Yazı Dizisi II. Gün: 'Perakendeciler, AVM'lerle İlgili Ne Düşünüyor?'

Perakende.org'un bu hafta boyunca sürecek yazı dizisinde, Assos, Adidas, Ayyıldız, Goldaş, Sarar, Seven Hill, Chicco gibi birçok markanın tepe yöneticilerinin, alışveriş merkezi mağazacılığı, kiralar ve AVM'lerin geleceğine dair öngörülerini yayınlayacağız

Eklenme Tarihi : 09 Eylül 2008 Salı
yazi-dizisi-ii-gun-perakendeciler-avmlerle-ilgili-ne-dusunuyor
Alışveriş merkezi sayısı hız kesmeden artmaya devam ediyor. Artan yatırımlarla tehlike çanlarının çaldığı konuşulurken, perakendeciler AVMlere çekinmeden yatırım yapmaya devam ediyorlar. Peki AVMlerin avantajları, dezavantajları neler? Bu hafta boyunca bu soruya perakende markalarının üst düzey yöneticilerinin penceresinden yanıt arayacağız... Dün Assos ve Ayyıldız ile başlamıştık, bugün Chicco ve Adidas ile devam ediyoruz... Adidas Perakende Satış Direktörü Çiğdem Deniz 'AVM yönetimleri uzmanlara bırakılmalı' Son dönem sayıları artan alışveriş merkezi yatırımlarını nasıl değerlendiriyorsunuz?Türkiyede AVM sayılarındaki artış 2011 yılına kadar bu hızla devam edecek gibi görünüyor. Yabancı yatırımcıların da konuya olan ilgisi devam etmekte; sadece belli başlı büyük şehirlerde değil tüm Türkiye genelinde keyifli ve farklı AVM projeleri görüyoruz. Bizim gibi gelişmekte olan pazarlar için AVMlere olan bu ilgi, beklenen bir durum aslında. Burada önemli olan, seçici olabilmek; pek çok farklı proje arasından en doğru AVMlerini belirleyebilmek. AVMnin yeri, marka karması, konsepti, kira seviyeleri kadar, yatırımcı ve AVM yönetimi de bu seçimde belirleyici faktörler arasında. Kuşkusuz bugün birbirine yakın lokasyonlarda açılan AVMleri arasından, ileride sadece bazıları başarılı olacaklar. Bizler bu AVMleri bugünden belirlemeye ve yatırımlarımızı ona göre yönlendirmeye çalışıyoruz. Pek çok alternatif arasından girmediğimiz AVMler de olabiliyor. Sizin kaç tane AVM, kaç tane cadde mağazanız var?adidas bugün Türkiye genelinde kendisine ait 24 konsept mağaza, 13 outlet mağaza, 111 franchise mağaza ve 306 adet corner / çok markalı spor mağazası ile sporseverlere ulaşmakta. Kendi işlettiğimiz ve franchiseelerimize ait olan mağazaların 63 adedi AVMlerde, 85 adedi ise caddede yer almakta. 'Türkiyedeki AVMler, Avrupadakilerden daha iddialı' Girdiğiniz AVMlerden memnun musunuz? Sıkıntı çektiğiniz noktalar neler?Konsept ve marka karması gibi pek çok yönden bakıldığında, Türkiyedeki AVMler, Avrupadaki benzerlerinden çok daha önde ve iddialı. Bu anlamda Türkiye perakende sektörü, komşu ülkelerden ciddi turist çekmeye başladı.Yeni bir AVMnin kuvvetli bir başlangıç yapabilmesi ve başarısının sürdürülebilir olması, pek çok doğruyu aynı noktada buluşturabilmeyi gerektiriyor. Başarıyı belirleyici faktörler arasında da yatırımcının kim olduğu, bu sektördeki tecrübesi ve istekliliği çok büyük önem taşıyor. Doğru marka mixi ve iki tarafı da memnun edecek bir kira seviyesi yakalandıktan sonra, zamanında açılan bir AVMnin sağlıklı ticari sonuçlar doğurmaya devam etmesi, profesyonel bir AVM yönetimi olmasına ve uyumlu bir kiracı - AVM işbirliğine dayanıyor.Geçmişte yaşadığımız sıkıntılar genelde AVMlerin zamanında ve yüksek bir doluluk oranında açılmaması ya da sonrasında yönetimin uzman kadrolarca yapılmamasından kaynaklandı. Bir dönem çok yüksek olan kiralar yavaş yavaş düşmeye başladı? Sizce yeterli mi, düşmeye devam edecek mi?Açıkçası kiralarda farklılık yaratacak bir gerileme görmüyoruz. Ancak yüksek sabit kira ile yola çıkan AVMlerde, çeşitli nedenlerden dolayı ticari beklentiler karşılanmadığı zaman bazen pazarlama desteği ya da geçici kira indirimleri gibi uygulamalar teklif edilebiliyor. Bunu yerine baştan doğru bir kira saptaması yapılmasını ve yatırımcılara nefes alma imkanı tanınmasını tercih ederiz. Genel giderler de ciddi bir masraf kalemi oluşturuyor. Bir AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz?adidas Türkiye olarak perakendeciliğin, markamızı ideal şartlar altında tüketici ile buluşturma fırsatı verdiğine ve bizi tüketiciye yakın tuttuğuna inanıyoruz. Bu nedenle de daima yepyeni konseptler ile bu alanda yatırım yapmaya devam edeceğiz. Önümüzdeki senelerde hem marka karmasının doğruluğuna inandığımız yeni alışveriş merkezlerinde, hem de fırsat gördüğümüz alışveriş caddelerinde tüketicimiz ile buluşmaya devam edeceğiz. Detaylı bir analiz sonucunda kriterlerimize uyan tüm noktalarda büyüyeceğiz. AVMleri için yatırım kararı alırken daha önce de belirtmiş olduğumuz gibi, AVMnin lokasyonu, büyüklüğü, yönetim ekibi, marka karması, genel konsepti, yerleşim planı, kiralama şartları, bölgedeki diğer gelişmeler gibi pek çok farklı kriteri göz önünde bulundurmaktayız. Chicco Genel Müdür Ahmet Dalyancıgil 'Kiralar düşmedi, sadece biraz normale indi' Genel olarak alışveriş merkezleriyle ilgili düşüncelerinizi öğrenerek başlayalım...Son yıllarda hızlı bir şekilde artan AVM sayıları, organize perakende sektörünün büyümesi için itici bir güç vazifesi görmekte ve bu kategoride yer alan perakendecilerin yaygın perakendecilik yapmasına olanak vermektedir. Ancak bu gelişme ve büyüme perakendecilerin verimliliklerinin düşmesi gerçeğini ortadan kaldırmıyor. Perakende sektöründeki alanların yüzde 35 oranında büyüdüğü bir dönemde perakende cirolar yüzde 10 artabilmişs, yeni AVM yatırımlarının perakende sektörüne ne ölçüde verimlilik sağlayabildiği sorgulanmalıdır. Bu büyüme sürdürülebilir ve istikrarlı büyüme değildir. Bu büyümenin perakendecilere getirdiği Verimsizlik yükünün AVM kira giderleri ve ortak alan giderlerinin geriye çekilmesi ise kısmen finansman edilmesi sürdürülebilir bir büyümeye ve perakendecinin verimlilik negatif yükün azaltılmasına olanak sağlayacaktır Sizin kaç tane AVM, kaç tane cadde mağazanız var?5 cadde, 12 AVM mağazamz var. Girdiğiniz AVMlerden memnun musunuz? Sıkıntı çektiğiniz noktalar neler?Artan kira giderleri ve yeni mağazaların perakende cirolara olumsuz etkisi (verimsizlik olarak) nedeni ile son 3 yıl içersinde 1 yeni AVM içersinde mağaza açtık. Yeni mağaza açtığımız AVM de beklentilerimizi makul belirlediğimiz için şu an için bir sorun gözükmüyor. Ancak bu AVM ye yakın olan diğer AVM de ise ciddi bir ciro sorunu yaşıyoruz. Bu da çok doğal yeni AVM yeni müşteri yaratamıyor, yaratsa da kısıtlı bir yeni müşteri yaratma kapasitesi var. Dolayısı ile mevcut müşteri bölünmeye başlıyor. Düşüş var deniyor, var mı gerçekten?Bence yeterli değil. Zaten bir düşüş olduğunu düşünmüyorum. Başlangıçta belirlenen kira bedelleri çok yüksekti. Olsa olsa yüksek kiralardan normal kira bedellerine doğru bir yaklaşma var. Bir AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz?Kira sözleşmesinin süresi içersinde perakendeciye(kiracıya) tek taraflı fesih hakkı vermesi olmazsa olmaz kriterimiz. Aksi takdirde AVM de işler kötü gittiğinde bu risk tamamen perakendecide oluyor. Makul bir sabit kira ve ulaşılabilir bir yüzde kira tercih sebebimiz. AVM mağazacılığı mı, cadde mağazacılığı mı daha avantajlı?Bu konuda net bir şey söylemek doğru değil. Her iki perakende modelinin de avantaj ve dezanantajları var. Bunu konuma, hedef kitleye ve perakendecinin beklentilerine göre değerlendirmek gerekir. Yarın: Seven Hill ve Goldaş
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive