Akmerkez Genel Müdürü Zeynep Akdilli Oral

Türkiyede alışveriş merkezi denildiğinde akla gelen 2-3 isimden birisidir Akmerkez... Konumu, yapısı, yönetim anlayışı, müşteri profili ve sadık müşterilerinin çokluğu ile diğer tüm alışveriş merkezlerinden farklı bir yerde olan Akmerkezin Genel Müdürü Zeynep Akdilli Orala Perakende.org okuyucuları için bir araya geldik ve yıllardır değişmeyen başarının sırrını sorduk

Eklenme Tarihi : 28 Kasım 2007 Çarşamba
akmerkez-genel-muduru-zeynep-akdilli-oral
Başarının Adı Akmerkez Öncelikle siz tanıyabilir miyiz? Makine mühendisiyim. İTÜ mezunuyum. Akmerkezin mekanik tesisat projelerini yapan bir firmada, proje mühendisiydim. 6 sene bu firmada çalıştım. Sonra 1, 5 sene Amerikan firmasında çalıştım. O arada Akmerkezin şantiyesi başladı. Akmerkezin projesini iyi bildiğim için şantiyede kontrol mühendisi olarak göreve başladım. İnşaat tamamlandıktan sonra teknik müdürlük yaptım Akmerkezde. Genel Müdür Yardımcılığı yaptım. 1997den beri Genel Müdürlük yapmaktayım. Akmerkez sizce sadece bir alışveriş merkezi mi? Hayır, sadece bir alışveriş merkezi değil. Alışveriş ve yaşam merkezi Burası artık yaşamın bir parçası olmuş. Çok önemli bir araştırma yaptık. Hem de profesyonel bir firmaya anket yaptırdık. Haftada bir iki kere gelenlerin oranı yüzde 45in üzerinde. Akmerkezin sabit bir müşterisi var. Bunu sadece alışverişe bağlayamazsınız. Yemek ve sinema gibi iki önemli eğlence faaliyetini bünyesinde barındırması da tercih sebeplerinden birisi... Bir de girdikleri ortamda kendilerini rahat hissetmeleri. Temiz tuvaletler, temiz bir ortam herkesin hoşuna gider. Ben burayı sadece alışveriş merkezi olarak görmüyorum. Sadık müşteri yaratmanın sırrı nedir? Sürekli olarak temiz bir mekan sunuyoruz. Temizlikte ve güvenlikte en yüksek eleman sayısı Akmerkezde. İyi olan tüm koşulları müşteriye sunmaya çalışıyoruz. Mağaza karmamız çok iyi. Mesela, sadece çocuğu için alışveriş yapmaya gelmiş bir müşterimizin vakti de çok sınırlıysa, bir koridora girip giysisinden oyuncağına kadar her şeyi temin edebiliyor. Hiç birimiz sırf yemek yemek için bir yere gitmiyoruz. Ortam için gidiyoruz. Gerek ışığı, gerek müziği ile insanlara keyifli bir ortam sağlıyoruz. Sadık müşteri anlamında da birinci sıradaki alışveriş merkezi Akmerkez. Müşteri profilini nasıl tanımlarsınız? Bu konuda araştırmalar yaptık. 2000 yılındaki sayımlarına göre, Türkiyedeki a-sosyo ekonomi diye sınıflanan grubun nüfusa oranı yüzde 1.7, Akmerkez de bu oran yüzde 25.8. A ve Byi toplarsanız Türkiye genelinde yüzde 8.6, Akmerkez de yüzde 54.5. Dolayısıyla Türkiye ortalamasının çok üstünde olarak a ve b sosyo ekonomik gruba sesleniyor diyebiliriz. Alışveriş merkezlerinde illaki alışveriş yapmanız da gerekmiyor. Ama bizde alışveriş yapılma oranı çok fazla. Biz kendimiz de anketler yapıyoruz. En son yazın, Eylül Ekim aylarına sarkan bir anket yaptık. Bin 752 kişi katıldı bu ankete. Alışveriş amacı ile gelenlerin oranı yüzde 94 çıktı. Bu oran çok yüksek... Tabii bu alışverişin miktarları farklı olabilir. Sizin etkinliklerinizle ilgili bir sorum olacak. Sanatsal etkinlikleriniz oluyor. Bunlardan biraz bahsedebilir misiniz? Bu tarz etkinliklere oldukça önem veriyoruz. 2003 yılı Aralıkta Akmerkez 10. yılını kutlayacaktı. Aynı zamanda Cumhuriyetin de 80. yılıydı. Ne yapalım diye düşünüyorduk. Dış süsleme yaptırdık. Aynı süslemeyi bir süre önce Fransada görmüştük. Aynı kişileri bulduk ve yaptırdık. Dedik ki İstanbul süslü bir yer görsün. Avrupada bir uydu fotoğrafı görmüştüm. Fotoğrafta en karanlık yer Türkiye. Işıklandırma bizde fazla yok. Ve demiştim ki o uydu fotoğrafına biz de bir renk katsak. Işıklar insanın moralini arttırıyor. Hem de o süsleme sanatsal bir çalışmaydı. Bunu dışında 2003 yılında Sanat Akmerkezde Aktivitesinde bir dizi etkinlik yaptık. 100 küsür sanatçıdan 200e yakın eser sergiledik. Mağazaların işbirliği ile yaptık bunu. Çünkü o eserlerin sergilenmesi için mağazalar vitrinlerini açtılar. Çok başarılı oldu. 2004te de yaptık. 2005de ise gerçekten zirveye çıktık. Bu sene daha çok katılım oldu. Heykellere çok önem verdik. Sayıca arttırdık. Dış mekanı da heykellerle süsledik. Şu anda en önem verdiğimiz aktivite Sanat Akmerkezde Aktivitesi oldu. Tabii 29 Ekim Süslemelerimiz ve konserlerimiz de çok önemli. Süslemeleri en başta kalıcı olarak mı düşündünüz? Hayır. Biz bunu 29 Ekimde yapalım dedik. Bu aslında yılbaşı ve 29 Ekimler için yapılmış bir süsleme. Ama bu sene Kurban bayramı da yılbaşına çok yakın olduğu için bayramda da kullandık. Bayram sonunda söküldü. Bir dahaki 29 Ekime kadar yapmayacağız. Cumhuriyet Bayramında tekrar hazırlayacağız. Türkiyede şu an için alışveriş merkezlerinin durumunu nasıl değerlendirirsiniz? Şu anda Avrupa ile kıyasladığımda, orada alışveriş merkezlerini, kişi başına düşen kiralanabilir alanla kıyaslıyorlar alışveriş merkezlerini. Dolayısıyla, Türkiyenin Avrupa standartlarına gelebilmesi için, İstanbulda birçok alışveriş merkezi olması lazım Akmerkez çapında. Bu sektör bence işletmesi düzgün alışveriş merkezleri yapıldığı sürece, ülkemizde daha da gelişecek. Türkiye bir kere nüfus olarak çok iyi bir yerde Avrupanın Türkiyeye yatırım yapmasının nedeni de bu. Yüzde 40ı 24 yaşın altında genç bir nüfusuz. Birkaç yıl sonra bu genç nüfuz gerçek para harcayan müşteriler olacak. Bu da alışveriş merkezlerinin geleceğinin çok parlak olduğunu gösteriyor. Türkiyede sadece siz ve Armada, başvurduğunuz yıllarda, Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyinin (ICSC) değerlendirmesi sonucu Avrupada yılın en iyi alışveriş merkezi seçildiniz. Sizin bir de Dünyada yılın en iyi alışveriş merkezi ödülünüz var. ICSC, dünya çapında ICSC Intenational olarak; Avrupa çapında ise ICSC Europe olarak çalışıyor. ICSC Europe, Avrupayla ilgili konuları inceliyor, yarışmalarını Avrupa düzeyine yapıyor. Akmerkez, 1995 yılında Viyanada ICSCnin European Awardına başvuruyor ve Avrupa çapında en iyi alışveriş merkezi seçiliyor. Bir sene sonra, 1996da ICSC Internationala başvuruyor. ICSC International, dünyanın her yerinden katılan alışveriş merkezlerini inceliyor. Farklı bir jüri sistemi var. Akmerkez, orada da bu kez dünyanın en iyi alışveriş merkezi ödülünü alıyor. Akmerkez; bu iki ödülü birden alan ilk alışveriş merkeziydi. Şu an tek değil; çünkü Lizbonda Colombo Center, bu iki ödülü birden aldı. Yanlış hatırlamıyorsam, sonra 2000li yıllarda, İngilterede Bluewater aldı. Ancak biz 2000li yıllara kadar tektik. Umarım, Armada da ICSC Internationalı alır. Artık dünyanın her yerinde yeni yapılan alışveriş merkezlerinin bir rekabeti söz konusu. Örneğin Avrupada artık kimse yeni yapılan yerleri alışveriş mekanı olarak görmek istemiyor. Mimarlar çok iddialı. Mesela bahsettiğim Bluewaterın mimarının iki defa Türkiyede ve iki defa da yurtdışında olmak üzere sunumuna katıldım. Adam bir sanat yapıtından bahseder gibi anlatıyordu eserini. Bu sektörde sadece retail ayağıyla değil; yapısı, sunumu, bina yapısı, dış çevre gibi her şeyiyle bütün olmalısınız. ICSC, ödül verirken yapının fonksiyonelliğine önem verir. Mesela Akmerkezde buna çok önem verilir. Hiç ölü veya kör noktaya rastlamazsınız. Ve tabii ki yönetimine, işletmesine de bakıyorlar. Avrupa jürisi çok farklı çalışıyor. Mesela, 20 aday varsa yirmisini birden ziyaret ediyorlar. Çok detaylı çalışıyorlar. Avrupa da bir yere alışveriş merkezi kurmak için öncelikli olarak Amerikaya bakıyor. Endüstri gerçekten çok gelişmiş. Bir de yaptıkları her şey devasa. ICSC Europe her sene Avrupanın farklı şehirlerinde toplanıyor. Biliyorsunuz geçen sene de Türkiyede toplandılar. Fakat Amerika her 19-25 Mayıs arası Las Vegasta toplanıyor. Bu değişmez bir kural. Ve orada ufak bir fuar da var. O fuara gittiğinizde her şey hakkında fikir sahibi oluyorsunuz. Dolayısıyla, sektörü tanımak ve büyüklüğünü anlamak için Amerikayı mutlaka takip etmek gerekiyor. Diğer ödülleriniz neler? ICSC Europea bir kez başvurabiliyorsunuz. Ondan sonra Avrupadan 3 tane pazarlama ödülü aldık. Güzel sanat fakültesine vitrin dizaynı yarışması yaptırdık. Onla bir ödül aldık. Çıkarttığımız Akmerkez Dergisi ile bir ödül aldık. Bir Alışveriş Merkezleri Derneğinden Onur Ödülü aldık. Siz de düzenli olarak yurt dışı seyahatleri gerçekleştiriyor musunuz? Akmerkezin başarısı biraz da yatırımım aşamasında gösterilen titiz çalışmalardan kaynaklanıyor. Örneğin, Akmerkezin temeli atıldığında fuara katılmaya Las Vegasa gidiliyor. Çünkü oradan fuarın ve konferansların dışında, 2 günlük bir çalışma var. Bütün alışveriş merkezi yatırımcıları gelip orada projelerini tanıtıyorlar. Mimarlar projelerini tanıtıyor. Bir de perakendeciler geliyor. Onlar da hangi alışveriş merkezine girelim diye bakıyorlar. Bizim patronlar da oraya gidiyorlar. Akmerkezin kaba yapısı bir Türk mimar tarafından yapıldı. Çarşı kısmının iç dizaynı için de Las Vegasa gelmiş ve çok ödül almış bir firma ile anlaşıyorlar. Bu bir yarar. Ben işletme kökenli değilim. Şantiyeden geldim. Sektörü tanımam için 1996 yılında beni de gönderdiler. Aynı zamanda ödül almaya da gittim. Ondan sonra iki kere daha gittim. Şu anda sürekli olarak Amerikaya gitmiyoruz. Ama Avrupa toplantısına her yıl düzenli olarak katılıyoruz. Çünkü orada tüm profesyonel firmalar geçmiş deneyimlerinden bahsediyorlar ve siz oradan bir şeyler kapıyorsunuz. Türkiyede ise AMPDnin yaptığı toplantılara katılıyoruz. Şu anda Avrupada çok büyük alışveriş merkezleri yapılmıyor. En son bir tane İngilterede yapıldı ve Avrupa ödülü aldı. Ama ben ondan önce Lizbondaki Colombo Centerı görmek istedim. Çünkü o Akmerkezin 3 katı büyüklükte. Bu tarz turlar oluyor. Ben de tura katıldım. Fikir sahibi oldum. İyi oldu. İç dizaynınızda belli periyotlarda değişiklik yapıyor musunuz? Öncelikle ufak dekorasyonlar ve süslemelerle, büyük dekorasyonları birbirinden ayırmak lazım. Akmerkez 12 yaşını doldurdu. Çok büyük bir değişiklik öngörmüyoruz. Mimarları da çağırdık. Onların fikirleri de aynı. Eskimiş bir bina değil. Biz şu övgüyü sıklıkla alıyoruz: Bina ilk açıldığı günkü gibi. Dolayısıyla ufak tefek makyajlar yaptık bu sene. Dışarıya ve içeriye aydınlatmalar ekledik. O kadar. Ama bina 15 yaşını devirdikten sonra ve rakipler artmaya başladığında büyük değişiklikleri oturup baştan düşünmeliyiz. Sinemanın katkısını nasıl değerlendirirsiniz? Bence sinemalar bir alışveriş merkezinde gerçekten bir çekim noktası. Dolayısıyla sinemaların bulunması gerekiyor. Akmerkezde dediğim gibi öyle sadık bir müşteri var ki sinema olduğu için giriyor. Ama ilk açılışında daha önemliydi sinemaların olması. Bizde şu anda sinemalar legonun tamamlayıcı bir parçası. Bence kesin gerekli. Başlı başına bir çekim de olabilir. Eğlence ayağının tamamlanması çok önemli... Sizce Akmerkezin temel olarak diğer alışveriş merkezlerinden farklı noktaları nelerdir? Lokasyon çok önemli. Akmerkez İstanbulda para harcanabilme oranı en yüksek olan bölgede kurulmuş bir alışveriş merkezi. Binanın genelinde ölü noktalar yok. 4 katlı bir binayız biz. Avrupada 2 katlı. Amerikada daha da yüksek... Biz Avrupa ve Amerikanın bir karmasıyız aslında. Ve alışveriş merkezi içindeki yatay ve düşey trafiği düzgün hale getirebilmek için 41 tane yürüyen merdiven var. Koridorlar çok uzun değil. Daha önceden de değindiğim gibi mağaza karması çok iyi. Avrupada da zaten Akmerkez denilince çok tanınıyor. Bunda aldığımız ödüllerin büyük katkısı var. Bir de Akmerkez halka açıldı. Bu Avrupada daha da çok tanınmasını sağladı. Tüm bunlar farklı olduğumuzu gözler önüne seriyor. Müşteri profili ve müşteri sadakati açısından da farklılığımız söz konusu. Akmerkezin halka açılmasının sebepleri neydi? Bu başarılı işletmeyi halka açmaya yönetim kurulu karar verdi. Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi olarak halka açıldı. Yönetim kurulu alışveriş merkezinin yaklaşık yüzde 97 sine sahip. Residanceın yüzde 25ine sahip. Ofislerdeki oran çok daha düşük... Dolayısıyla tüm kompleksin yaklaşık yüzde 60ına sahiptiler. Kendi sahibi bulunduğu bölümleri halka arz etti. Buralardan yüksek kira gelirlerine sahipti. Dolayısıyla, halka açtılar. Çok da ilgi gördü. Yurt dışına çok açıldı. Başarılı bir halka arz oldu. Yurtdışındaki yatırımcıların Türkiyeye alışveriş merkezleri ve perakendecilik konusunda yatırım yapmaları hakkında ne düşünüyorsunuz? Ben bu konunun çok uzmanı değilim. Ama gördüğüm kadarıyla, yabancılar bütün projelerle çok ilgili. Yatırım yapmak istiyorlar. Yurt dışında katıldığım toplantılardan da bunu gözlemleyebiliyorum. Herhalde genç nüfusumuz onları çekiyor. Perakende zincirleriyle art arda geliyorlar; görüyoruz.
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive