Kriz, Perakende Anlayışını Değiştiriyor

Türkiye Perakende Piyasası raporuna göre, 2009'un ilk çeyreği itibariyle 5 milyon metrekareye ulaşan ve son bir yılda yüzde 30 artış gösteren perakende talebi milli gelirin yüksek olduğu şehirlere toplandı

Eklenme Tarihi : 12 Mayıs 2009 Salı
kriz-perakende-anlayisini-degistiriyor
Kuzeybatı Gayrimenkul'un Nisan ayında gerçekleştirdiği araştırmaya göre, gelirlerdeki azalma ve ekonomik belirsizlikler nedeniyle birçok alışveriş merkezini, müşteri sayısı ve ciro gelirlerini gerçekleştirememesi bekleniyor. Perakende sektöründeki gelişmeler ve yenilikler birçok uluslararası markanın Türkiye pazarına ilgi duymasın sağladı ve bu markalar pazarda genişlemeye devam ediyor.2008 yılında toplam alışveriş merkezi kiralanabilir alanı bir önceki yıla göre yaklaşık yüzde 30 oranında artış gösterdi. Mevcutta ulusal alışveriş merkezi yoğunluğu 68 metrekare/ bin kişi olup, bu oranın 2012 yılında 105 metrekare / bin kişi oranını geçmemesi bekleniyor.Küresel finans kriz nedeniyle özellikle büyük metropollerde alışveriş merkezi miktarının doyuma ulaşma işaretleri vermesiyle birlikte bazı alışveriş merkezi projeleri ertelendi. Ciro gelirlerindeki aşağı yönlü baskı, kira desteği ve diğer teşviklerin yapılmasını gündeme getirdi.2009 yılı birinci çeyreğinde alışveriş merkezi getiri oranları önceki çeyreğe göre yüzde 0,25 arttı.Sınırlı sayıda gerçekle.en alışveriş merkezi satış işlemlerine rağmen, yatırım piyasası, geliştirme projelerine bağlı olarak hareketlenmektedir. Birçok uluslar arası yatırımcı, yerli ve başarılı geliştiriciler ile ortaklık kurarak pazara girmeyi tercih etmektedirler. Ekonomi, Talep ve Arz Ekonomi Küresel kredi krizinin özel tüketim ve yatırımlar üzerindeki negatif etkisi, Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYIH) büyüme oranının 2007 yılında yüzde 4,6'dan 2008 yılında, özellikle yılın son çeyreğinde, yüzde 3'e inerek yavaşlamasına neden olmuştur. 2008 yılında yaklaşık yüzde 8,5 olan enflasyon oranı, 2009 yılı Şubat ayında yüzde 10,4'e yükselmiştir ve bir sene öncesinde yüzde 10,1 olan işsizlik oranı 2008 yılı Kasım ayında yüzde 12,3'e yükselmiştir. Son altı yıldaki güçlü büyüme nedeniyle genel ekonomik durum küresel kriz ortamına göre daha iyi durumdadır, ancak zayıflayan dış talep ve içteki yapısal sorunlardan hala etkilenebilir durumdadır. Ekonomik Göstergeler Talep Tüketici Talebi Tüketici harcamalarındaki artış, kentsel nüfus artışı, altyapının iyileştirilmesi, araç sahipli.indeki artış ve batı tarzı ürünlere artan talep, son yıllarda geleneksel perakende dokusunun şehir dışında, büyük ölçekli perakende formatına geçmesine neden olan ana faktörlerdir. Mevcutta ekonomik şartların zayıflaması tüketimi negatif etkilemektedir. 2008 Aralık ile 2009 Ocak arasındaki büyüme yüzde 2,4 olarak kaydedilmesine rağmen tüketici güven endeksi, 2009 Ocak ayında bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında yüzde 22,3 daha düşüktür. Gelirlerdeki azalma ve ekonomik belirsizlikler nedeniyle birçok alışveriş merkezinin, müşteri sayısı ve ciro gelir hedeflerini gerçekleştirememesi beklenmektedir. Buna rağmen, süpermarket ve yeme-içme alanlarının her zamankinden daha çok ilgi çektiği görülmektedir. Perakendeci talebi Modern alışveriş merkezi yatırımları ilk olarak nüfusun yoğun olduğu metropoliten şehirlerde gerçekleşmiştir. Alışveriş merkezi formatı farkıyla.arak küçük ölçek konseptinden bölgesel ölçekli alışveriş ve eğlence merkezi konseptine dönüşmektedir. Perakende sektöründeki modernleşme, CA, Tommy Hilfiger, Accessorize, Electroworld, Debenhams, Watson, Next, Zara, Mango, GAP, Banana Republic, Caffe Nero, Sephora gibi birçok uluslar arası markanın ilgisini çekmiş ve bu markalar Türkiye pazarına girerek özellik bölgesel ölçekli alışveriş merkezlerinde mağaza açmıştır. Big box perakendeci Media Markt 2007 yılında Türkiye pazarına girmiş olup, ekonomik şartların neden olduğu belirsizliklere rağmen elektronik ürün perakendecisi Best Buy ile Fransız Yapı Market Zinciri Leroy Merlin Bursa Anatolium alışveriş merkezinde pazara girmeye hazırlanıyor. Ayrıca en son Bursa'da açılan mağazası ile Ikea'nın mağaza sayısı Türkiye'de 4e ulaştı.Arz 2008 yılı içinde 39 yeni alışveriş merkezi açılmış ve yaklaşık 950 bin metrekare brüt kiralanabilir alan pazara girmiştir. 2009 yılı birinci çeyreği itibariyle Türkiye'deki toplam kiralanabilir alan 2008 başına göre 29 artarak yaklaşık 4 milyon 922 bin 600 metrekareye ulaşmıştır. Küresel finansal kriz nedeniyle, açık halinde veya proje halinde olan bazı alışveriş merkezi projeleri ertelenmiş olup, 2009 sonu veya 2010 yılından önce açılmaları beklenmiyor. Ancak, 2009 yılı içinde tamamlanacak alışveriş merkezleri ile yıl içindeki brüt kiralanabilir alanın 895 bin 750 metrekareye ulaşması bekleniyor.2009 yılı birinci çeyreği itibariyle, mevcutta ulusal alışveriş merkezi yoğunluğu bin kişide 68 metrekareye ulaşmıştır. Mevcutta 221 olan alışveriş merkezleri sayısının açıl halindeki ve proje halindeki alışveriş merkezlerinin açılması ile 2012 yılında 297, toplam brüt kiralanabilir alanın yaklaşık 7,8 milyon metrekare olması bekleniyor. 2012 yılı sonunda alışveriş merkezi yoğunluğunun en yüksek olacağı iller İstanbul, Ankara ve Denizli olacağı ve bin kişiye düşen brüt kiralanabilir alanın (BKA) 105 metrekareye ulaşacağı tahmin ediliyor. Özellikle İstanbul ve Ankara gibi metropoliten şehirlerde, perakende pazarının doyuma ulaşmasıyla yeni alışveriş merkezi projeleri sayısı azalmaya başlamıştır. Bölgesel ölçekte olmayan alışveriş merkezi projeleri için karma kullanımlı projeler alternatif hale gelmiş.tir. Son iki yıl içinde, alışveriş merkezi gelişimi, alışveriş merkezi arzı bulunmayan, nüfusun 500 bin ile bir milyon arasında olduğu orta büyüklükteki illere kaymaya başladı.Kiralar, Yatırımlar ve Beklentiler Kiralar Alışveriş merkezleri kira seviyeleri konum, büyüklük, konsept, etki alanındaki nüfusun satın alma gücü gibi birçok faktöre bağlı olarak değişiyor. Etkili bir yönetimin uygulanması, sürdürülebilir kira açısından önemli bir faktördür. Özellikle yeni alışveriş merkezlerinde 2008 yılına kadar olan pozitif kira artışı gelirlerin artması anlamına gelmekteydi. Ancak küresel ekonomik kriz ve azalan ciroları nedeniyle bazı kiracılar kiralarını ödemekte zorluklar yaşıyor. Ek olarak dolar ve euro kurundaki değişimlerle birlikte kiralarda ve ortak alan giderlerinde indirim, belirli bir dönem için kira almama, ciro kirası üzerinden yapılan yardımlar ile reklâm ve tanıtım yardımları ve kira ödemelerinde kur sabitlemeleri gündeme gelmiştir. Bu yardımların ekonomik duruma bağlı olarak 2009 yılında da devam etmesi beklenmektedir. 2009 yılı ilk çeyreği için birincil alışveriş merkezlerinde 150 metrekare standart dükkân kiraları bin 80 USD/metrekare/yıl, bin ile bin 500 metrekare büyüklükteki çapa kiracılar için kira 480 USD/metrekare/yıl kira seviyelerine ulaşmıştır. Bu kiralar genellikle büyük şehirlerdeki bölgesel ölçekli ve/veya birincil alışveriş merkezlerinde elde edilmektedir. En yüksek perakende kiraları İstanbul'da cadde üzeri perakendenin en yoğun oldu.u Nişantaşı, Bağdat, İstiklal caddelerinde gerçekleşmektedir. Bu caddelerde birincil dükkân kiraları yaklaşık bin 400 USD/metrekare/yıl, ikincil dükkân kiraları 450 USD/metrekare/yıl'dır. Ancak azalan talep ile birlikte kiralar ve hava paraları düştü.Yatırım 2008 yılında kaydedilen toplam perakende yatırım tutarı yaklaşık 360,6 milyon USD'dir. Yatırım piyasasının şeffaf olmaması ve alışveriş merkezi satış işlemlerinin sınırlı olması göz önüne alındığında toplam yatırım tutarının açıklanan rakamdan daha fazla olabileceği düşünülmektedir. Corio'nun Malatya, Hatay ve Mersin illerinde satın almış olduğu 3 alışveriş merkezi ve Sireo'nun Bursa'da Nil Park alışveriş merkezini satın alması 2008 yılında gerçekleşen en son satış işlemleridir. Alışveriş merkezlerine yatırım yapan pazardaki yerli oyuncular genellikle bir alışveriş merkezini geliştirip, işletmekte ve sahipliğini sürdürmektedir. Bu çok yönlü süreç sebebiyl epek çok uluslararası firma yerli ve başarılı Türk geliştiriciler ile ortaklık kurarak pazara girmeyi tercih etmektedir. Bu ortaklıklara örnekler şöyledir; Carrefour / Sabancy Grup, Metro Group / Tepe Grup, Multi Development / Turkmall, Merrill Lynch / Krea, Tesco / Kipa 'dır. Uluslararası firmalar bu ortaklık sayesinde pazarda belli bir tecrübe kazandıktan sonra, tek başlarına işlemlerine devam edebilmektedir. Avrupa'nın en etkin perakende geliştiricilerinden biri olan Redevco Erzurum, Ankara, Edirne ve Manisa'daki projeleri ile pazarda yer alıyor. 2004 yılından bu yana, değişik şehirlerde 11 alışveriş merkezi yatırımı bulunan Corio'nun Akmerkez hisselerini satın almasından sonra, sermaye piyasaları yoluyla yatırım aktiviteleri gözlemleniyor. Beş yıl boyunca kuvvetle düşme eğiliminde olan getiri oranlarının, yatırım piyasasındaki yavaşlama nedeniyle artış trendine girdiği görülüyor. Birincil getiri oranı yüzde 7,75 iken ikincil getiri oranı yüzde 8,75 seviyesine çıkıyor.Beklentiler Araştırmanın verilerine göre ekonomideki durgunluğun tüketici talebini etkilemeye devam etmesi ve yılın ilk çeyreğinde gözlemlenen kira indirimlerinin en az bir çeyrek daha devam etmesi ve bu ortamın pazardaki nitelikli ve niteliksiz projelerin birbirinden ayrılmasını sağlaması bekleniyor. Bu nedenle etki alanındaki güçlü nüfus yapısı, profesyonel yönetim ve marka karması son derece önemli hale geliyor. Ayrıca bu dönemde planlanan bazı alışveriş merkezi projelerinin ertelendiği ya da yavaşladığı gözlemleniyor. Ancak, ekonominin iyileşmenin ilk işaretleriyle birlikte pazara girecek olan yeni ürünlere ve düşmesi olası getiri oranlarına paralel yeniden yatırımcı talebinin olması bekleniyor. Perakende sektöründe çeşitli ölçeklerde karma kullanımlı ya da tek olarak geliştirilen alışveriş merkezleri, perakende depolarının ve perakende parklarının daha çok yaygınlaşması da araştırmanın öngörüleri arasında...
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive