Artemor Gayrimenkul ve Yönetim Hizmetleri AŞ’nin Genel Müdürü Filiz Özek

Batmanlı 140 iş adamı tarafından kente kazandırılan Batman Park AVM, kente yepyeni kazanımlar yaratmaya gebe. Yönetim ve kiralama çalışmalarını yürüten Artemor Gayrimenkul ve Yönetim Hizmetleri AŞ’nin Genel Müdürü Filiz Özek, hem Batman Park’ı hem de projelerini anlatıyor

Eklenme Tarihi : 14 Aralık 2012 Cuma
artemor-gayrimenkul-ve-yonetim-hizmetleri-asnin-genel-muduru-filiz-ozek

Fulya B. ÖZTÜRK

Öncelikle sizi tanıyabilir miyiz? Alışveriş merkezi deneyimlerinizden bahseder misiniz? Profesyonel meslek yaşamınızdaki kilometre taşları neler?

ODTÜ Şehir ve Bölge Planlama mezunuyum, California Üniversitesi’nde küçük yerleşimlerin yönetimi üzerine MS derecem var. Yaklaşık 30 yıllık iş hayatımın, son 15 yılı Tepe Grubu ile başlayan alışveriş merkezlerine yönelik çalışmalar ile geçiyor. Tepe Grubu’nda Bilkent Center, M1Tepe’ler ve Tepe Cinemaxx Genel Koordinatörlüğü ile başlayan çalışmalarım Tepe Nautilus ile devam etti. Tepe Nautilus’un açılışından 8 ay sonra ayrılarak, İstanbul Cevahir AVM’de Kiralama ve İşletme Direktörü olarak çalışmaya başladım. Profesyonel meslek yaşamımda İstanbul’a gelerek Cevahir AVM projesinde çalışmaya başlamam önemli bir kilometre taşı oldu. Projede öncelikle mimari değişiklikler yaparak projenin tüm ön çalışmalarını tamamladım. Açılış öncesi ayrıldıktan sonra Mor Gayrimenkul Danışmanlığı kurarak 8 senedir ortağım Hakan Manzakoğlu ile çalışmalarımızı yürütüyoruz. Projelere temel aşamasında başlamayı ve her türlü detayı ile ilgilenmeyi tercih ediyoruz. Bu yüzden az sayıda proje almayı tercih ediyoruz, çalıştığımız yatırımcılar genellikle AVM konusuna yakın olmayan kişiler. Bu yüzden, daha fazla emek vermek, her detay ile ilgilenmek, mimarisine daha fazla karışmak ihtiyacını duyuyoruz. Yakın zamanda ise Artemor Tesis Yönetimi AŞ’yi çözüm ortağımız Artem Tesis Yönetimi ile birlikte kurarak AVM, plaza ve konut sitelerine yönetim hizmeti vermeye başladık.

Batman Park AVM projesi nasıl doğdu? Kentin ilk AVM projesinin öyküsünü sizden dinleyebilir miyiz?
Batman Park projesinin yatırımcıları, Batmanlı iş adamlarından oluşan 140 ortaklı bir şirket. Yaklaşık 5 sene önce danışmanlık hizmeti vermemizi istedikleri zaman kooperatif olarak kurulmuşlardı ve bazı mağazaları satmayı, ayrı tapular vermeyi düşünüyorlardı. Bu tarz yaklaşımların büyük hata olduğunu, çok başlı bir AVM’nin gerek kiralama, gerekse yönetim açısından önemli sorunlar yaratacağını anlatmaya çalıştık. Bu yapıda bir AVM’nin danışmanlığını alamayacağımızı, bir anonim şirket kurmalarının en doğru yaklaşım olacağını söyledik. Bu görüşmeden sonra 2 sene hiç ses çıkmadı, tekrar aradıkları zaman anonim şirketi kurduklarını ve yardımcı olmamızı istediler. Daha önce gitmediğimiz Batman’ı görmek ve fizibilite çalışması yapmak için 3 sene önce Batman’a gittik ve kısa bir gezinti ve araştırmadan sonra projenin çok doğru bir yerde olduğuna, yerel gerçekleri de göz önüne alarak iyi bir AVM oluşturacağımıza karar verdik. Süreç içinde kontrolümüz dışında gelişen bazı sorunlar nedeniyle 2 sene olarak planlanan proje maalesef daha geç tamamlandı. Ama sadece Batman’a değil, bölgeye keyifli bir yaşam merkezi kazandırdığımızı düşünüyoruz.

Rakamlarla Batman Park AVM’yi anlatır mısınız?
Batman’ın,  2011 TUİK verilerine göre merkez nüfusu 370 bin 705, kent toplam nüfusu ise 524 bin 499. Ancak AVM olmayan, nüfusun yoğun olduğu yakın çevresini de dikkate aldığımız zaman yaklaşık 1,5 milyon nüfusa hitap ettiğini söyleyebiliriz. Batman Park arsası 8 bin 350 metrekare, 3 kat otopark, 4 kat mağazalar ve yiyecek katından oluşuyor. Ayrıca en üst katta GamePark Bowling ve Eğlence merkezi var. AVM’ye 2 kattan giriş var, bu yüzden çok katlı oluşu sorun yaratmıyor. Proje başlangıcında 100 civarında mağaza vardı, kiralamalar ilerledikçe firmaların ihtiyacına göre birleştirme yaptığımız için toplam mağaza sayısı 65, sabit kiosk sayısı 16 oldu. AVM’nin üstünde biraz kopuk olan ofis, restoran veya fitness merkezi olarak düşündüğümüz ve kiralamasını sona bıraktığımız 2 katlı bir blok var.

Zorluklar yaşadık

Mağaza karması oluşturulurken nelere öncelik verildi? Bölgenin ekonomik yapısı mağaza tercihlerinizi etkiledi mi?
Mağaza karmasını oluştururken, öncelikle Batman’da cadde mağazası olup, AVM’de yer almasının önemli olacağını düşündüğümüz bazı mevcut markalar ile görüşmelerimizi başlatmanın daha doğru olacağına karar verdik. İkinci hedefimiz de, ağırlıklı olarak Batman’da bulunmayan markalara yer vermek oldu. Ancak bu aşamada tahmin etmediğimiz bazı sorunlar ile karşılaştık. Bu sorunları müsaadeniz ile herkes ile paylaşmak istiyorum, çünkü bu bölgelerde yatırım yapmanın zorlukları yanı sıra AVM danışmanlığı ve markaların bayiiler ile işbirliklerinde önemli zorluklar ile karşılaşıldığını 3 senedir birebir yaşıyoruz. AVM kültürünün henüz olmaması ve yatırımcıların bakış açısı gerçekten ezber bozan farklı bir yaklaşım içinde hareket etmemize neden oldu.  Batman’da yıllardır faaliyette bulunan Migros, LCW, Teknosa, Altınbaş gibi markalar ise potansiyeli bildikleri için Batman Park’ta yer almayı hemen kabul ettiler. Batman, ekonomik açıdan oldukça gelişmiş, çalışanları ile Batman Rafinerisi ve üniversite gibi önemli kazanımları olan, ilk defa gelenleri olumlu yönde şaşırtan bir yapıya sahip. Dolayısı ile markalara ilgi oldukça fazla ve düşünülenin aksine gelir durumu oldukça yüksek. Batman Park’ın mimari projelerini imkânlar elverdiğince düzettikten sonra, Batman’da bayisi olan firmaların merkezleri ile görüşmeye başladık. İlginçtir, merkezlerin çoğu yer almayı kabul edip, yerlerini belirlediler ancak bayiiler ile görüşmelerimizde beklediğimiz olumlu yaklaşımı göremedik. Bayilerin bir kısmı kendilerine ait dükkânlarını kullandıkları için AVM kira şartları yüksek geldi, ciro kirasının işleyiş şeklini anlayamadılar veya kabul etmek istemediler; euro üzerinden kirayı kabul etmediler, çok küçük metrekarelerde yer almak istediler. Hatta AVM’de yer alma niyeti olan bazı bayii veya bayi adaylarını vazgeçirmek adına bayilik şartlarını olduğundan daha yüksek göstermeye dahi çalıştılar veya kira şartlarını kendileri birlik olarak belirlemek istediler.  Bu durumda bazı markalar bayilerine rağmen merkez olarak girmek isteyince, bayilerinden tepki aldılar ve kırmamak adına geri çekildiler.  İlgi çok gibi görünmesine, yüzlerce görüşme yapmamıza rağmen, imzalanan sözleşmelerden 6 ay sonra vazgeçtiklerini de gördük. Yani oyunu profesyonelce, etik kurallara uygun yürütmekte gerçekten zorlandık. Özellikle spor giyim markalarının bayileri bu yaklaşım içine girince, farklı bir yöntem izleyerek AVM’nin spor giyim ihtiyacını Boyner Sports’a 5 mağazayı birleştirerek oluşturduğumuz 854 metrekarelik bir mağaza kiralayarak çözdük. Bu sorunları aşabilmemiz oldukça uzun zamanımızı aldı. Bu arada, Batman’da yer almayan ulusal ve uluslararası firmalardan dostlarımız ile görüşmelerimiz başlamıştı. Başlangıçta genel yaklaşım olumsuzdu, bölgenin mevcut siyasi sorunları, Batman’ı hiç tanımamaları ve merkezlerin doğuda yatırıma yıllık planları içinde yer vermemeleri de ayrı bir sorun olarak karşımıza çıktı. Batman’ı yaptığımız fizibilite çalışmaları ile tanıttıkça, AVM inşaatı süresince cadde üzerinde birçok markanın açıldığını görmeye başladık. Batman Park’ta yer almasa dahi, son 3 sene içinde caddede açılan mağazaları gördükçe Batman’ın markalar tarafından tanınmasına da katkımız olduğunu düşünüyorum. Bir seneyi aşan bir çaba sonucu, bölgede yer almayan birçok markayı, Batman Park’ta yer almaya ikna ettik ve bir kısmı merkez olarak açtı. Şu anda Batman Park, Batman ve çevresine ilkleri yaşatıyor. Deichmann, Watson’s, Mavi, Penti, Kemal Tanca, Sabri Özel, İpekyol, Hotiç, Karaca, Storm, Seden, Cashmere, Miss Poem/Batik, Uptown, Süvari, Avva, LaGoutte, Blue Key, Panço, Fix Silver, Hatunca, Özsüt, Kahve Diyarı, Mc Donald’s, Pizza Pizza, Bay Döner, Abide Kebap, Mr. Kumpir,  Batman ve çevresinde ilk defa yer alan markalarımız. Dekorasyon sürecinde de, dekorasyon çalışmaları Batmanlı bayiiler tarafından yürütülen mağazalarda teknik şartnamelere uygunluk sağlanması ve bu projede pilotaj ekibimiz olarak çalışan CG Tasarım’ın uyarılarının dikkate alınmasında zorluklar yaşandı. Maliyetleri en aza indirme çabası ile kaliteden ödün vererek, teknik şartnameye uymayan uygulamalar yapma eğilimi bir hayli fazlaydı. Bu yüzden, kontrollerin çok daha dikkatli yapılması gerekiyordu. Projemize ve bize güvenerek çabalarımıza destek olan, anlayış ile yaklaşan tüm firmalara burada tekrar teşekkür etmek isterim.

Çekim gücü

Batman Park AVM’nin doluluk oranı nedir? Kiralama çalışma sürecini anlatır mısınız?
Doluluk oranımız yüzde 90’a ulaşmış durumda. Bazı mağazaları istediğimiz sektör ve markalara ayırdık, ısrarla bekletiyoruz. Çünkü bazı markaların gidişatı gördükten sonra yer almayı düşüneceklerinin farkındayız. AVM’lere bayii kanalıyla girmeyi tercih eden firmaların doğru ve istekli bayii seçmeleri, açılıştan sonra daha kolay oluyor. Yatırımın uzun vadeli olduğunu düşününce kiralamayı aceleye getirip, yanlış sektör ve yatırımcılar ile başlamak yerine, bazı mağazaları bekletmenin doğru bir yaklaşım olduğuna inanıyorum.

Batman Park’ın hedef ziyaretçi profilini tanıyabilir miyiz? Nasıl bir ziyaretçi kimliği var?
Batman Park’ın açılışından bu yana yaklaşık 5 hafta geçti, ziyaretçi profilinin oturması zaman alacak. Henüz tespit çalışmalarımızı başlatmadık, ancak her yaş grubunun geldiğini, gençlerin yoğun olduğunu, ayrıca Batman’a görevli olarak gelen subay, polis, rafinerinin mühendisleri, devlet memurları gibi beyaz yakalıların yanı sıra Batman çevresinden ve Batman’ın yerlisinin de geldiklerini izliyoruz. AVM’nin hemen yanında Batman Üniversitesi’nin bulunması, Diyarbakır –Siirt –Urfa Mardin yolunun üzerinde yer alması da ayrı bir avantaj.

Aylık ortalama ziyaretçi sayınız nedir? Ziyaretçileri sadık hale getirecek projeleriniz var mı?
Ekim ayı ziyaretçi sayımız 498 bin 749 oldu. Ancak bu sayı henüz istediğimiz düzeyde değil, çünkü AVM’nin önünden geçen ana cadde, belediyenin yürüttüğü yol yapım çalışmaları nedeni ile maalesef aylardır kapalı, müşterilerin araç ile gelmeleri ve otoparka girmeleri çok zor, bazen imkânsız oluyor. Yayalar dahi çok tozlu ve çamurlu yollardan geçmek zorunda kalıyorlar. Bu bölgelerde belediyeler tarafından yürütülen çalışmaların uzun zamana yayıldığını ve beklenen süratte olmadığını belirtmek durumundayım. Diğer taraftan bardağa dolu tarafından bakacak olursak tüm bu karşılaşılan zorluklara rağmen giriş sayılarımızın iyi olduğunu ve sorunlar çözüldüğü zaman giriş sayılarımızın daha da artacağından eminiz olduğumuzu söyleyebiliriz. Tabii ki ziyaretçileri sadık hale getirecek projelerimiz var. Önce okullar ile başladık, TED Koleji, Doğa Koleji, Bahçeşehir Koleji gibi okullar ile öğrenci çalışmalarına yönelik işbirliklerimiz var. Daha sonra hastanelerden destek alarak bazı aktiviteler düzenleyeceğiz. Batman’da 7 adet özel hastane olduğunu söylersem, müşteri profili hakkında bir fikir verir herhalde. Bölgesel özellikleri ve talepleri de dikkate alarak farklı aktiviteler düzenleyeceğiz. Batman Park’ı sadece bir alışveriş merkezi değil, sosyal sorumluluk projeleri de geliştirebileceğimiz bir mekân olarak görmek istiyoruz.

Yerel esnaf Batman Park AVM’de

Daha çok çarşı mağazalaşmasının olduğu kentte, Batmanlıların AVM’ye tepkileri ne yönde oldu?
Bayiiler açısından tepkileri biraz anlattım. Cadde mağazaları işletmecilerinin çoğu Batman Park’ı doğal olarak rakip olarak gördüler ama yer almaya da cesaret edemediler. Ama her AVM projesinde olduğu gibi Batman Park çevresinde yer alan dükkânlar toparlanmaya, yakın mağazalar, markalar tarafından kiralanmaya ve çevrede belli bir düzen oluşmaya başladı. Müşteriler açısında tabii ki çok olumlu yaklaşımlar vardı. Sadece inşaatın yavaş gitmesi sabırsızlanmalarına sebep oluyordu. Batman yazları sıcak bir şehir, gündüzleri yollarda çok az kişi görürsünüz ama akşam geç saatlere kadar ana cadde üzerinde dolaşırlar. Kışın ise bu da mümkün olmuyor. Dolayısı ile Batman Park yaz-kış mevsim şartlarını dikkate almadan gezecekleri bir mekân oldu. Hatta kapanış saatlerinin saat 23.00 olması için bir baskı olduğunu da söyleyebiliriz.

Yerel esnafın AVM içinde yer almak gibi bir talebi oldu mu? Onlar AVM’yi nasıl karşıladı?
Yerel esnaftan başvuru çok fazlaydı, markalara öncelikle yer vereceğimizi söylediğimiz zaman alındılar. Ama bayii olarak başvuran esnafa destek olmaya çalıştık. Gümüş, ev aksesuarları ve oyuncakçı gibi mağazasını gördüğümüz, çalışma şartlarına uyacağını düşündüğümüz 2-3 firmaya da yer verdik ve memnunuz. Bu kişilere mağazacılık anlamında da destek olmaya, yol göstermeye çalıştık ve AVM kültürüne kolay adapte olmaları için gereken yardım ve uyarıları sürekli yapıyoruz.

Kentin eksikliklerini giderebiliyor musunuz? Örneğin sergi, salon, tiyatro gibi sosyal imkânlar sunuyor musunuz?
Batman Park gerçek anlamda şehrin ilk alışveriş merkezi olduğu için mağazaları ve sosyal imkânları ile Batman’a önemli katkılarda bulunacak. Mevcut sinema salonlarından daha modern 5 salonlu CineMall’un yanı sıra, aynı zamanda ortaklardan olan Batmanlı bir yatırımcımızın hizmete açtığı 2 bin metrekare üzerindeki Game Park işletmesi, bowling salonu ve son teknoloji ürünleri ile donatılmış eğlence merkezi ile Batmanlıların büyük ilgisini çekmeye başladı. Çocuk ve genç nüfusun yüksek olduğu Batman’da her yaş grubunun ilgisini çekecek sosyal imkânlar sunuyoruz ve bu yönde çalışmalarımız artarak devam edecek.

Sizce bir alışveriş merkezinin başarılı olması, nelerden geçiyor?
Alışveriş merkezinin başarısı, çalışmalara temelden başlayıp açılışa kadar olan ve sonrasında işletmesi ile ilgili kararların önemli olduğu, kendi içinde birçok kriterin değerlendirildiği iki aşamada incelenmeli.  Artık her zaman gündeme getirdiğimiz, lokasyon, nüfus yapısı, projenin mimarisi, mağaza karması, yer alan markalar gibi olmazsa olmazların yanı sıra dikkat edilmesi gereken başka hususlar da var. AVM yatırımcısının projeye bakış açısı ve beklentileri, çok başlılık olup olmadığı, yatırımcının danışmanlık firmasının çalışmalarına ne kadar müdahil olacağı, bölgesel faktörler,  AVM’de yer alan markaların merkez olarak mı, bayi ile mi girdiği, açılış sonrasında işletmenin profesyonelce yapılıp yapılmadığı ve aktivitelerin bölgesel yaklaşımlara göre de belirlenmesi gerektiğini göz ardı etmemek, bir AVM’nin başarılı olması için dikkate alınması gereken hususlardan bazılarıdır. Ticari beklentilerden bağımsız olarak sosyal sorumluluk projeleri ile ilgili çalışmaların da özellikle bazı bölgelerde önem kazandığını söyleyebiliriz.

AVM künye
Yatırımcı firma: Golden Park Turizm Yapı İşletmecilik Taahhüt İmalat Sanayi ve Ticaret AŞ
Yönetim: Artemor Gayrimenkul ve Yönetim Hizmetleri AŞ
Mimari proje: Mesut Yılmaz Mimarlık
Açılış tarihi: 28.09.2012
Arsa alanı: 8 bin 350 metrekare
Toplam kapalı alan: 44 bin 200 metrekare
Toplam kiralanabilir alan: 18 bin 937 metrekare
AVM kat sayısı: 5
Mağaza sayısı:  65 mağaza - 16 kiosk
500 metrekareden büyük ve katlı mağazaları: Migros, Game Park, LC Waikiki (2 kat), Boyner Sports, Cinemall, Teknosa, Deichmann
Elektronik market: Teknosa
Hipermarket: Migros 3M
Toplam restoran - fast food - kafe sayısı: 11
Oturma kapasitesi (Food-court ortak alan): 427
Otopark alanı: 10 bin 636 metrekare
Otopark kapasitesi: 320
Adres: Batman Park AVM Kültür Mahallesi Turgut Özal Bulvarı No:315 72060 Batman
Tel: / Faks: +90488 290 14 00 - 290 14 05
Web: http://batmanpark.com/ 

E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive