Revak&BLBprivate Genel Müdürü Belgin Bilgiç

Doğru Proje, Toprakta Tüm Kararların Verildiği Projedir

Eklenme Tarihi : 03 Haziran 2008 Salı
revakblbprivate-genel-muduru-belgin-bilgic
Sektörün genç ve başarılı isimlerinden RevakBLBprivate, yatırım danışmanlığından yönetime kadar geniş hizmet yelpazesiyle sektörde faaliyet gösteriyor. Nabzı hiç düşmeyen AVM pazarını ve firmayı, RevakBLBprivate Genel Müdürü Belgin Bilgiç ile konuştukÖncelikle RevakBLBprivateı tanıyabilir miyiz?Şirketimiz oldukça genç ama yapılanmasını tamamlamış, Hollanda ortaklı bir anonim şirketidir. RevakBLBprivate, alışveriş merkezleri danışmanlık, kiralama ve yönetim hizmetiyle birlikte SPK lisanlı ile değerlemede de rakiplerinden sıyrılmaktadır. Referanslarımız sektöründe lider markalardan oluşmaktadır. Yeni kurulmuş bir şirket olmamıza rağmen referanslarımız, başarılı olduğumuzun en güzel kanıtıdır. Son dönemde Türkiyede gayrimenkul yatırımı, danışmanlığı deyince akla ilk alışveriş merkezi yatırımları geliyor. Bu trendi nasıl değerlendiriyorsunuz?Gayrimenkul yatırımı, danışmanlığı deyince akla ilk gelen AVM yatırımları olmamalıdır. Ben mimar olarak, gayrimenkul deyince her türlü mülkü anlıyorum. Bu meslekten kişiler ve SPK lisanslı değerleme uzmanları, uçak ve geminin de gayrimenkul olduğunu biliriz. Ancak konu AVMler olduğu için görüşlerimizi bu konu üzerinde konuşarak paylaşacağız. Hizmet alanı sadece AVM pazarlaması ve yönetimi olan danışmanlık firmaları; özellikle son zamanlarda AVMlerin üretim hızı, markaların sayısı ve taleplerinin doyum noktasına çoktan ulaşması açısından kaygılı gözükmekteler ve markalarda benzer kaygıyı paylaşmaktadırlar. Bu kaygı, özellikle belli bölgeler için daha fazladır. Ben bu konuda fazla kaygı taşımıyorum. Zira biliyorum ki; AVM yatırımı, yatırımı yapan yatırımcı/girişimci firmanın tercihinden ziyade, o arsanın yerel yönetimlerce belirlenen yapılanma hükümleri dediğimiz ana kararlarına göre şekillenmektedir. Yerel yönetimler o bölgede yaşayan / yaşayacak insan sayılarını baz alarak belli yapı türlerini ve yaklaşık yapı büyüklüklerini leke halinde büyük ölçekli planlara işlerler. Bu doğrultuda söz konusu arsanın hangi büyüklükteki bir yapıyı bulunduracağı yasalarla belirlenmiş olur. İşlenen bu planlardaki hükümler o bölgede yaşatılması öngörülen insanların sayısalı üzerine oturtulmuştur. Bir başka deyişle, o bölgede kısa- orta veya uzun vadede yaşayacak kişi sayısı bize gerekli yapı türlerini ve yapılması gereken yapı büyüklüklerini plan bazında amir hüküm olarak ortaya koyar. Bu nedenle ben AVMlerin sayısındaki çokluğu, yatırımcıların bu yapı gruplarını yapmadaki önceliğinden kaynaklandığını düşünmekteyim. Dolayısıyla kısa süre dayanmayı başarabilen bu yapı türleri sıkıntılı bu dönemi aşacaklardır. Özellikle büyük şehirlerde lokasyonlarıyla, marka karmasıyla, mimarisiyle vs. eleştirilen çok sayıda AVM yatırımı var. Sizin gözlemleriniz neler?AVMlerin marka karması yapılmadan önce karar verilmesi gereken konuların olduğu kanaatini taşıyorum. Kuşkusuz bu konuların başında AVMnin lokasyonu, büyüklüğü, AVM anlayışıyla tasarlanması gereken mimarisi ve hedef kitlesi gelmelidir. Bunların doğru belirlenmesi hedef kitlenin eğilimlerinin de belirlenmesini gerektirecektir. Bu çerçevede AVMdeki yapıya mal edilecek ana tema doğru tespit edilecektir. Bu tespit ise doğru marka karmasının yapılmasını sağlayacaktır. Yapının tasarımı ile başlayan bu süreç; açılışı ile yerini, ziyaretçilerini mutlu eden bir AVMnin hayata geçmesine bırakacaktır. Kısaca yanlışlık; tüm bu tespitlerin doğru yapılmamış olmasından kaynaklanmaktadır. Anadolu şehirlerine kayan yatırımları nasıl değerlendiriyorsunuz? Bu projeler beklenen başarılı elde edecekler mi?Anadolu şehirlerine doğru kayışın en önemli nedenlerinden birinin, büyük şehirlerin AVMler açısından oldukça zengin olması nedeniyle yatırımcıların çıkış arayışı olduğunu düşünüyorum. Anadolu insanının büyük şehirlere göre; yaşam hızı, ulaşım sıkıntıları daha az olduğu için zamanla yarışma gibi dertleri yoktur. Bu da onlara daha geniş zamanlı alışveriş imkanı sağlıyor demektir. AVMler, büyükşehir insanına zaman kazandırmakta ve ihtiyaçlarını aynı anda sağlama imkanı tanımaktadır. Bu sebeple, Anadolu insanının bu kültür geçişini yakalaması zamana bağlıdır. Ben orada yapılacak AVMlerin bu geçiş sonrası umulan başarıyı yakalayacağına inanıyorum. Doğru proje için kriterler neler olmalıdır?Doğru proje, toprakta tüm kararların verildiği projedir. Günümüzde başarılı olmuş AVMler ya ilk olma avantajı ile müşterileri tarafından alışkanlık gereği tercih edilmekte ya da doğru mimari, doğru konsept, doğru lokasyon ve doğru yönetim nedeniyle müşteri bağımlılığını beklenenden kısa sürede oluşturmaktadırlar. Doğru proje, satış odaklı proje olması nedeniyle yukarıda belirtilen süreci doğru teşhislerle doğru verilere oturtan projedir. Sayıları artan AVMler arasından sıyrılabilmek için, farklılaşma olmazsa olmaz deniliyor. Farklılaşma hangi noktalarda sağlanabilir?Farklılaşma tüm yapı türleri için geçerlidir artık. Örneklersek, şehir içinde kalan ve konut olarak kullanılan bir yapının arazi değeri üzerindeki yapıdan fazla olabilmektedir. Bu yüzden, bu tür mülk sahipleri ne tür bir yapı yaparsak ya da bu yapıyı hangi tür bir fonksiyon içeren yapıya dönüştürürsek fizibl kullanımı sağlarız diye rapor talep etmektedirler. Biz şirket olarak bu tür talepleri en etkin ve verimli kullanım analizi diye bilinen raporlamalarla yatırımcılara yapmaktayız. Bu farklılaşmayı içermeyen AVMlerin, açılışından 1-1,5 yıl sonra kapandığı veya fonksiyon değiştirdiği görülmektedir. Farklılaşmanın doğru tespiti öncelikle lokasyonla sonra yapının mimarisiyle ve doğal olarak ta hedef kitlenin verileriyle direk orantılı olacak şekilde ortaya çıkacaktır. Hedef kitlenin eğilimleri, beklentileri bu AVM de istenen, beklenen farklılığın tespiti anlamına gelmektedir. Uygulamaya geçen bu farklılık zaten o anılan AVM yi arzulanan farklılığı içerir hale getirecektir. Bilindiği gibi tüm AVMler tekstilden gıdaya tüm markaları müşterilerine farklı kategorilerde de olsa sunmaktadır. Asıl olan bu AVMnin tüketici tarafından niçin talep göreceği veya görmesi gerektiğidir. Bu sorunun yanıtı, elbette ki AVM nin farklılığıdır. Yurtdışından yeni markalar getirme eğilimini nasıl değerlendiriyorsunuz?Markalarımızın çeşitliliğinin, kalitesinin ve fiyat aralıklarının her kesime hitap edecek şekilde ve yeterli düzeyde olduğunu düşünüyorum. Ancak tüketiciye sunulacak alternatifler açısından ve yine AVMnin hedef kitlesi ile orantılı olarak dikkate alınmasının da gereğini savunuyorum. Potansiyelini yüksek bulduğunuz ve yatırım yapılması gerektiğiniz kentler hangileri?Bunu bir başlık altında toplayarak ve şehirleri de sıralayarak yanıtlamak asla doğru olmaz. Biliyoruz ki, ihtiyacın olduğu her yer veya yerleşim yatırımı gerektirir. İhtiyacı ise halk belirler. İhtiyaç varsa talep vardır ve talep, arz ile cevaplandırılır. Ülkemizde, il veya bölgesel bazda yatırım öncesi bu tür çalışmaları yapan şirketler bulunmaktadır. RevakBLBprivate da yatırımcılara bu raporlamaları yapmaktadır. Kaldı ki yapılması düşünülen her yatırım öncesinde bu analizlerin yatırımcı tarafından uzmanlara yaptırıldığını, daha sonra yatırıma başlanıldığını düşünüyorum. Bu durumda da, bu kadar çok AVM varsa ihtiyaç var olmalı sonucu çıkıyor. Zira aksi, yanlış yatırıma girer ve yatırımcıyı da buna katlanmaya mecbur eder.
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive