Deposite AVM Genel Müdürü Oray Demir

AVM Pazarı Henüz Doyuma Ulaşmadı

Eklenme Tarihi : 22 Mayıs 2008 Perşembe
deposite-avm-genel-muduru-oray-demir
Yakın zamanda İstanbulda bir alışveriş merkezi açıldı. Adı Deposite olan bu AVMnin bir çok ilgi çeken özelliği var. Öncelikle konsepti outlet... Ucuza alışveriş yapmak isteyenlerin öncelikli tercihi olacak AVM, pek bulmanın mümkün olmadığı markaların outletlerini de bünyesinde bulunduruyor. Deposite AVM ve Sinpaş Yatırım ve İşletme A.Ş.nin Genel Müdürü Oray Demirle sektörü ve AVMyi konuştuk... Ceyhan KONUKOray Bey öncelikle sizi tanıyarak başlayalım?İstanbul Teknik Üniversitesi Elektrik - Elektronik Fakültesi Elektrik Mühendisliği mezunuyum. Mezun olduktan sonra, bir süre mesleğimi yaptım. İş ve eğitim nedeniyle yaklaşık 4 yıl kadar Kanadada kaldım. O dönem Türkiyede tek alışveriş merkezi Galeriaydı. Ancak ben Kanadada çok sayıda AVM görerek, sektöre ilgi duymaya başladım. Döndükten Enka Grubu bünyesinde faaliyet gösteren Pimaşta pazarlama kariyerim başladı. Pimapen markası, orda olduğum dönemde ortaya çıktı. 1991-2001 yılları arasında Enkada bayilik, showroomlar, mağazacılık ve hizmet sektöründe çalıştım. Orda genel müdür yardımcısıyken ayrıldım. 3 yıl boyunca paralel sektörlerde çalışmalarım oldu. Derken Sinpaş Grubuyla tanıştım ve 3,5-4 yıldır buradayım. Sinpaş daha çok konut sektöründeki yatırımlarıyla bilinse de, önemli sayıda gayrimenkul yatırımı. Bir de sizden Deposite AVMnin yatırım ve yönetim firması Sinpaşı dinleyebilir miyiz?Sinpaş konut sektörüne odaklanmış, bu sektörde 35 yıllık geniş bir tecrübeye sahip ve belli kalite mertebesini yakalamış bir firma. Sinpaşın çok bilinmeyen bir ticari gayrimenkul portföyü de var. Ticari gayrimenkul içinde sanayi tesisi, iş hanı, iş merkezi, ofis binası ve AVM gibi yapılar yer alıyor. Sinpaş Yatırım İşletme ve Ticaret A.Ş. olarak, bugün ticari gayrimenkul alanında 19 projeyi yönetiyoruz. Sinpaş Yatırım İşletme ve Ticaret A.Ş., ticari gayrimenkullere yatırım yapan ve işleten bir firma. Bunun dışında grup bünyesinde; inşaat yapan ve arazi geliştiren Sinpaş Yapı ve Endüstri A.Ş. ve bir de bir çok kişi tarafından bilinen Sinpaş GYO var. Gene konuta odaklanan Sinpaş GYO, geçen sene halka arz olduğunda, Türkiyenin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığıydı. Bugün ise Borsadaki hisse değerleri açısından yine ilk 3 arasında olan bir gayrimenkul yatırım ortaklığı. Deposite, son dönemde sayıları artan AVM projelerinden outlet konseptiyle oldukça ayrıldı. Depositenin fark yaratan özellikleri sizce neler?Türkiyede AVM tanımına sineması, marketi olacak, food court, bowling, buz pateni gibi alanlar da giriyor. Ancak dünyada böyle değil. Konseplerine göre farklılıklar gösteren AVMlerin temel özelliği, bir köşesinde mutlaka perakendenin olması. Son dönemlerde de Türkiyede yatırımlar hızlandı dediğiniz gibi. Ve yatırımların hepsi birbirine benzemeye başladı. Hatta birçoğu lokasyon olarak da birbirine çok yaklaştı. Bu da tüketicinin tepkisini almaya başladı.Biz bu nedenle çok düşündük. Doğru konseptin outlet olduğuna inandık. Gerçek bir outlet olalım, buraya gelen insanlar alıveriş yapmaya, markaları ucuza almaya gelsin istedik. Bu marka karmasını nasıl yarattınız? Öne çıkan markalar nelerdir?Marka karmasını oluştururken, birkaç danışman firmadan destek aldık. Bölgeyi iyi inceledik. Bölge, bir outlet bölgesi. Çünkü pek çok fabrika satış mağazası ve depo var. Olmayanların bölgeye ilgisi çok yüksekti. Böyle bir AVM bekleyen çok sayıda marka vardı. Fabrika satışi mağazası olanlar arasında, lokasyonundan memnun olmayıp bizi tercih edenler de çok oldu. Biraz da kendi kendine gelişti shopmix. Oldukça ilgi çekici mağazalarımız da var. Örneğin; Tcibo her ülkede sadece bir tane outlet seçiyor. Türkiyede de Depositeyi tercih etti. Yine Tefalin Türkiyedeki ikinci outleti Deposite AVMde. Tefal mağazasının enteresan olan tarafı defolu ürünleri de satıyor olması. Bu elektronik ürünler de çok sık olan bir uygulama değil.Farklılaşmak gerekiyorKonsept farklılaşmanın bir yöntemi dedik. Peki fark yaratmanın farklı yolları neler?Dünyada karma kullanımlı iş merkezleri trendi var. Bunun gibi birden fazla fonksiyonlu yerleşkeler, farklılaşmanın bir yolu olabilir. Bu fonksiyonlar; kongre merkezi AVM, hastane - otel- AVM ya da eğlence parkı - AVM olabilir. Bu tür çok kullanımlı oluşumların sayısı yakın zamanda Türkiyede de artacak. Birbirine benzeyen AVMlerin sayısı azalacak diye öngörüyorum. Mutlaka farklılaşmak gerekiyor. Sinpaş AVM yatırımlarına devam edecek mi?Evet, Eyüpte devam eden bir projemiz var. Karma kullanımlı bir iş merkezi olan proje, 20 bin metrekare perakende alanına ve 40 bin metrekare de ofis alanına sahip. Şu anda renavasyon ve restorasyon süreci devam ediyor ve proje 5-6 ay içinde tamamlanmış olacak. Kiralamalar başladı. Bunun yanında Bursada mevcut bir arazimiz var. O arazi üzerinde bir proje düşünüyoruz. Ancak şimdilik netleşen bir şey yok. Bir de Sinpaş Grubu bünyesinde devam eden bir Acıbadem projesi var. Ancak onun pazarlama ve yönetimini başka bir şirket yapacak. Yani bu sektörle ilgili benzer çalışmalarımız devam edecek. Son dönemdeki yatırım trendlerini nasıl değerlendiriyorsunuz? Bir taraftan büyük şehirlerde birbirine yakın lokasyonlarda, diğer taraftan Anadolu şehirlerine kayan yatırımlar Siz bu yatırım trendlerini nasıl değerlendiriyorsunuz?İstanbulun imar planlarına göre bir takım gelişme aksları var. 10 sene hiçbir şey olmayan bölgeler, bugün yeni ilçeler olarak tanımlandı. Son dönemde Anadolu Yakasında Çekmeköy, Ümraniye, Dudulu, Sarıgazi aksında çok ciddi bir gelişme var. Avrupa Yakasında ise, Başakşehir, Halkalı, Bahçeşehir ve Beylikdüzü ciddi bir gelişme gösterdi. Tabi ki nüfusun artacağı bölgelerde AVMlere ihtiyaç var. Ancak ihtiyaçtan fazla yatırım yapılmamasına dikkat etmek gerekiyor.Türkiyenin AVMlerle tanışması 85-86lara denk geliyor. Önceden, yapılan AVMler tüm şehre hitap ediyordu. Ancak yeni projeler bölgesel kalmak durumunda. Bu, çok nitelikli, tüm şehre hitap eden projeler de yapılmamalı demek değil Taksime bir AVM neden olmasın?İstanbulun hala bir potansiyeli var size göre öyleyse, değil mi?Evet, ama İstanbulda bir arazi problemi var. Arazi sorunları organize edilebilirse, Taksim Meydanına niçin bir AVM yapılmasın Ancak bunlar zaman isteyen süreçler. Öncelikle bir arazi üretilmesi ve üzerine bir proje gerçekleştirilmesi gerekiyor. Anadolunun ise bu konuda potansiyelinin oldukça yüksek olduğuna inanıyorum. Ancak burada lokasyon ve konsapt seçimi çok önemli. Anadolu şehirlerinin mevcut kültürel dokuları var. Gidip de fast food restoran açarsanız, başarılı olma şansınız çok yüksek değil. Her bölgenin yapısına, kültürüne göre projeler geliştirilirse başarılı sağlanırSinpaş Grubu olarak, biz de bir-iki Anadolu şehriyle ilgileniyoruz. Perakendeciler AVM kiralarının yüksekliğinden şikayetçi. Siz bu konuda neler söylemek istersiniz?Bizim kiracılarımızın öyle şikayetleri yok. Çünkü biz çok makul fiyatlar sunduk kiracılarımıza. Makul olması için de çok çaba sarf ettik. Buraya gereksiz, anlamsız paralar harcamadık. Yapılan yatırımın her kuruşunun bir anlamı var. Bu hassasiyetimiz de, kiralara ucuzluk olarak yansıdı. Sinpaş Grubu bir yere yatırım yaparken hesabın çok iyi yapıyor. Bir dönem arzın yetersizliğinden şişirilmiş kiralar oldu. Ancak artık bu dönemi geçtik. Hem araziyi geliştirirken, hem de üzerine yapılan yatırımlar bilinçli yapılırsa, bunun geri dönüşü yine makul olur. Gayrimenkul firmalarında da son zamanlarda AVM yatırımlarına yöneldi. Siz bu pazarın geleceğini nasıl görüyorsunuz? Biz de Avrupa ülkelerinin bir dönem tanıştığı mezarlık AVM kavramıyla tanışacağız. Ama ben yaklaşık 8-10 sene daha, pazarın yatırım kaldırabileceğini düşünüyorum. Hala ihtiyaç var. Bir de Türk halkı alışveriş yapmayı seviyor. Kültürümüz de buna müsait. Deposite yeni bir AVM olması dolayısıyla değişikliğe oldukça müsait gibi. Konsepti geliştirmeyi düşünüyor musunuz?Konseptimizle tüketicilerimizden oldukça olumlu tepkiler aldık. Ancak en büyük beklentileri alışageldiği gibi alışveriş ve yaşam merkezi olamamız. Bize de böyle talepler geliyor. Har ne kadar biz mümkün odluğunca AVM konseptini tercih etsek de, gelen talepleri değerlendirmeyi düşünüyoruz. Beklentiler doğrultusunda değişiklikler yapmaya devam edeceğiz.
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive