Perakendeciler AVM'lerle İlgili Ne Düşünüyor?

Kimi 'artık üstüne para verseler girmem' diyor. Kimi 'çok memnunum sayıları daha da artmalı' diyor. Bir hafta boyunca perakendecilere ne düşündüklerini sorduk...

Eklenme Tarihi : 12 Eylül 2008 Cuma
perakendeciler-avmlerle-ilgili-ne-dusunuyor
Alışveriş merkezi sayısı hız kesmeden artmaya devam ediyor. Artan yatırımlarla tehlike çanlarının çaldığı konuşulurken, perakendeciler AVMlere çekinmeden yatırım yapmaya devam ediyorlar. Peki AVMlerin avantajları, dezavantajları neler? Bu hafta boyunca bu soruya perakende markalarının üst düzey yöneticilerinin penceresinden yanıt aradık... Kimileri memnun, kimileri değil... Sonunu iyi görmüyorum diyen de var, açılmaya devam etsin diyen de... Perakende.Org Greyder Mağazalar Genel Koordinatörü Aydın Topaç Alışveriş merkezlerine nasıl adım attınız? Bu segmentte mağaza açmaktan memnun musunuz?Hayır, aksine bayilerimizden çok memnunduk ve Greyderin satıldığı her noktada çok iyi satış grafiği yakaladığını görüyorduk. Bayilerimiz de bizden çok memnundu. Ancak Cevahirden hemen önceki dönemde markalaşmak için mağazalaşmanın önemini fark ettik. Eskiden mağazalarımız olmadığı için sadece satış noktalarında tüketicinin karşısına çıkabilirken, Cevahir mağazamızı açtıktan sonra adresimizi belirlemiş olduk. Temsil edilme ve vitrin anlamında mı öne çıkıyor sizce AVM'ler?Evet, böyle bir etkisi var alışveriş merkezlerinin bu yadsınamaz. 2005 yılında Türkiye genelinde Greyder Corner olarak 400e yakın satış noktamız vardı. Bunlar müstakil mağazalar ve YKM, Ayakkabı Dünyası, Gencallar gibi zincir mağazalardan oluştuğundan markayı tam anlamıyla temsil edemiyorduk. Bu satış noktalarından bize aşina olan tüketiciler, markanın kendi ismiyle mağazalarını görmeye başladıklarında mutlu oldular. Bu kadar kısa sürede yaygınlaşmamızda bu da önemli bir etken. Greyder zaten kalitesi ve uygun fiyatlarıyla özellikle genç tüketiciler arasında konuşulan, birbirlerine tavsiye edilen bir markaydı. Biz kendi mağazalarımızla bunu pekiştirmiş olduk. Cevahir bir nevi deneme alanı gibi olmuş sanırım. Oradaki başarı diğer yatırımlar için sizi teşvik etti mi?Şüphesiz... Cevahir ayakkabıcılık piyasası açısından küçük bir Türkiye minyatürü gibi, önde gelen 25 ayakkabı firmasını içerisinde barındırıyor. Bizim dışımızda bu merkezde bulunan, ulusal markaların tarzları birbirine çok yakın duruyor. Gyerderin casual ayakkabı içerikli ve direkt gençlere dönük tarzı ise bu merkezde öne çıktı ve ayrıştı. Her alışveriş merkezinde yaşanan tutunma süresi ve kendini kabul ettirme aşamaları bile bizi etkilemedi. Merkezin ilk açıldığını andan itibaren, çok tatmin edici, güzel bir ilgi gördük. Bu da tabi ki yeni yatırımlar için bize cesaret aşıladı. Eğitimli ve ürünü iyi tanıtabilecek çalışan, görsel anlamlı bir bütünlük yakalamak ve markanın imajını mağazanın görselliğine yansıtmak... Bunlar gibi birçok detay, perakendeciliğe geçişinizle birlikte yakanıza yapışmış olmalı. Neler yaptınız, bu detayları nasıl sonuca ulaştırdınız? Detaylarda başarılı olabiliyoruz çünkü üretimin her aşamasında ve çalışanlarımıza dair her operasyonda yıllardır detayları ön planda tutan bir markayız. Perakendenin kendine has ayrıntılarıyla, iş sürecimizdeki titizliği bu segmente yansıtarak başa çıktık. En başından itibaren iyi bir ekiple hareket ettik. Çalışanlarımızı mutlaka eğitimden geçiriyoruz ve deneyim kazanan çalışanları yeni açılan bir diğer mağazada bir üst düzey göreve yönlendiriyoruz. Bu anlayış çalışanlarımızın motivasyonunu üst düzeyde tuttu. Verilen görevlerin layıkıyla yerine getirildiğiniz gördük. Onların önüne somut hedefler koyup onların motivasyonunu yükselttik. Mağazaların görselliği ve marka imajının bu görsellikte kendini yansıtabilmesi için profesyonellerle işbirliği yaptık. Mağazalarımız markanın kimliğini iyi yansıtan birer vitrin konumunda. Yatırım stratejinizde cadde mağazaları mı, AVM mağazacılığı mı ağırlık kazandı?İkisinin de çok önemli olduğunu düşünüyorum. Örneğin, baştan beri İstiklal Caddesinin dokusunu markamıza çok yakın buluyoruz. Ancak iyi caddelerde yer bulabilmek artık önemli bir sorun. Çok istememize karşın İstiklal Caddesinde ancak 10uncu mağazamızı açabildik. Mağaza stratejimizde bayilerimizin az olduğu yerlere yoğunlaştık İstanbulda Cevahir AVM, Osmanbey, Fatih, Kartal, Kale Outlet Center, Beyoğlu, Denizli, Trabzon, Balıkesir, Antalya, Bursa, İzmir ve Ankarada da 365 AVM ve Forum Ankaradayız. Toplam 14 mağazanın 4ü franchising sistemiyle işliyor. Mağazaların performansları hakkında neler söyleyebilirsiniz? İlk mağazamız olduğu için hep Cevahiri örnek veriyorum ama biz Cevahir mağazamızda zaman zaman yüzde 60lara varan büyümeleri yaşadık. Cadde ile alışveriş merkezi arasındaki fark, AVMnin müşteri kitlesinin oturması için zaman geçmesi gerekiyor. Oysa iyi bir cadde mağazasının iş yapacağını zaten açmadan önce bilirsiniz. Ancak AVM yatırımlarının büyümesiyle, bizim gibi markalar çok talep görmeye başladı. Her alışveriş merkezi Greyderi marka karmasında görmek istiyor. Cadde mağazasını ise kendimiz bulmak zorundayız. Yine de dediğim gibi ikisini dengeli yürütmeyi amaçlıyoruz. Teknolojix Genel Müdürü Osman Akın Yatırımlar devam edecekSon dönem sayıları artan alışveriş merkezi yatırımlarını nasıl değerlendiriyorsunuz?Türkiyenin 2007 yılı perakende Pazar büyüklüğü 220 milyar doların üzerinde olarak açıklandı. Avrupanın en büyük ilk 10 perakende pazarı içinde yer alıyoruz. Perakende pazarının büyümesine paralel olarak da AVM yatırımları artıyor. AVMler aynı zamanda yüksek kira getirileri nedeniyle iyi bir gayrimenkul yatırımı olarak da görülüyorlar. Bu yatırımların bir süre daha bu şekilde artarak devam edeceğini düşünüyorum. Kaç tane AVM, kaç tane cadde mağazanız var?11 Mağazamız AVM içinde ye alıyor, 33 mağazamız ise cadde mağazası Kiralar çok yüksek AVMler sıkıntı çektiğiniz noktalar neler?AVMlerde kiralar ve genel giderler metrekare başına ödeniyor ve ödenen rakamlar çok yüksek. Elektronik perakendeciliği gibi çok dar kar marjları içinde hareket edilen bir sektörde bu maliyetleri karşılamak çok yüksek cirolar yapabilmekten geçiyor. Alışveriş merkezi içinde yer alan markalar ve yaşam alanları ile size yeterli müşteri potansiyeli sağlayamıyorsa bu noktada ciddi sıkıntılar yaşanıyor. Belirli merkezlerde birbirine çok yakın noktalarda benzer AVMler yapılıyor ve bunların çoğu kiracılar için hayal kırıklığı yaşatıyor.Kiraların ciro ile orantılı gitmesi ve hem AVM yönetiminin hem de mağazaların daha fazla ciro yapabilmek için birlikte çalışması gerekiyor. AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz?AVMnin lokasyonuna dikkat ediyoruz. Araçlı veya araçsız kolay ulaşılabilecek bir yer mi, kendine ait otoparkı var mı, AVM içindeki diğer yaşam alanlarının durumu, bizimle birlikte yer alacak mağazalar, maliyetler dikkat ettiğimiz diğer unsurlar. AVMler caddelerden daha avantajlı AVM mağazacılığı mı, cadde mağazacılığı mı daha avantajlı?AVMler kadın, erkek, çocuk her tür tüketici grubunun gıdadan kozmetiğe giyime, elektroniğe, eğlence ve yeme içmeye her türlü ihtiyacını karşılayabileceği kompleksler. Özellikle bizim toplumumuzda ailece AVMne gidip haftas onunuzu burada geçirme gibi bir alışkanlık mevcut. Bu da AVMlerde müşteri yoğunluğunun çok yüksek olmasını sağlıyor.Özellikle büyük il merkezlerinde doğru lokasyondaki iyi yönetilen bir AVM mağazası cadde mağazasından daha avantajlı . Sarar Giyim Avrupa Operasyonları Yöneticisi Emre Sarar Cadde mağazacılığı AVMlerden zarar görmez Sarar için AVM mağazacılığı mı, cadde mağazacılığı mı daha avantajlı?Son dönemde sektöre bilinçsiz yatırım yapıyor. Bazılarını tabi ki ayrı tutuyorum, ama neredeyse her önüne gelen gayrimenkul firması AVM yatırımı yapıyor. Bu da hem o yatırımcıya, hem perakendeciye, hem de tüm sektöre zarar verebiliyor. Ancak cadde mağazacılığı Türkiyede bir kültür. İnsanların caddeden alışveriş yapma geleneği değişmez. Bugün AVMler biraz etkilese de cadde mağazacılığını, bu geçici bir trend. AVMlerden ise, başarılı olanlar uzun süreler yoluna devam edecektir. Bugün kaç AVM, kaç tane cadde mağazanız var?Yurtdışında;15i Avrupada, 28i Rusyada, 7si ABDde ve 26sı diğer ülkelerde olmak üzere 76 konsept mağazamız var. Avrupa, ABD, Çin, Rusya, Hindistan, Mısır, İsrail, İsveç, Danimarka, Güney Afrika, Macaristan, Türk Cumhuriyetleri ve diğer Orta Doğu-Körfez ülkelerinde gerek konsept mağazaları gerekse yaygın satış noktaları ile geniş bir iş ağına sahiptir. Yurtiçinde ise; Sarar, Sarar kadın, İnterview ve CCS olarak 118 perakende mağazası, 600ün üzerinde satış noktası var. Tüm bu mağazalarımızın yarısı AVMlerde, yarısı ise caddelerde yer alıyor. Girdiğiniz AVMlerden memnun musunuz? Sıkıntı çektiğiniz noktalar neler?AVMlerden memnunuz tek sıkıntımız metrekare fiyatlarının çok yüksek olması.Yurtdışındaki AVMlerde metrekare fiyatları çok daha uygun. Kiralar düşmeye devam edecek Bir dönem çok yüksek olan kiralar yavaş yavaş düşmeye başladı? Sizce yeterli mi, düşmeye devam edecek mi? Yüksek kiralardan dolayı, markalar AVMlerde yer alan mağazalarını kapatmaya başlayınca, metrekare fiyatlarında düşüş gözlendi. Bazı AVM yönetimleri kiralarını düşürmedi ama, bünyelerinde yer alan markalara her ay reklam yapmaları için belirli bütçeler verdi. Metrekare fiyatları düşmeye devam edecek. Bir AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz?Burada lokasyon, AVMnin özellikleri ve işletmecisi çok önemli.Marka caddede aynı , AVMde de aynı konseptle duruşunu sergiler bu marka olmanın gereğidir.Sadece açılış ve çalışma günleri açısından farklılıklar olabilir.Satışlar açısından AVMnin ilk açıldığı günler dışında pek fark olmaz burada ekonomik, iklimsel ve trend gibi konular satışı daha çok etkiler. Watsons Genel Müdür Ahmet Yanıkoğlu 'Perakende AVM'lerin gelişimine cevap vermeli' Alışveriş merkezi yatırımlarını nasıl değerlendiriyorsunuz?Türkiyenin mevcut durumda dahi daha bir çok alışveriş merkezini kaldıracak kapasitesi var. Ayrıca tüketicilerin alışveriş merkezlerini büyük oranda benimsediklerini ve sundukları rahat ve güvenli ortamı tercih ettiklerini görüyoruz. O yüzden alışveriş merkezi yatırımlarını genel olarak olumlu buluyoruz. Ancak aynı bölgelerde çok kısa aralıklarla açılan merkezler bu yatırımların verimliliğinin düşmesine neden oluyor. Aynı bölgede birden çok proje varsa belediyelerin bunları zamana yayacak şekilde plan yapması düşünülebilir.Öte yandan, perakende sektörünün de bu yeni lokasyon arzına yeni markalar veya formatlarla cevap verecek gelişmeyi göstermesi gerekir. Modern alışveriş düzeninin dışında kalan büyük bir tüketim potansiyeli var. Yeni lokasyon arzının yanında bu tüketim talebine cevap verecek yeni perakende formatlarının da gelişmesi gerekiyor. Sizin kaç tane AVM, kaç tane cadde mağazanız var?16 AVM, 4 cadde Girdiğiniz AVMlerden memnun musunuz? Sıkıntı çektiğiniz noktalar neler?Yeni alışveriş merkezlerinin ziyaretçi sayılarının beklenen düzeye gelmesi belli bir zaman alıyor. Bu dönem haricinde genelde alışveriş merkezlerinden memnunuz. Ancak tabii ki her alışveriş merkezinin kendi özellikleri doğrultusunda değerlendirilmesi gerekir. Yatırım geri dönüş planlarının çok yüksek beklentiler ile yapılıyor olması kiraların yüksek olması sonucunu doğuruyor. Bu da perakendecilerin yatırım verimliliğini olumsuz olarak etkiliyor.Bunların yanında ekonomik etkileri olan hukuki ve yönetimsel bir çok sorun var. Ancak ekonomik zorlanmanın da etkisiyle bu sorunlar sektör tarafından zamanla çözülecektir. Kiralara ne diyorsunuz?Kiralar, uzun vadede, yapılan satışların elverdiği bir orana oturacaktır. Sektörün sağlıklı bir biçimde gelişebilmesi için özellikle küçük ölçekli ikincil alışveriş merkezlerinin yatırım planlarını daha uzun vadeli yaparak kiraları satışlara oranla makul düzeylerde teklif etmeleri gerekir. Perakendecilerin de daha geniş tüketici kitlelerini hedefleyen perakende formatları geliştirerek bu merkezlerde verimliliği sağlayacak mağaza arzını sağlamaları gerekir. Bir AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz?Proje sahibinin özellikleri ve yönetim becerisi, bölgenin demografik yapısı, kentli nüfus oranı, tüketim alışkanlıkları, rekabet özellikleri, alışveriş merkezinin konumu, ulaşım özellikleri, projenin boyutu, mimari özellikleri, iç akış düzeni, mağazanın konumu, ticari şartları, hukuki şartları ve diğer özel durumları. AVM mağazacılığı mı, cadde mağazacılığı mı daha avantajlı?Mağazanın verimlilik kriterlerini doğrulaması şartıyla perakendeci açısından bir fark olmamalı. Ancak caddelerdeki mağaza arzının fiziki şartları modern perakendeciliğe uygun olmuyor. Eski alışkanlıklarla caddelerdeki kiralar iş potansiyeline göre halen çok yüksek. Ayrıca, maalesef caddelerimiz modern tüketicinin talep ettiği rahat ve güvenli ortamı ve ulaşım kolaylıklarını sağlamaktan uzak. Kent ortamı geliştikçe, yaya bölgeleri arttıkça caddelerde perakendecilik gelişecektir. Mevcut şartlar altında alışveriş merkezleri daha avantajlı gözüküyor.Assos Genel Müdür Mustafa Kemal Çeçen Doğru seçimlerle ilerliyoruz Son dönem sayıları artan alışveriş merkezi yatırımlarını nasıl değerlendiriyorsunuz?Nihai tüketici, her alanda gereksinimlerini karşılaması bakımından; gıdadan tekstile, beyaz eşyadan lüx tüketim ürünlerine kadar tüm markaları ve sektörleri bir çatı altında toplayan alışveriş merkezlerine yöneliyor. Alışveriş merkezleri, insanların konforu ve keyfi için yaratılan yaşam merkezleri. Alışverişin yanısıra hobilere ve sosyal faaliyete imkan tanıyan bu merkezler, modern çağın vazgeçilmezi. Aradığınız tüm markaları bir arada bulmak, konforlu ve kaliteli bir yapıda zaman geçirmek insanlar için önemli. Ülkemizde de hızla çoğalan AVMler , nihai tüketicinin de tercihini ve memnuniyetini açıkça gösteriyor. Biz gelişmekte olan bir pazarız. Bu ilgi ve yapılan yatırımlar, beklenen bir durumdur. Biz mağazalaşmaya yeni başlayan bir markayız. Şu an hizmette olan 6 mağazamız var, hepsi AVM içinde... Bu ay sonuna dek açılacak olan 3 mağazamızda yine AVM içinde yer alıyor. Kontrollü bir büyümeyi tercih ediyor durumdayız. Lokasyon ve AVM seçimi çok hassas bir konu. Sıkıntı çektiğiniz noktalar neler?AVMnin yeri, yönetimi ve marka karmasının bu konuda en önemli unsurlar olduğunu düşünüyorum. Yeni bir AVMnin sağlam bir çıkış yapabilmesi ve başarılı olması için bir çok detayı çözmüş ve bunu doğru bir planlama ile hayata geçirebiliyor olması gerekmektedir. Doğru marka seçimleri, sektör dağılım oranlarında ki denge ve iki tarafı da memnun edecek ticari detaylar yakalanır ve AVM nin tanıtımı yeterli düzeyde yapılırsa sıkıntılar yaşanmaz kanaatindeyim.Geçmişte yaşanan sıkıntıların AVMlerin açılış zamanları, doluluk oranları ve başarısız yönetimlerden kaynaklandığını biliyoruz. Ancak biz yeni AVM lerle birlikte bu sektöründe gelişerek en iyi halini aldığı projeler içinde yeralıyor olduğumuzdan, bir sıkıntı söz konusu değildir. Umarım uzun vadede doğru girişim ve planlamalar sayesinde bir sorun yaşanmaz. Kiralar hakkında ne düşünüyorsunuz?Bir iyileştirme söz konusu ancak kiraların ciddi anlamda düşmeye başladığı söylenemez. Elbette ki en sağlıklı olan işin başında doğru bir kira belirlenmesidir. Sonuçta bu iki tarafında memnuniyetine hizmet eden ortak bir yatırımdır. Kiracıları da bu anlamda zorlamamak ve ticari faydayı maximuma çıkarmak amaç olmalıdır. Bir AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz?Markanızın imajı, hizmet standartı ve vizyonunun güzel bir özeti olan mağazalarınızla, tüketici ile buluştuğunuz çok özel alanlar yaratmış oluyorsunuz. Bu da oluşturmak istediğiniz marka algısının tüketiciye direk ulaştığı önemli bir etkendir. Mağazalarınız, markanızın bilinirliğini arttırmanın yanısıra marka kimliğinizin doğruya en yakın şekliyle algılanmasını sağlar. Tüketici ile birebir buluşmak önemlidir. Böylece oluşturduğunuz kalite ve hizmet standartınızı koruma şansınızda olur.Durum böyle olunca seçimi tüm kriterleri detaylı bir şekilde analiz ederek yapmak gerekir. Assos olarak, AVMler için yatırım kararı alırken marka kimliğimiz ve hedef kitlemizle örtüşen lokasyonlardaki alışveriş merkezlerini öncelikli olarak tercih ediyoruz. Doğru seçim yapabilmek bu noktada çok önemli. AVMnin yeri, konsepti, metrekaresi, ayrıcalığı, yerleşim planı, marka karması, kira seviyeleri ve şartları, yönetimi, yatırımcısı hepsi seçim yaparken baz aldığımız kriterler. Varlığını uzun yıllar başarıyla devam ettirecek olan projeleri bugünden belirlemeye çalışıyor, yatırımlarımızı buna göre yönlendiriyoruz. Bu sebeple hem tüm bu kriterleri taşıyan AVM ler de, hem de markamız için fayda yaratacağına inandığımız caddelerde tüketicimizle buluşmaya devam edeceğiz. AVM mağazacılığı mı, cadde mağazacılığı mı daha avantajlı?İster AVM olsun ister Cadde, her ikisinin seçimi de markamızın vizyonu ve hedefleri doğrultusunda şekillenir. Esas aldığınız konu; markanızın hedefleri ve planlarınız olunca bu iki alanın birbiri üzerinde üstünlük durumu söz konusu olamaz. Önemli olan uzun vadede marka menfaatini düşünmek ve markanızı doğru lokasyonlarda tüketici ile buluşturmaktır. Ayyıldız Yönetim Kurulu Başkanı Levent Çebi AVM'lerin sonununu iyi görmüyorum Bizim için AVMlerin Türkiyedeki durumunu ve Ayyıldızın bu pazara bakışını değerlendirir misiniz?Nerdeyse 50 metre uzaklıkla AVM inşa edilmeye başladı. Nerde bu kadar müşteri? Her AVM diğer AVMnin müşterisini parçalıyor, inanılmaz düzensiz bir çoğalma. Bizim alışveriş merkezlerinde 9 mağazamız var, 17 tene de cadde mağazamız bulunuyor. Ancak faaliyet gösterdiğimiz alışveriş merkezlerine sadece bulunmak için vitrin olsun diye girdik, bu kiralarla para kazanmak nasıl mümkün olabilir ki. Kiralar son dönemde düştü. Size etkisi ne oldu?Ben düşen bir kira göremiyorum. Düştü deniyor halen fiyatlar çok yüksek, düşen falan yok. Bence doğru olan cadde mağazacılığıdır, alışveriş merkezlerinin sonunu iyi görmüyorum.Adidas Perakende Satış Direktörü Çiğdem Deniz 'AVM yönetimleri uzmanlara bırakılmalı' Son dönem sayıları artan alışveriş merkezi yatırımlarını nasıl değerlendiriyorsunuz?Türkiyede AVM sayılarındaki artış 2011 yılına kadar bu hızla devam edecek gibi görünüyor. Yabancı yatırımcıların da konuya olan ilgisi devam etmekte; sadece belli başlı büyük şehirlerde değil tüm Türkiye genelinde keyifli ve farklı AVM projeleri görüyoruz. Bizim gibi gelişmekte olan pazarlar için AVMlere olan bu ilgi, beklenen bir durum aslında. Burada önemli olan, seçici olabilmek; pek çok farklı proje arasından en doğru AVMlerini belirleyebilmek. AVMnin yeri, marka karması, konsepti, kira seviyeleri kadar, yatırımcı ve AVM yönetimi de bu seçimde belirleyici faktörler arasında. Kuşkusuz bugün birbirine yakın lokasyonlarda açılan AVMleri arasından, ileride sadece bazıları başarılı olacaklar. Bizler bu AVMleri bugünden belirlemeye ve yatırımlarımızı ona göre yönlendirmeye çalışıyoruz. Pek çok alternatif arasından girmediğimiz AVMler de olabiliyor. Sizin kaç tane AVM, kaç tane cadde mağazanız var?adidas bugün Türkiye genelinde kendisine ait 24 konsept mağaza, 13 outlet mağaza, 111 franchise mağaza ve 306 adet corner / çok markalı spor mağazası ile sporseverlere ulaşmakta. Kendi işlettiğimiz ve franchiseelerimize ait olan mağazaların 63 adedi AVMlerde, 85 adedi ise caddede yer almakta. 'Türkiyedeki AVMler, Avrupadakilerden daha iddialı' Girdiğiniz AVMlerden memnun musunuz? Sıkıntı çektiğiniz noktalar neler?Konsept ve marka karması gibi pek çok yönden bakıldığında, Türkiyedeki AVMler, Avrupadaki benzerlerinden çok daha önde ve iddialı. Bu anlamda Türkiye perakende sektörü, komşu ülkelerden ciddi turist çekmeye başladı.Yeni bir AVMnin kuvvetli bir başlangıç yapabilmesi ve başarısının sürdürülebilir olması, pek çok doğruyu aynı noktada buluşturabilmeyi gerektiriyor. Başarıyı belirleyici faktörler arasında da yatırımcının kim olduğu, bu sektördeki tecrübesi ve istekliliği çok büyük önem taşıyor. Doğru marka mixi ve iki tarafı da memnun edecek bir kira seviyesi yakalandıktan sonra, zamanında açılan bir AVMnin sağlıklı ticari sonuçlar doğurmaya devam etmesi, profesyonel bir AVM yönetimi olmasına ve uyumlu bir kiracı - AVM işbirliğine dayanıyor.Geçmişte yaşadığımız sıkıntılar genelde AVMlerin zamanında ve yüksek bir doluluk oranında açılmaması ya da sonrasında yönetimin uzman kadrolarca yapılmamasından kaynaklandı. Bir dönem çok yüksek olan kiralar yavaş yavaş düşmeye başladı? Sizce yeterli mi, düşmeye devam edecek mi?Açıkçası kiralarda farklılık yaratacak bir gerileme görmüyoruz. Ancak yüksek sabit kira ile yola çıkan AVMlerde, çeşitli nedenlerden dolayı ticari beklentiler karşılanmadığı zaman bazen pazarlama desteği ya da geçici kira indirimleri gibi uygulamalar teklif edilebiliyor. Bunu yerine baştan doğru bir kira saptaması yapılmasını ve yatırımcılara nefes alma imkanı tanınmasını tercih ederiz. Genel giderler de ciddi bir masraf kalemi oluşturuyor. Bir AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz?adidas Türkiye olarak perakendeciliğin, markamızı ideal şartlar altında tüketici ile buluşturma fırsatı verdiğine ve bizi tüketiciye yakın tuttuğuna inanıyoruz. Bu nedenle de daima yepyeni konseptler ile bu alanda yatırım yapmaya devam edeceğiz. Önümüzdeki senelerde hem marka karmasının doğruluğuna inandığımız yeni alışveriş merkezlerinde, hem de fırsat gördüğümüz alışveriş caddelerinde tüketicimiz ile buluşmaya devam edeceğiz. Detaylı bir analiz sonucunda kriterlerimize uyan tüm noktalarda büyüyeceğiz. AVMleri için yatırım kararı alırken daha önce de belirtmiş olduğumuz gibi, AVMnin lokasyonu, büyüklüğü, yönetim ekibi, marka karması, genel konsepti, yerleşim planı, kiralama şartları, bölgedeki diğer gelişmeler gibi pek çok farklı kriteri göz önünde bulundurmaktayız. Chicco Genel Müdür Ahmet Dalyancıgil 'Kiralar düşmedi, sadece biraz normale indi' Genel olarak alışveriş merkezleriyle ilgili düşüncelerinizi öğrenerek başlayalım...Son yıllarda hızlı bir şekilde artan AVM sayıları, organize perakende sektörünün büyümesi için itici bir güç vazifesi görmekte ve bu kategoride yer alan perakendecilerin yaygın perakendecilik yapmasına olanak vermektedir. Ancak bu gelişme ve büyüme perakendecilerin verimliliklerinin düşmesi gerçeğini ortadan kaldırmıyor. Perakende sektöründeki alanların yüzde 35 oranında büyüdüğü bir dönemde perakende cirolar yüzde 10 artabilmişs, yeni AVM yatırımlarının perakende sektörüne ne ölçüde verimlilik sağlayabildiği sorgulanmalıdır. Bu büyüme sürdürülebilir ve istikrarlı büyüme değildir. Bu büyümenin perakendecilere getirdiği Verimsizlik yükünün AVM kira giderleri ve ortak alan giderlerinin geriye çekilmesi ise kısmen finansman edilmesi sürdürülebilir bir büyümeye ve perakendecinin verimlilik negatif yükün azaltılmasına olanak sağlayacaktır Sizin kaç tane AVM, kaç tane cadde mağazanız var?5 cadde, 12 AVM mağazamz var. Girdiğiniz AVMlerden memnun musunuz? Sıkıntı çektiğiniz noktalar neler?Artan kira giderleri ve yeni mağazaların perakende cirolara olumsuz etkisi (verimsizlik olarak) nedeni ile son 3 yıl içersinde 1 yeni AVM içersinde mağaza açtık. Yeni mağaza açtığımız AVM de beklentilerimizi makul belirlediğimiz için şu an için bir sorun gözükmüyor. Ancak bu AVM ye yakın olan diğer AVM de ise ciddi bir ciro sorunu yaşıyoruz. Bu da çok doğal yeni AVM yeni müşteri yaratamıyor, yaratsa da kısıtlı bir yeni müşteri yaratma kapasitesi var. Dolayısı ile mevcut müşteri bölünmeye başlıyor. Düşüş var deniyor, var mı gerçekten?Bence yeterli değil. Zaten bir düşüş olduğunu düşünmüyorum. Başlangıçta belirlenen kira bedelleri çok yüksekti. Olsa olsa yüksek kiralardan normal kira bedellerine doğru bir yaklaşma var. Bir AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz?Kira sözleşmesinin süresi içersinde perakendeciye(kiracıya) tek taraflı fesih hakkı vermesi olmazsa olmaz kriterimiz. Aksi takdirde AVM de işler kötü gittiğinde bu risk tamamen perakendecide oluyor. Makul bir sabit kira ve ulaşılabilir bir yüzde kira tercih sebebimiz. AVM mağazacılığı mı, cadde mağazacılığı mı daha avantajlı?Bu konuda net bir şey söylemek doğru değil. Her iki perakende modelinin de avantaj ve dezanantajları var. Bunu konuma, hedef kitleye ve perakendecinin beklentilerine göre değerlendirmek gerekir. Goldaş Satış ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Bora Tanrıkulu 'Alışveriş merkezlerindeki mağazalarımızdan memnunuz' Son dönem sayıları artan alışveriş merkezi yatırımlarını nasıl değerlendiriyorsunuz? 2007 yılı sonunda Türkiyede toplam 179 alışveriş merkezi vardı. Bu sayı Mayıs 2008de 199a yükseldi. Bu büyüme hızı ile baktığımızda, önümüzdeki 3 sene içerisinde Türkiyede AVM sayısı 300-350 civarında olacak gibi gözüküyor. AVMlerin sayısındaki bu artış aslında ürkütücü değil. AVM sayısını değerlendirmede esas alınan kriterlerden birisi de 1000 kişiye düşen kiralanabilir AVM metrekaresi. Bu kritere göre bakıldığında Türkiye halen Avrupanın çok gerisinde. AVMlerdeki bu hızlı artışa karşın ortadaki en büyük risk ise kira bedellerinin yüksekliği. Bugün mağaza kiralarını ödeme güçlüğü yaşayan bazı perakendecilerin ortada kaldığını söyleyebiliriz. Sizin kaç tane AVM, kaç tane cadde mağazanız var? Türkiyede Goldaş Mağazacılık ve Pazarlama A.Ş. bünyesindeki 89 mağazamızın 69 tanesi AVMlerde, geri kalanı ise caddelerde bulunuyor. Genel olarak baktığımızda bulunduğumuz AVMlerden memnun olduğumuzu söyleyebilirim. Yukarıda da belirttiğim gibi birçok perakendecinin sıkıntı yaşadığı noktaların başında kira bedellerinin yüksekliği geliyor. Bir dönem çok yüksek olan kiralar yavaş yavaş düşmeye başladı? Sizce yeterli mi, düşmeye devam edecek mi? Birçok AVMde kiraların düşme trendine girdiğini görüyoruz. Perakendecilerin cirolarının kira giderlerindeki artışı karşılayacak kadar hızlı yükselmediği ve bugün mağaza kiralarını ödeme güçlüğüne düşen birçok firmanın olduğu gerçeğini göz önünde bulundurursak kiralardaki düşüşlerin devam edeceğini düşünebiliriz. Bir AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz? AVM tercihlerinde en önemli kriterler arasında lokasyon, hitap ettiği hedef müşteri kitlesi, ziyaretçilere sunulan olanaklar, içerideki mağaza çeşitliliği, kira seviyelerinin perakendeci ve AVM arasında kazan-kazan ilkesine dayanarak belirlenmiş olması yer alıyor. AVM mağazacılığı mı, cadde mağazacılığı mı daha avantajlı? Her ikisinin de birbirine göre farklı avantajları olduğunu söyleyebilirim. AVMler daha sistemli ve merkezi hizmet anlayışı ile ilerlerken, cadde mağazaları geniş müşteri kitlelerini yakalamada avantajlar sunuyorlar. Birinin diğerine göre ezici üstünlüğü olduğunu söylemek güç. Seven Hill Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Özbek 'Düşürmeyi bırak hiç kira almasalar bile değişen bişey olmaz' Son dönem sayıları artan alışveriş merkezi yatırımlarını nasıl değerlendiriyorsunuz? Sizin kaç tane AVM kaç tane cadde mağazanız var?Son dönemlerde açılan alışveriş merkezleri bilinçsiz ve planlanmayan yatırımlar olduğu için şuanda perakende sektörüne büyük sekte vuruyor. Yan yana açılan alışveriş merkezleri dünyada sadece Türkiyede görebilirsiniz. Devlette bununla ilgili hiçbir şey yapmadığı için yatırımcılarda mantıksız yatırım yaptığı için tüm sektörü olumsuz etkiliyor. Bizim 15 tane alışveriş merkezlerinde 38 tane ise cadde mağazamız mevcuttur. Girdiğiniz AVMlerden memnun musunuz?Mağazalarımızın %80i cadde mağazası %20si ise alışveriş merkezlerindedir. Artık alışveriş merkezlerinde mağaza açmama kararı aldık. Bugüne kadar girdiğimiz alış veriş merkezlerine girerken ince eleyip sık dokuduğumuz için şu ana kadar bir problemimiz olmadı. Bir dönem çok yüksek olan kiralar yavaş yavaş düşmeye başladı. Sizce yeterli mi, düşmeye devam edecek mi?Evet doğru. Bir dönem yüksek olan kiralar düşmeye başladı ama bu sadece insanların yüreğini çok kısa ferahlattı. Bugün bir alışveriş merkezine insanlar girmeyip alışveriş yapmıyorlarsa değil kira düşürmeyi kira almasalar bile yüzde 90ında sonuç değişmeyecektir. Bir AVMye girerken hangi kriterleri göz önünde bulunduruyorsunuz?Biz bugüne kadar girmiş olduğumuz alışveriş merkezlerinden memnunuz ama bu saatten sonra alışveriş merkezlerine girmeme kararımız olduğu için bunanla ilgili ciddi bir çalışma yapmıyoruz yapmayacağız da Cadde Mağazacılığı daha mı avantajlı?Kesinlikle cadde mağazacılığı alışveriş merkezleri mağazacılığından çok daha avantajlıdır. Bunun ispatı da cadde mağazalarında yapmış olduğumuz cirolardan açıkça bellidir. Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Ekrem Akyiğit 'Aynı gemide olduğumuzu bilmeliyiz' Alışveriş merkezi yönetimlerinde artık yeni bir bakış açısına, yeni bir yapılanmaya ihtiyacımız var. Ciro kirası ve sözleşme standartları kapsamında; AVM ve mağaza performansına bağlı olarak ciro oranına göre kiralar belirlenmeli, sözleşmelerin genel madde standartları oluşturulmalı, şantiye kirası adı altındaki talepleri kaldırılmalıdır. YTL cinsinden kira ödemesine geçilmeli, taahhüt edilen açılış tarihi ve doluluk oranları sözleşme maddelerine eklenmeli, doluluk oranlarının oluşmadığı açılışlarda mağazalardan kira alınmamalı, sözleşmeler belirtilen süre sonunda yasalara uygun olarak devam ettirilmeli. Genel giderler ve yönetimi kapsamında; genel gider kalemlerinin standartlarının oluşturulması, genel gider yönetimi şeffaflaşmalı ve gerektiğinde kontrolü, yatırım sayılan inşaat faaliyetlerinin genel gider içinden çıkarılması sağlanmalı. Alışveriş merkezlerinin lokasyon, gayrimenkul ve kira bant aralığı olarak değerlendirmelerinin yapılması gerekiyor. Aynı gemide olduğumuz bilincinden hareketle herkes elini taşın altına koyması ve geleceğin daha güçlü Türk marklarını ve ülke alışveriş merkezlerini yaratmak için bugün sorunların çözümünde omuz omuza verilmesi gerekiyor. Hayal Dünyası Halkla İlişkiler Müdürü Esra Gürbüz '16 tane açtık, yine AVM'lerden devam edeceğiz' Son dönemde özellikle AVMlerde çok gördüğümüz, öne çıkan bir marka oldunuz. Alışveriş merkezlerine bakışınızı öğrenebilir miyiz?A.V.M sayılarının artması hem türk lirası hemde döviz bazında ülkemizde yapılan yatırımların artması demektir. Ayrıca alışveriş kültürünün gelişmesine ve satış sonrası hizmetin ve bilinçli tüketici sayısının artmasına önemli rol oynamaktadır. Bu tür gelişmelerin perakende ve mağazacılık sektörünü son derece olumlu etkilediğini düşünüyorum.Hayal Dünyası Oyuncak sadece alışveriş merkezinde mağaza açıyor. 16 alışveriş merkezinde yer alıyoruz. Problem yaşadığınız noktalar var mı bu yatırımlarda?Genel olarak memnunuz fakat merkezlerin bünyelerinde bulunan markaları daha fazla ön plana çıkarması gerektiğini düşünüyorum.Çünkü yapılan her çalışma AVMye giriş sayısının ve bilinirliğinin artmasına sebep olacaktır. Kiralarla ilgili tartışma sürüyor ancak bizce AVM sayısı arttıkça kiralar düşecektir. AVM mağazacılığı mı, cadde mağazacılığı mı daha avantajlı sizce?Her ikiside avantajlı fakat A.V.M mağazacılığının gelişmekte olan alışveriş kültürü ve tek binadan tüm ihtiyaçlarını giderebilme gibi avantajları önemli ölçüde müşteri çekmektedir. Bu özel haber, perakende.org kaynak gösterilerek ve haberin geçtiği sayfaya link vererek kullanılabilir...
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive