212 İstanbul Power Outlet Genel Müdürü Murat Kayman

Pek çok güçlü markayı çatısı altında toplayarak gücünü katlayan 212 İstanbul Power Outlet Alışveriş Merkezi, Her şeyin fazlası, fiyatların azı sloganıyla yoluna devam ediyor. Lokasyon avantajından yararlanarak bir güç merkezi oluşturulan 212 Power Outlet, hesaplı alışverişin de adresi niteliğinde. İstanbulun hızla gelişen ve değişen şehir yaşam tarzına uygun olarak tasarlanan 212 İstanbul Power Outlet Genel Müdürü Murat Kayman, şu anda ikinci bir kiralama dönemi yaşadıklarını dile getiriyor

Eklenme Tarihi : 12 Ekim 2010 Salı
212-istanbul-power-outlet-genel-muduru-murat-kayman
Fulya B. ÖZTÜRKÖncelikle sizi tanıyabilir miyiz? 212 İstanbul Power Outletten önceki deneyimlerinizi öğrenebilir miyiz? Ne zamandır bu sektördesiniz?2003 yılından bu yana AVM sektöründeyim. Yurtdışında da perakende, toptan perakendecilik, e-ticaret çalışmaları yaptım, özellikle de spor malzemeleri konusunda çalıştım. Toplamda 10 yıldan fazla oluyor. 1974te Almanyada doğdum. İlk ve orta öğrenimimi Frankfurt yakınlarında bir şehir olan Mainzde tamamladım. Lise ve üniversiteyi ise Türkiyede bitirdikten sonra 1996 yılında satış, pazarlama ve ihracat ağırlıklı olarak STFA Grubunda çalıştım. Daha sonra Amerikaya giderek MBA programına katıldım. Bu program dâhilinde Master yaparken okulda hem asistanlık yaptım hem de uluslararas firmalarla çalışma imkânına sahip oldum. Amerikadan döndükten sonra Ece Grubunda çalışmaya başladım. Ece Grubundaki ilk projem, Hamburgda yaklaşık 40 bin metrekarelik 3 katlı Phoenix Center alışveriş merkeziydi. Daha sonra 2005 yılında yeniden Türkiyeye döndüm. Ece Grubunda yeni yatırımlarla ilgili olarak özel projelerde çalıştım. Beylikdüzü Migrosta belli bir dönem çalıştıktan sonra Antalya Migros süreci başladı. İstanbula gelene dek Antalyada görev yaptım. Ece Grubundan ayrılanların oluşturduğu AVM mfi Partnersa katıldım. O zamandan bu yana da 212 İstanbul Power Outletdeyim.212 İstanbul Power Outlet, neler vaat ediyor? Nasıl bir mesaj veriyor ziyaretçilerine?En önemli mesaj, Her şeyin fazlası, fiyatların azı olarak zaten daha önce kurgulanmış. Buranın en önemli avantajı outlet mantığıyla hareket ederek, müşterilere iyi markaları satın alabilme, çok uygun fiyata alışveriş yapma imkânı sunması. 212 Power Outleti diğer outletlerden ayıran, adında Power geçmesine sebep olan özelliği ise büyük kutu olarak nitelendirdiğimiz büyük kiracıların olması. CarrefourSA 12 bin metrekare, Praktiker yaklaşık 10 bin metrekare, Media Markt 6 bin 600 metrekare mağazaları bulunuyor. Sinema alanımız ise 3 bin 700 metrekare. CarrefourSA, Praktiker ve Media Marktın aynı çatı altında buluştuğu tek outletiz. En önemli avantajımız, bu gücü de alarak çok uzak noktalardan ziyaretçi çekebilme özelliğimiz. Bulunduğu lokasyon itibarıyla da fabrika satış mağazalarının yoğun olduğu bir noktada olması güzel bir sinerji oluşturuyor. Tabii ki sunduğu diğer avantajları söylemeye gerek yok. Her AVM gibi yazın serin, kışın sıcak, güvenilir, temiz, otopark sorunu olmayan bir alışveriş imkânı sağlıyoruz. Ulaşım konusunda da özel akıllı kavşak sistemi sayesinde kolay ulaşımı da önemli bir avantajAVM yönetimi markaları yönlendirmeliSektörde pek çok konuda bir kavram karmaşası yaşanıyor. Bakıyorsunuz, 500 metrekarelik bir mağaza kendini alışveriş merkezi olarak konumlandırmış. Outlet konusunda da kafalar karışmışa benziyor. Sizce outlet olmak için hangi kriterler gerekiyor. Türkiyede outlet denilince indirimli mağaza olarak algılamamız gerektiğini düşünüyorum. Aslında outlet mağaza, bir markanın fabrika satış yeri oluyor ve genelde fabrika satış yerinde çok uygun fiyatlı ürünlerini satıyor. Bunu ilk yapan firmalar Amerikadaydı, bunlardan biri sanırım Dexter ayakkabı firmasıydı. Bu şekilde 1-2 firmanın daha fabrika satış mağazası vardı ve bu yayıldı. Outlet kavramının olması gereken orijinal hâli bu. Türkiyedeki outlet centerlarda bulunan mağazalara bakarsak, büyük bölümü seri sonu ürün bulundurmakla beraber, çoğunda yeni sezon ürünler de bulunuyor. Genel yapıya baktığımız zaman bu bir outlet centerda olmaması gereken bir şey. Yurtdışındaki outlet centerlar genelde şehir dışına konumlandırılmış, büyük, bilinen, designer markaların fabrika satış mağazalarının bir arada bulunduğu noktalardır. Ürünleri bellidir, yeni sezon ürün çok bulamazsınız, Türkiyede ise durum biraz farklı. Outlet kavramı, indirimli satış algısını yarattığı için insanların kafasında şu fikir oluşuyor: Ben bir outlete gittiğim zaman normal alışveriş merkezlerinden çok daha uyguna bir ürün bulabileceğim. Avrupadaki uygulamalarla Türkiyedekiler arasında farklar var. Peki, siz gerçek outlet misiniz?Bizde gerçek outlet olduğunu düşündüğüm markaların oranı yüzdesel olarak çok fazla. Bahsetmiş olduğum indirimli ürün alınabilecek yer kavramını burada doğru tanımlıyoruz. Birçok outlete göre ciddi avantajlar sunuyoruz. Sizce outlet AVMlerin yönetimi, mağazalara müdahale etmeli mi? Outlet kavramının dışına çıkılmaması için en azından yönlendirmeli mi?Yönetim yönlendirmeli. Bence kiralama firması da, yönetim de bu noktalarda farkını koymalı. Biz mağazalarımızla sürekli iletişim halindeyiz. Ürünlerinden, personellerine kadar, mali yapısına kadar birçok noktada karışabiliyoruz. Bunun sınırları biraz da yapmış olduğumuz sözleşme çerçevesinde belirleniyor. O yüzden bazı şeyleri baştan iyi kurgulamak lazım. AVM belki bir markaya zarar verebilir ama bir marka da AVMye zarar verebilirBir mağazanın yapmış olduğu yanlış bir uygulama, AVMnin geneline de zarar verebiliyor. Mağazaları çok iyi takip etmek, mağazalarla bir müşteri gözüyle iç içe olmak gerekiyor. Önerilerimizi dikkate alan birçok mağaza, bunlardan olumlu anlamda faydalanabiliyor. Yönetim ve kiralama şirketinin en önemli farkı bu olmalı, sadece etkinlikler yapmak değil. Etkinliği birçok yer yapabilir. Doğru kurgulamak, hangi marka nerede olacak, mağaza ya da marka yapması gerekenleri doğru yapıyor mu?, bunları iyi takip etmek gerekiyor. Çünkü bunlar alışveriş merkezinin bütününe faydası ya da zararı olacak hareketler. 212de plazalara öğlen servisi kalkıyorLokasyon avantajlarınızı öğrenebilir miyiz? Lokasyon avantajları AVMye ne gibi katkılar sağlıyor?Lokasyon, bir alışveriş merkezi için en önemli unsurlardan birisi. Alışveriş merkezinin görünür bir noktada olmasıyla tanınırlığı artıyor. Burada TEM bağlantı yolu ve Basın Ekspres yolunda olduğumuz için sürekli kullanılan, milyonlarca insanın geçtiği bir noktada bulunuyoruz. Bir başka unsur da AVMyi görmenin yanında kolaylıkla giriş-çıkış yapılıyor olması. Alışveriş merkezinin bulunduğu yerdeki kitle, bölgenin durumu, gelişmeye açık olup olmaması da bir başka önemli unsur. 212 Power Outlet olarak bu unsurların hepsinde de son derece avantajlı olduğumuzu düşünüyorum. Mesela Halkalı bölgesinde yukarıya doğru bir gidiş var. Siteler yapılıyor, projeler uygulanıyor. Tabii, burası için önemli potansiyel yaratıyor. Başakşehir bölgesi de aynı şekilde hızlı bir şekilde gelişiyor. Bunlar önemli kriterler. Ben bir AVM yatırımcısı olsam, lokasyon çerçevesinde bunları göz önünde bulundururum. Ziyaretçi profiliniz nedir? Aksiyon planlarınızda ziyaretçi profiliniz nasıl rol oynuyor?Ziyaretçi profilimiz çok değişken, hafta içi ve hafta sonu ziyaretçi profillerimiz arasında da fark olduğunu gözlemliyoruz. Bağcılardan büyük bir kesim buraya geliyor ve alışveriş yapıyor. Onun dışında Halkalı ve Başakşehirden insanlar buradan alışveriş yapıyor ve sayıları hızla artıyor. Biz de ağırlıklı olarak, Bahçeşehir, Başakşehir ve Halkalı taraflarına yükleniyoruz. Bu bölge dışında farklı profillerdeki müşteriler de geliyor. Son zamanlarda ziyaretçilerimiz arasında ailelerin oranı çok arttı. Burada büyük bir oyun alanımız var ve son zamanlardaki performanstan çok memnunlar. Ailelerin arttığını bu örnekle de anlayabiliyoruz. Çocuklara yönelik etkinliklerimize büyük talep oluyor, biz de bu tür etkinliklere yönelmeye çalışıyoruz. Çevremizde iş merkezleri, plazalar olduğu için öğle saatlerinde de çalışanlar geliyor. Yemek katımızın büyük olması da çalışanlar için bir çekim merkezi. Etrafımızda çok sayıda iş yeri olması bize avantaj sağlıyor. Plazalara öğle servisimiz var, bu durumu değerlendiriyoruz. Bunun dışında alışveriş yapanlar için servislerimiz de var. Öğlen saatinde plaza servislerimizi kullanan ciddi bir kitle var. Servis konusunda en etkin çalışan AVMlerden biriyiz. Alışveriş merkezinin mimari nitelikleri ve yapısal özellikleri hakkında bilgi alabilir miyiz sizden?235 bin metrekarelik bir inşaat alanı var. Bunun 70 bin metrekare kadarı kiralanabilir alan olarak kurgulanmış. Ara katla beraber toplamda 5 kat alışveriş katı olarak düzenlenmiş, bunun dışında 4 katlı kapalı otoparkımız bulunuyor. Burada en önemli kriterlerden biri kiralanabilir alan olarak 70 bin metrekarelik büyük bir alan olması. Kiracıları yormuyoruzDoluluk oranı nedir şu anda?Doluluk oranımız şu anda yüzde 90ların üzerinde. Bu oranlar daha da artıyor. Anlaşma yapmış olduğumuz, belli bir noktaya geldiğimiz birçok kiracımız var. Alışveriş merkezimizde şu an ikinci bir kiralama dönemi yaşanıyor. Mağaza açma maliyeti ve kiralamada ne gibi çözümler getiriyorsunuz markalara? Diğer alışveriş merkezlerinden ayrıldığınız noktalar nelerdir?Kiralama departmanımız herhangi bir markayla görüşürken, belirlemiş olduğu kira oranlarından, buradaki ticari tüm unsurlara kadar her şeyi o markanın burada uzun vadede kalabileceği şekilde paylaşıyor. En önemli kriter de şudur; o mağazanın ciro potansiyeli nedir? Bunu ölçümlüyoruz. Zaten ciro-kira oranlarında o mağazanın marjı da ortaya çıkıyor, hangi rakamın o mağazayı kurtaracağını önceden tespit ederek, bu rakamlar üzerinden konuşuyoruz. Bizim için herhangi bir markayla ilgili, o markadan çok para kazanalım şeklinde bir düşünce yapımız yok. Bu bölgedeki potansiyeli kaldırabilecek, maliyetleri de kiracıyı yormayacak şekilde kurguluyoruz.Etkinliklerinizden bahsedebilir misiniz? Ziyaretçilerinize ne gibi aktiviteler hazırlıyorsunuz?Yıl içinde ramazan, yılbaşı gibi özel günlerde çok güzel etkinliklerimiz oluyor. Bunun dışında ocak ayından aralık ayına kadar ziyaretçilerimizin iyi vakit geçirmeleri için çalışıyoruz. Örneğin mart ayında yaptığımız ilkbahar çiçeklendirmemiz oldu. Dışarısı oldukça soğukken, AVMnin içini mevsimlik bitkilerle süsledik, pek çok hayvan getirdik. Ziyaretçilerimizden büyük ilgi gördü. Markalarla birlikte çeşitli fuarlar yapıyoruz. Mesela güzellik ve bakım ürünlerinin tanıtılabileceği Sağlık Haftası yapıyoruz. Özel günlerde satış hacmini artırabilecek, kiracılarımızın da promosyonlarını duyurabileceği etkinlikler düzenliyoruz. Son olarak Mercedes marka bir otomobil çekilişimiz vardı. Bunun yanı sıra sosyal içerikli birçok sergimiz oluyor. Ziyaretçilerimizin AVMmizde hoş vakit geçirmeleri için etkinliklerimiz sürekli devam ediyor.Son dönemdeki AVM yatırımlarını nasıl değerlendiriyorsunuz?Bence yatırımlar yapılırken çok dikkatli olmak gerekiyor. İstanbulda ciddi bir potansiyel var ama Anadoluya da yoğunlaşmak lazım. Ama Anadoluya yatırım yapan yatırımcıların, insanların yerleşik alışkanlıkları olduğunu, alışveriş merkezi kültürünü ortaya çıkarmanın zaman alabileceğini unutmamaları gerekiyor. Beklentilerin kısa vadeli olmaması lazım, alışveriş merkezinden bir yıl içinde mucize beklenmemeli. Dolayısıyla yatırımcıların çok dikkatli olması gerektiğini düşünüyorum. Fizibilite çalışmalarını iyi yapmak, oradaki halkı iyi analiz etmek lazım. Halkın belli alışkanlıkları var ama yatırım doğru bir yerde yapılacaksa bu süreç olumlu yöne dönecektir diye düşünüyorum. İstanbulda ise gereğinden fazla alışveriş merkezi olmaya başladı, dikkatli olmak gerek. Gereğinden çok AVM yapmak, yatırımcıların beklentilerini olumlu yönde karşılamamasına neden olabilir. Yatırımın geri dönüş süreci çok uzayabilir. 5-6 senede yatırımların geri döndüğü bir dönem kalmadı neredeyse. Kira oranlarını hayal edip, uygulamak bana çok mantıklı gelmiyor. Uzun vadede düşünürsek, mevcut yatırımı da zarara sokmayacak belirli bölgelerde potansiyel olduğunu düşünüyorum. Ama sadece belirli yerlere çok odaklanmamak gerekiyor. Mesela Büyükdere Caddesinde yan yana birçok AVM oldu ve yenileri de yapılıyor. Trafik ölüyor, mevcut yatırımlar zor durumda kalıyor.Bir AVM için en önemli şey nedir sizce? Olmazsa olmaz dediğiniz?Hazır, kurulu bir AVM için olmazsa olmaz diyebileceğim şey, iyi bir yönetim, iyi bir kiralama firmasıdır. İyi bir yönetim, iyi bir kiralama firması doğru markaları getirecektir. AVMyi doğru şekilde yönetecektir, olması gerekenleri yapacaktır.
E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN
Copyright © 2005-2015 PEBEV Perakende Bilgi Evi
designed by nette interactive