MLM Danışmanlık Kurucu Ortağı Lütfi Bayrav

AVM yönetim danışmanlığı ince detaylar ve önemli riskler taşıyan bir iş... Bu kulvarda duayenler arasında yer alan MLM Danışmanlık Kurucu Ortağı Lütfi Bayrav ile bir araya geldik. Röportajda milyon dolarlık projelerin nasıl gerçekleştiğini, başarılı yatırımın püf noktalarını, kısacası işinin ehli bir yöneticinin tecrübelerini bulabilirsiniz

Eklenme Tarihi : 04 Ocak 2008 Cuma
mlm-danismanlik-kurucu-ortagi-lutfi-bayrav
Emre Durdu Asıl zorluk kiralamak değil işletmektir AVM yönetim ve danışmanlığı alanında Türkiyenin sayılı firmalarından biri MLM Danışmanlık. Öncelikle bugüne kadar gerçekleştirdiğiniz projelerinizden bahsedelim isterseniz...1995 1996 yıllarında Türkiyenin ilk kapalı eğlence merkezi Tatilyanın Kurucu Genel Müdürlüğünü, 1996 1998 yılları arasında da Türkiyenin 3üncü alışveriş merkezi Capitolün Genel Müdürlüğünü yaptım. 1998 Martında ise MLMyi kurdum. O zamandan bu yana Türkiyenin alışveriş merkezlerini yaratıyoruz. Alışveriş merkezlerini kiralayarak açılış sonrası yönetimini yapıyoruz. İşe ilk olarak Migrosun Beylikdüzü projesinin yönetimiyle başladık. Büyük şehirler dışında alışveriş merkezlerinin Anadoluya açılmasında da liderlik yaptık. Bunun yanı sıra 2006 yılında uluslar arası pazara girerek faaliyet alanımızı genişlettik. Toplu alışveriş merkezlerinin sayısına baktığımızda 27 tane proje kiralayıp yönettik. 2 tane de yurtdışında olmakla beraber şu anda toplam 29 projeye ulaşmış vaziyetteyiz. Alışveriş merkezleri yatırımlarında Türkiyenin geldiği noktayı nasıl değerlendiriyorsunuz?2006 yılı ve 2007nin Eylül aylarına kadar alışveriş merkezlerinin sayısında çok büyük bir artış yoktu. Var olanlar da genellikle belirli noktalarda toplanmıştı. Ankaraya baktığımızda başlıca iki büyük alışveriş merkezi, bir tane de küçük alışveriş merkezi vardı. Armada ve eski adıyla Migros alışveriş merkezi, sonra Anka Mall yanında açılan, bir de Arcadium vardı. Bunlar haricindeki alışveriş merkezleri Ankarada kısıtlıydı. İstanbula baktığımız zaman da Cevahirin 2005 Ekiminde açıldığını düşünecek olursak Ekimden sonra açılan bir tek Kanyon vardı. Şu aralar alışveriş merkezleri art arda açılmaya başladı. Ankara ve İstanbulda 4, 5 tane alışveriş merkezi aynı anda açıldı ve açılmalar hızla devam ediyor. Bunların ne getirip ne götüreceğini Mart ayından sonra görmeye başlayacağız. Çünkü alışveriş merkezlerine genellikle ilk açıldığında bir ilgi oluyor, müşteriler oraya bir merakla gidiyor. Ama bu işin normal düzeninin oturması 2008 Marttan sonra olacak. Lokal merkezler açılacakBakırköy, Şişli ve Beylikdüzünde çok fazla sayıda, birbirine yakın merkez açıldı. Yatırımların bu kadar yakın olması başarısızlık doğurur mu sizce?Yatırımları basit izinlere bağlamak yerine sektör profesyonellerinin bu kararları birbirine danışarak vermesi daha doğru olur diye düşünüyorum. İsteyene, istediği yerde ruhsat verdiğiniz sürece açılacak alışveriş merkezlerinin sayısı artacak, bunlar yan yana açıldığı takdirde trafiği sıkıştıracak ve halk rahatsız olacak. İstanbulda bundan sonra açılacak bütün alışveriş merkezleri artık mahalli olacak, açıldığı yerdeki bölgenin insanına yönelik olacak. İstanbul, Ankara gibi metropoller haricinde Anadoludaki durumu nasıl değerlendiriyorsunuz?Anadolu şehirlerine baktığımız zaman birden fazla projenin açıldığı yerler var. Bir tane alışveriş merkezi olmayan yerlerde 2-3 tane alışveriş merkezi oldu. Bunu kişisel olarak doğru bulmuyorum. Özellikle Anadolu şehirlerinde 2 veya 3ten fazla projenin olduğu yerlerde yeni projeler gündeme geldiğinde çok özel ve artı bir değer katan proje yoksa, biz kiralamayla ilgilenmiyoruz. Bu anlamda kritik olan, iş yapmış olmak için yapmak değil. Bir alışveriş merkezinde önemli olan açıldıktan sonra yaşaması. Çünkü kiralanma aşaması daha kolay bir süreç. Kiralamadan sonrası ise asıl zorluğun başladığı zaman oluyor. Yeni yatırımlardan hangisini başarılı buluyorsunuz son zamanlarda? Örneğin İstinye Parkı nasıl değerlendiriyorsunuz?Profesyonelliği yüksek ve tecrübeli isimlerin olduğu bir çalışma İstinye Park.... Muhakkak yatırımın artı ve eksilerini değerlendirmişlerdir. Baktığımızda o bölgede başka alışveriş merkezi yok. Aslında Boğazdan gelen tüm trafiği rahatlıkla karşılayabilecek bir altyapıya sahip ama hafta sonları da trafiğin çok yoğun olduğu bir yer. Bunları düşündükleri için bildiğim kadarıyla metroyu oraya kadar uzattılar. İstinye Park güzel bir alışveriş merkezi. Açık ve kapalı bölümüyle beraber mimari olarak bir farklılık yaratılmış. Bu yönüyle mutlaka insanların ilgisini çekecektir. Kanyon açıldığında da bir sürü eleştiri geldi. Sonuçta çok güzel restoranların olduğu, eğlence için kullanılan bir alışveriş merkezine döndü. Önemli olan aynı sınıfa hitap eden, aynı pastadan pay alan alışveriş merkezlerinin bu dağılımı nasıl yapacağıdır. Birbirlerini ne şekilde etkileyeceğini uzun vadede göreceğiz. Farklılaşma çok konuşuluyor ancak yeterince gerçekleştiriliyor mu? Siz ne düşünüyorsunuz bu konuda? Örneğin Bahçelievlerdeki Kadir Has tamamen çocuk merkezine dönüştü. Yanında ise Metroport açılıyor. İki alışveriş merkezini yan yana yapıyorsanız kendi içinde birbirlerini tamamlayacak, rakip olmaktan uzaklaştıracak bir yaklaşım göstermeniz gerekiyor. Aynı marka iki alışveriş merkezinde de olmaya hevesliyse çok özel bir durumdur, belki değerlendirilebilir ama ben buna sıcak bakmıyorum çünkü önemli olan farklılaştırabilmek. Bir alışveriş merkezi yaparken amaç diğerini batırmaksa, bu sonuçta hepimize aynı zararı verir. O yüzden de kiralama aşamasında tüm bunları düşünmek gerekiyor. Bir merkez için doğru markanın hangisi olduğuna nasıl karar verilir?Tüketici gittiği yerde ne aradığına bakıyor, iyiyi bulduğu sürece de gitmeye devam ediyor. Ben size Beylikdüzüyle ilgili bir örnek vereyim; Beylikdüzü Migrosta iş yapamayan markaların yaşayabilmesi için kiraları indirip yapılan kira anlaşmasına bağlı olarak yaşayacak bir seviyeye getirdik. İş yapamayacak olanları tespit ederek onları yeni kiracılarla değiştirdik, çıkanın yerine daha iyi bir markayı, daha iyi bir ürünü, tüketicinin o bölgede istediği ürünü getirdik. O dönemdeki terör olayları nedeniyle alışveriş merkezlerinde ciddi anlamda kesilmeler oldu. Hemen akabinde deprem oldu, Avcılar bölgesi komple boşaldı. Kiracılarımızla beraber o bölgede aktiviteler düzenleyerek, kira rakamlarını makul seviyelere çekerek ciroyu ön plana çıkardık ve alışveriş merkezini yaşattık. Ondan sonra tekrar Beylikdüzü yukarıya çıkmaya başladığında, belirli bir yükseliş trendinde Migrosla Koçun evliliğinden dolayı o dönemde biz orayı Eceye devrettik. Sonrası da zaten trendin yukarı doğru gittiği bir dönemdi. Eğer o tedbirleri almayıp alışveriş merkezini o noktaya getirmemiş olsaydık bugün yine kriz olan yerlerden biri olacaktı orası. Değişik konseptler yaratmanın farklılaşmadaki rolü nedir? Örneğin eğlence ve sosyal yaşam alanlarına daha fazla önem verilmesi... Cevahirin içerisine yapılan Atlantisin de önemli bir artı değer katacağına inanıyorum. Eğlenceyi bir merkezin içine doğru kurgulamak çok önemli. Cevahirin kiralamasını biz yaptık ancak yönetim danışmanlığını şu anda yapmıyoruz. Cevahirde doğru bir mantıkla arkada eğlence merkezinin olmasına çok inanıyorduk ve bunun yapılması konusunda da görüş bildirdiklerimiz oldu, hep beraber tartıştık. Aile de belediye de bu projeye çok sıcak bakarak çok ciddi bir yatırım yaptı oraya. Ama satış dönemine denk gelmesinden dolayı Atlantis duyurulamadı. Şu anda yenilediler ve tekrar duyuruyorlar. Yeni markalar avantaj sağlıyorYurtdışından yeni markalar getirme trendine nasıl bakıyorsunuz?Tüketim potansiyeli, yabancı markaların ilgisini çektiği için Türkiyeye giriyorlar. Inditex Zarasıyla girdi, çok başarılı olduğunu görünce diğer 6 markasını getirdi. Benzer birçok örnek var. Kiralayanlar olarak kendi adıma veya şirketimiz adına söyleyeyim; biz prensip olarak yeni gelen markalarla çalışmak istiyoruz. Çünkü tüketiciye yeni bir şey sunmak daha cazip. Genel olarak baktığımızda yeni bir alışveriş merkezi kiralama aşamasında hiç olmayan markaları içine almak için çok daha fazla ve istekli olunabiliyor. Özellikle istediğiniz ve yoğunlaştığınız markalar oluyor mu?Bir alışveriş merkezinde Zara ile, Debenhams ile, YKM ile, Boyner ile görüşüyorsunuz. Hepsi istekliyse bu sefer siz kendi yapınız içinde hangisinin daha çok iş yapacağını düşünerek seçiminizi ona göre yapıyorsunuz. Çünkü mağaza karması lokasyona, alışveriş merkezinin özelliğine ve bulunduğu yerlere bağlı olarak değişebiliyor. Ama tercihen keşke bir alışveriş merkezi hayal etsek, çok büyük bir alan olsa, 3-4 tane büyük markayı birbiriyle yan yana koysak. Tüketici sonuçta Yeni Karamürseli de Boyneri de yan yana gördüğü bir alışveriş merkezinde gayet mutlu bir şekilde ikisine de girip hangisini istiyorsa alıp çıkabilir. Potansiyeli yüksek ancak henüz yatırım yapılmamış kentler hangileri sizce? Açıkçası benim eskiden önceliğim olan iki kent vardı ancak şu anda onlar önemli yatırımları çekmiş durumda zaten. Eskişehir vardı örneğin ama iki tane alışveriş merkezi yapıldı. Bunun dışında Neo var yine orada. Denizlinin de potansiyeli yüksekti fakat şu anda bildiğim kadarıyla 2 veya 3 proje başa baş gidiyor. Alışveriş merkezi çok iyi yapılmıştır ama örneğin kapıdaki bir güvenlik görevlisi bütün işi batırır. Kalifiye eleman sıkıntısı hizmet sektöründe önemli bir sorun. Siz bunu nasıl aşıyorsunuz? Yönetim kadrosunu kendi ekibimizden oluşturuyoruz, şirketimizde çalışan arkadaşlara belirli eğitimler veriyoruz. Şirketimizin kültürünü de alta yansıtıyoruz. Onun haricinde temizlik, teknik ve güvenlik operasyonlarını 3 ayrı gruba, taşeronlara veriyoruz. Biz orada da genelde çalıştığımız firmalarda, çalıştığımız yerlerde mümkün olduğunca kendi bildiğimiz ekiplerle çalışıyoruz. Eğer yönetimi zaten siz yapıyorsanız bir alışveriş merkezinde insanlarla iç içe oluyorsunuz. Biz onları hiçbir zaman üçüncü bir firma olarak görmeyiz. Sürekli paylaşım içinde oluruz. Tabi ki çok fazla sirkülasyondan dolayı kontrol edemediğimiz hatalar olabiliyor ama şirketin genel kültürü içinde bu sorunları çok fazla çözmenin getirdiği bir tecrübe var. Bu tecrübe işe de yansıyor. Şöyle düşünün; hiçbir alakası olmayan grup burayı yönetiyor, temizlik, güvenlik, teknikten de hiç haberi yok, bunların her biri de kendi içlerinde ayrı bağımsızlıklarda hareket ederse o zaman çok büyük bir keşmekeş yaşanabiliyor. O yüzden bu önemli bir konu. Ama burada ormana bakmak gerekiyor ağaçlardan ziyade. Zaten yönetim ayağını bu kadar vurgulamamın nedeninde de o var. Önümüzdeki günlerde bunlar daha da çok ortaya çıkacak çünkü rekabet arttıkça hizmet kalitesinde öne çıkan başarısını koruyabilecek.
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive