi çalışıyor. Asgari ücretle çalışsalar 1000 YTLden fazla para yapıyor. Bunların hepsi bir fırsat. Yatırım için Ümraniyeyi seçmemizin sebebi, bu bölge gelişmekte olan bir bölge. Beylikdüzünde bir projemiz vardı. Ama onu artık düşünmüyoruz. Çünkü o bölgede 30dan fazla alışveriş merkezi var. O ortamdan sıkılacağımızı düşündük ve bu projeden vazgeçtik. Bizim konseptimiz şu an Türkiyede yapılmayan bir konsept. Bölgesel bir alışveriş merkezi olması gerekiyor ama içeriğinde outlet alışveriş merkezi. Outlet denilince, şehir dışında baraka tarzında, işletme maliyetinin düşük olduğu mekanlar akla geliyor. Klimatize bir ortam değil, temizlik ve güvenlik daha az. Ama Olivium öyle değil, burada her şey var. Sizin bahsettiğiniz bölgelerde A-B grubu müşteri hedefleniyor. Bu grubun Türkiyedeki toplamı yüzde 15. Geri kalan yüzde 85lik grubu ıskalamamak lazım. Oliviumun başarısının ardında yatan nedenlerden biri de bu. Tek bir müşteri grubuna odaklanmadık. Toplumun her kesimini hedefliyoruz. Çünkü Dieselde, Tommy Hilfigerda, Levis te var. Yani toplumun A-B grubunun alım yaptığı markalar burada da mevcut. Bizim buradaki şansımız, outletlerin markaların tüketiciye yaklaştıkları yerler olması. Türkiyedeki yatırımlarınız dışında bir de Selanikte yatırım planlarınız vardı. Bundan bahseder misiniz? Geçen sene Aralık ayında Selanike gittik. Cozmos diye bir alışveriş merkezi bir de Carrefourun 14 mağazalık alışveriş var. Şehrin nüfusu 1 milyon 200 bin civarında. Ama alışveriş merkezi yok. Bu bizi heyecanlandırdı. Selanikte Olivium kurma fikri böyle ortaya çıktı. Ama Ümraniye projesi hayata geçince Selanik projesini rafa kaldırdık. Ama her an canlanabilir. Halkla ilişkiler ve sosyal sorumluluk kampanyalarına da büyük önem veriyorsunuz. Hatta bu konuda Avrupada kazandığınız ödülleriniz de var. Bu konuyu biraz açalım isterseniz. Biz kurulduğumuz ilk günden itibaren PR aktivitelerine önem verdik. Kasım 2000 yılında Çarşamba Nöbeti fikri doğdu. İsim babası da sanatçı Mansur Ark. İlk zamanlarda sanatçılara ücret veriyorduk. Kubat ücret alamdan gelmeyi kabul etti. Bundan sonra da sanatçılarımız ücret almadan gelmeye başladı. Çok büyük keyifle devam ediyoruz. Basın çok büyük ilgi gösteriyor. Bu projemizle geçtiğimiz yıl Çırağanda yapılan bir toplantıda Yılın Pazarlama ödülünü aldık. Her yıl için farklı bir etkinlik planlaması yapmıştık. Örneğin geçen sene, Olivium Yardım Platformu diye bir konserler dizisi yaptık. Farklı vakıf ve dernekler için konserler düzenleyip gelirini derneğe bırakıyorduk. Bu projemizle de ICSC (Uluslararası Alışveriş Merkezleri Derneği) pazarlama ödülü aldık. Türkiyeye, sektörümüze böyle ödülleri kazandırmış olmaktan büyük keyif alıyoruz. Ziyaretçileriniz, görüşlerini, önerilerini, beklentilerini sizlere nasıl iletebiliyorlar? Müşteri talebinin bizde iki boyutu var. Birinci müşterimiz kiracılarımız, ikinci müşterimiz ziyaretçilerimiz. Bizim mağazalarımızla olan irtibatı müşteri ilişkileri müdürü ve onun yardımcısı sağlıyor. Ziyaretçi şikayetleri için yazılı bir formumuz var. Her pazartesi günü, birimlerimizle gerçekleştirdiğimiz koordinasyon toplantımız var. Bu toplantıda sorunlar masaya yatırılıyor, ilgili departman konuyla ilgileniyor. Sorun ile ilgili olarak müşterimizle telefonda tekrar irtibata geçiliyor. Sonra sorun çözümlendikten sonra hem telefon hem de yazılı olarak müşteriye bilgi veriliyor. Son zamanlarda alışveriş merkezi sayısında ciddi bir artış var. Bu konuda iki farklı görüş var. Daha ihtiyatlı yaklaşan bir kesim var, bir de müşteri ve marka bazında ciddi bir potansiyele sahip olduğumuz ve yeni merkezlere ihtiyaç duyulduğunu savunan bir kesim var. Siz hangi taraftasınız? Ben ikisinin arasındayım. Türkiyedeki alışveriş merkezi arzı Avrupanın çok gerisinde. 2 milyon 100 bin metrekare toplam kiralanabilir alan var. 119 tane alışveriş merkezi var. 2008 yılının sonuna kadar yaklaşık 4 milyon metrekare toplam kiralanabilir alana ulaşılmış olunacak. Bu güzel bir gelişme. Polonya örneğini verecek olursak, 35 milyon nüfuslu bir ülke. Ama toplam kiralanabilir alanı 3,5 milyon metrekare. Bu açıdan bakıldığında daha gidecek çok yolumuz var. Ama Türkiyenin gelir durumu da Polonya düzeyinde değil. Belli bölgelerde çok fazla yatırım yapılıyor. Bir alışveriş merkezi belli büyüklere haiz olması gerekiyor. Çocuk oyun alanı, sinema salonu, gıda alanları, tamamlayıcı hizmet ünitelerinin eksik olmaması lazım. Bunun içinde belli büyüklükte olması lazım. Ama bakıyoruz 10 bin metrekare, 8 bin metrekare üzerine kurulmuş alışveriş merkezleri var. Bu büyüklükte alışveriş merkezleri ilerisi için bir tehlike yaratacağını düşünüyorum. Yeni alışveriş merkezleri tabi ki açılsın. Ama lokasyonlara çok dikkat etmek lazım. Belli noktalarda öbeklenip, birbirleriyle rekabet yapmaktansa, lokasyon tercihini iyi yapmaları lazım. Bu yaşanabilecek sıkıntıları büyük ölçüde azaltacaktır. Türkiyedeki alışveriş merkezlerini Avrupadaki merkezlere karşılaştırdığınız zaman nasıl bir tablo görüyorsunuz? Bizim hizmet kalitemiz Avrupanın çok üzerinde. Malesef komplekslerimiz çok egemen. Biz işimizi iyi yapıyoruz. Bizim alışveriş merkezlerimizin kalitesi Avrupadakilerin çok yukarısında. Tekstil sektöründe yaşanan Çin rekabetinden dolayı, tekstilcilerin bir bölümü alışveriş merkezi yatırımına soyundu. Lokasyon tespitlerinde çok dikkatli olmalı. Perakendeci neye göre tercihini kullanıyor sorusuna çok sağlıklı yanıt veremiyorlar. Sadece o noktada bulunmak adına açıyorlar. Çok dikkatli olmak lazım. Yabancı markaların, Türk alışveriş merkezlerine olan ilgisini nasıl değerlendiriyorsunuz? ABDde 44 bin tane alışveriş merkezi var. Çünkü alışveriş merkezleri sinerji merkezidir. Sinerjiden kastettiğimiz, örneğin Mango için, Mc Donalds için yada diğer pek çok marka için alışveriş merkezine gelen ziyaretçileri topladığınız zaman, bir alışveriş merkezinin toplam ziyaretçi sayısına ulaşabilirsiniz. Artık tüketim alışkanlıkları değişti. Eskiden haftasonları pikniğe gidiliyordu, artık alışveriş merkezleri tercih ediliyor. Çünkü, alışveriş yapabiliryorsunuz, cafelerinde zaman geçirebiliyorsunuz, terzi, kuru temizleme gibi yardımcı ünitelerden faydalanabiliyorsunuz. Tüketici eğilimleri bu yönde olduğu için yabancı markaların da tercihi oluyoruz. Türk markalarının alışveriş merkezlerinde yabancı markalara öncelik verildiği yönünde şikayetleri var. Kanyonun açılışı sırasında basında bu yönde pek çok haber yapıldı. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz? İki taraf, bu konuda birbirini çok iyi anlamadı ve çok iyi ifade edemedi. Alışveriş merkezinden yeni bir kiralama yaptığınız zaman, herkes Kim var burada? diye soruyor. Yabancı markaların olmadığı bir alışveriş merkezine karşı, perakendeciler mesafeli duruyor. Kanyonun genel müdürü bu konuyu çok iyi izah edememiş olabilir. Kanyon, hedef kitle olarak B, A ve A Plus tüketici grubunu hedeflediğini açıkladı. Metro City ve Profiloya da bu müşteri grubu gidiyor. Kanyonun onlardan farklı olabilmek, aynı markalara yer vermemek için yurt dışındaki markalara ağırlık verileceği belirtildi. Yabancı markaların Kanyonda yüzde 45-50yi geçmedi. Özellikle yerli markalara yer verilmeyeceği gibi bir söylem yok. Önümüzdeki dönemler için Oliviumu nerede konumlandırıyorsunuz? 2006 yılıyla biz de 6. yılımızı tamamlıyoruz. Şu an 4 yüz yeni kiralama talebi ile, ikinci yatırıma yelken açtık. 2007 yılı içinde yeni yatırımlarımızın da startını veriyor olacağız. Alışveriş merkezi sektörü de günden güne gelişiyor. Yeni yatırımlar beni çok mutlu ediyor. Lokasyon seçimi beni biraz tedirgin ediyor. Keşke o bölgelerdeki yatırımcılar bir araya gelerek, daha büyük ölçekli alışveriş merkezleri yapsalar.
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive